Proyecto Condominio Rural de Contreras


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1 Proyecto Condominio Rural de Contreras Alojamiento Rural en La Comarca de La Vera PURAVERA S.L. Departamento Técnico - Rodrigo Ortiz Hintz 0

2 CONTENIDO I. Resumen Objeto... 3 II. PURAVERA... 4 Organización... 4 Servicios... 5 Gestión y explotación de alojamientos rurales sostenibles... 5 Actividad inmobiliaria, Rehabilitación... 5 Consultoría técnica... 5 Inversión responsable... 6 Referencias y proyectos... 6 Experiencias en Turismo Rural Apoyo para el desarrollo y comercialización de los siguientes complejos rurales:... 7 Proyectos consultoría y sostenibilidad:... 7 III. Proyecto condominio rural de contreras... 8 Introducción... 8 Actuaciones: Objeto del proyecto... 9 Proyecto Piloto Finca Pero Marillo Posibles planteamientos para el complejo Centro de Terapias Alternativas: Restaurante slowfood: Aprovechamiento agrícola: Plantas aromáticas y medicinales Piscina natural: Energías renovables: Domótica Casas Prefabricadas de Hormigón: IV. El mercado y la Comarca Descripción de la Comarca de La Vera Potencial de la zona: Análisis del mercado Descripción del Mercado Análisis de la Demanda Análisis de la Competencia V. Características de los alojamientos Características técnicas

3 Rehabilitación finca contreras: Descripción de los edificios a rehabilitar Descripción de los edificios a construir de nueva planta Conocimiento técnico Planos y estudio arquitectos y paisajístas Opción A: Opción B: Posibles diseños interiores Equipamiento y servicios VI. Plan de Marketing VII. Análisis de costes y beneficios VIII. Otras posibles fuentes de ingresos Energías renovables: Centro de Terapias Alternativas: Aprovechamiento agrícola Restaurante slowfood IX. Oferta servicios Posibilidad de inversión:

4 I. RESUMEN OBJETO La actividad de PURAVERA se centra en el Desarrollo Sostenible de la Comarca de La Vera a través del turismo rural. Este estudio se centra en la creación de alojamientos rurales sostenibles en el Complejo/Condominio Rural de Contreras. Para el diseño de esta oportunidad de inversión, además de los aspectos referidos al marketing y promoción del producto turístico se debe contemplar la relación la reducción de costes asociados a que el diseño, construcción, ejecución, gerencia y comercialización se realizarán por PURAVERA. La viabilidad de la inversión es parte vital de este estudio y se presenta un capítulo donde se identifican las ganancias del inversor. Finalmente la creación de un modelo de negocio sostenible que brinde beneficios tanto a medio como a largo plazo, repercutiendo en el desarrollo de la Comarca. En el siguiente apartado describiremos nuestra organización, nuestros servicios, principales referencias y trabajos desarrollados. Seguidamente se realizara un estudio de la Comarca de La Vera identificando el potencial como destino turístico para inversiones. Posteriormente describiremos el mercado y la localización de las inversiones descritas en el estudio. Consecutivamente, se describirá el proceso de construcción de los alojamientos detallando las características técnicas de los mismos. Finalmente se definirá el plan de marketing y las condiciones para las inversiones en las casas negocio, el análisis de costes y beneficios, los contratos y formas de pago. Con este estudio PURAVERA pretende describir y exponer una posibilidad de inversión en la una región con un gran potencial de crecimiento dentro del sector de turismo rural. 3

5 II. PURAVERA La misión de PURAVERA se centra en el Desarrollo Sostenible de la Comarca de la Vera, principalmente a través de la promoción y desarrollo del turismo rural y el apoyo para la creación de empresas y empleo en el entorno local. El objetivo final es el posicionamiento de la Comarca de La Vera como destino de Turismo Rural Sostenible. ORGANIZACIÓN PURAVERA es una empresa de nueva creación pero sus componentes llevan desde el año 1979, proyectando, creando, desarrollando y conduciendo empresas destinadas al Turismo Alternativo, principalmente Eco-Turismo en todas sus facetas tanto en alojamiento como restauración; excursiones facultativas, organización de viajes, formación en turismo, seminarios de terapias alternativas, entre otros. El equipo además cuenta con expertos en materia de sostenibilidad y con una red de colaboradores que asesoran en todas las etapas del proyecto. En este sentido podemos ofrecer a nuestros clientes servicios de arquitectura bioclimática y ecológica, consultoría en turismo sostenible, interioristas, economistas, proveedores de energías limpias (solares, eólicas e hidráulicas), expertos en subvenciones y tramitación con la administración, así como, profesionales del marketing y la comunicación, entre otros. Tras una larga prospección por la geografía española e incluso varios países hispanoamericanos, PURAVERA escoge la Comarca de La Vera como la zona más idónea para desarrollar nuestra actividad. Residimos en Jarandilla de la Vera y hemos realizado diversas inversiones en la zona desde principios del año 2007 las cuales se han ido incrementando a medida y en relación al desarrollo de futuros proyectos. En la actualidad estamos creando y explotando casas rurales para turismo de clase media alta tanto nacional como extranjera. Dichas casas rurales siguen unos estándares de calidad fijado en nuestro protocolo de actuación y dispone de servicios para poder satisfacer al segmento al que van dirigidas nuestras acciones. Asociado a las actividades de la empresa se pretende potenciar las capacidades de la región para potenciar el empleo de la población local con especial énfasis a aquellos con más dificultades. Los puestos de trabajo que se generarán incluyen tanto directos a través del apoyo para la creación de empresas de servicios adicionales, como indirectos enfocados a los servicios y productos sostenibles. Guías turísticos, artesanía, restauración, albañilería, carpintería, productores ecológicos, mantenimiento, y servicios en general. PURAVERA es una organización que se especializa en la creación, gestión y explotación de proyectos de turismo rural sostenible. 4

6 SERVICIOS La actividad de la empresa se divide en cuatro líneas, la gestión y explotación de alojamientos turísticos, actividad inmobiliaria especializada en rehabilitación de alojamientos turísticos, consultoría técnica y por último la inversión responsable. Gestión & Explotación Rehabilitación & Actividad Inmobiliaria Consultoría Técnica Inversión Responsable GESTIÓN Y EXPLOTACIÓN DE ALOJAMIENTOS RURALES SOSTENIBLES Este servicio pretende facilitar la gestión y el mantenimiento de los alojamientos rurales de la zona de la Comarca de la Vera. Ofrecemos servicios de limpieza y preparación de las casas para la recepción de turistas, mantenimiento de la finca, jardín o huerto ecológico, entre otros. A través del portal Web de PURAVERA y su central de reservas se realizara la promoción, difusión y búsqueda de clientes. Se ofrecen tanto alojamiento como otros servicios adicionales a los turistas para ofrecer una experiencia completa. Se potenciarán aquellos servicios que se practiquen al aire libre y sin impactar en el entorno, como por ejemplo, senderismo, rutas a caballo, visita a patrimonio histórico o natural, entre otros. ACTIVIDAD INMOBILIARIA, REHABILITACIÓN Este servicio se enfoca hacia aquellos particulares o inversores que estén interesados en alguna de las fincas que tenemos en propiedad o de otras que tenemos identificadas que se ajusten a sus necesidades. PURAVERA lleva a cabo un estudio de las condiciones generales, estudio de mercado, se valorará la viabilidad económica del proyecto y se realizará la búsqueda de concepto. La principal actividad es la rehabilitación de antiguas construcciones siguiendo las especificaciones del cliente pero siguiendo los criterios de la política de calidad y el código de conducta de PURAVERA para garantizar la sostenibilidad y privacidad del desarrollo. CONSULTORÍA TÉCNICA 5

7 Este servicio pretende servir de apoyo a aquellos negocios, en especial alojamientos rurales a obtener la certificación con los criterios identificados en la política de PURAVERA para poder ser promocionado a través del portal Web y la central de reservas. Los trabajos de adecuación a los estándares incluyen; asesoramiento sobre medidas energéticas para la reducción en los consumos, medidas de eco-diseño, reducción de residuos o formación del personal para ofrecer un servicio de calidad. Otros trabajos dentro de este servicio se enfocan hacia la población local e incluyen; el asesoramiento para la tramitación de permisos para rehabilitación de alojamientos de turismo rural, para la tramitación de subvenciones o para la creación de empresas de servicios adicionales, entre otros. Nuestra intención es apoyar a la población local para la creación de empleo y el desarrollo sostenible de la Comarca. INVERSIÓN RESPONSABLE Este servicio está enfocado a aquellos individuos particulares, empresas o instituciones que deseen invertir en la empresa para apoyar los proyectos de desarrollo de la Comarca de la Vera. Desde PURAVERA entendemos que nuestro desarrollo va ligado al crecimiento de la región en la que operamos; siempre que estén alineados con nuestra política. Por lo tanto disponemos de contactos con las agencias de desarrollo local y con ayuntamientos para potenciar y fomentar la creación, desarrollo y explotación de empresas de servicios adicionales, que son demandadas por los turistas que visitan la región. Además trabajamos en la elaboración de proyectos para potenciar la Comarca y sus recursos patrimoniales, culturales y ecológicos. Estos incluyen la creación y apoyo de negocios como; eco-aldeas, eco-diseño, la artesanía local, senderismo, rutas a caballo, huertos ecológicos, visitas guiadas y facultativas, entre otros. REFERENCIAS Y PROYECTOS Los principales logros obtenidos por el equipo promotor a nivel empresarial incluyen, la gestión y administración de varios complejos de turismo rural, la gestión y desarrollo de una cartera de negocio de más de 250 casas rurales, experiencia en el sector turístico de más de 10 años. En cuanto a la experiencia laboral se incluye, dirección del departamento de sostenibilidad y responsabilidad social corporativa en diversas consultoras, el desarrollo y gestión de proyectos de energías renovables, el desarrollo de planes de ordenación turística sostenibles en diversas localidades, coordinación y gestión comercial de varios eventos deportivos y turísticos. EXPERIENCIAS EN TURISMO RURAL. Foto Tours Gatra. Empresa servicios turísticos proyectada, conducida y gestionada en Lanzarote. Colaboración con proyectos de restauración con Cesar Manrique. Lanzarote El Sitio de la Casa. Creación de un negocio de turismo rural alternativo en Tenerife Arico. o Simply Travel: Representantes nacionales y consultores para la identificación de alojamientos rurales de gran lujo: 6

8 o El Pedroso. S.L.: Consulting y Gestión de Proyecto Turístico en Sierra Morena Sevilla. Excmo. Ayuntamiento de Almadén de la Plata: Desarrollo de un Proyecto Integral de Turismo Rural y Desarrollo Sostenido. Pero Amarillo: Alojamiento Rural Sostenible en La Comarca de la Vera. Jarandilla de la Vera Cáceres. Proyectando una Eco-aldea en la Comarca de La Vera. Cáceres. APOYO PARA EL DESARROLLO Y COMERCIALIZACIÓN DE LOS SIGUIENTES COMPLEJOS RURALES: Morro de Uga - Lanzarote ( Casa Tomaren - Lanzarote ( Andalucía Hideaways Andalucía ( Casas de Lenzel (Menorca)( Finca La Corona - Yé, Lanzarote (Antiguos Corrales) ( la Ordenación de villas.com/finca_la corona_esp.htm) PROYECTOS CONSULTORÍA Y SOSTENIBILIDAD: Desarrollo de Sistemas de Indicadores de Sostenibilidad para Zonas Turísticas. Metodología para la aplicación práctica de la apreciación y evaluación de los factores determinantes de la capacidad de carga. Especialmente en zonas turísticas. Desarrollo y apoyoo para la redacción de Memorias de Sostenibilidad o Informes de Responsabilidadd Social. Desarrollo de Estudios de materialidad en diversos sectores. Varios Benchmarking en materia de sostenibilidad en sectores como; construcción, energético o el financiero, entre otros. Cumplimentación de Cuestionarios de Dow Jones Sustainable Index (DJSI) para diversas empresas multinacionales. Desarrollo de Códigos de Conducta y Códigos Éticos. Desarrollo de contenidos para Portal Web de Responsabilidad Social Corporativa. PURAVERA se diferencia de la competencia a través de su enfoque haciaa el turismo rural sostenible, ofrece servicios de arquitectura bioclimática, utilización de energías renovables y aplicación de elevados criterios de calidad a través de estrategias de sostenibilidad de la organización, en definitiva innovación eficiente. 7

9 III. PROYECTO CONDOMINIO RURAL DE CONTRERAS INTRODUCCIÓN El proyecto nace por varias razones fundamentales, una es puramente estratégica e intenta cubrir una demanda no atendida según el análisis realizado del sector. La oferta de turismo rural ha crecido en España una media anual del 24,5% en los últimos diez años. Mientras que el turismo tradicional de sol y playa esta en clara desventaja con los países emergentes y lo nuevos países de la unión europea. Está claro que el turismo que llega al país está cambiando y hay que aprovechar el momento en el que se encuentra. El Condominio Rural de Contreras está situado en Jarandilla de la Vera siendo la capital turística de la Comarca de La Vera al albergar el Parador Nacional. La Comarca se localiza a una distancia cercana a Madrid y en la actualidad está en fase de construcción el AVE que colocará La Comarca a media hora de la capital. El diseño de los alojamientos seguirán los criterios de rehabilitación siempre que sea posible debido a la reducción en el tiempo de obtención de licencias y permisos. Se busca respetar la arquitectura vernácula de la zona, la cual es el resultado de aplicaciones y tradiciones, mejoradas en el transcurso del tiempo y acordes a las necesidades de la época. La construcción de piedra con vigas de madera basada en el estilo tradicional, incorpora las comodidades y tecnologías necesarias para la vida moderna. Los alojamientos con unas dimensiones de 130m 2 a 250m 2 habitables, de dos a cuatro dormitorios con baños en suite y reproduciendo la arquitectura Verata, con jardines, huertos y frutales que proporcionarán excedentes en diversas épocas del año pudiendo ser consumidos por los propietarios o comercializados a través del canal de productos de la huerta en el portal Web de PURAVERA. Con años de experiencia en el sector nuestra empresa tiene un plan de gestión acorde para este proyecto. Se comercializará el arrendamiento de los alojamientos bajo la supervisión de nuestra dirección, también ofrecemos la gestión profesional de los alojamientos, asumiendo la responsabilidad de cada aspecto de la gerencia, incluyendo personal de mantenimiento, limpieza, administración, comercialización promoción y reservas. También podremos gestionar la coordinación de transporte y actividades complementarias a través de la central de reservas alojada en el portal Web de PURAVERA. El proyecto está enfocado para amortizar la inversión en un corto periodo de tiempo, y poder disfrutar del alojamiento varios meses al año. 8

10 ACTUACIONES: OBJETO DEL PROYECTO El objeto del presente estudio es la valoración y propuesta de creación de un Condominio Rural Ecológico, donde los principales intereses sociales serán; la creación de alojamiento rural para un turismo de calidad, el desarrollo sostenible de la Comarca de La Vera y la creación de puestos de trabajo en el sector servicios. Las diversas actividades que se llevarán a cabo estarán asociadas a la consideración de que es posible desarrollar otras formas de turismo alternativas, con menor impacto en los recursos y mayor calidad de servicio, asociados a una conciencia ecológica y de un turismo de tranquilidad y salud. El Condominio Rural estará formado por construcciones dispersas ya edificadas a las que se dotará de nuevos usos. La rehabilitación constructiva y la ejecución de pequeñas obras de nueva planta tendrán como objetivo prioritario su integración paisajística y funcionamiento ecológico no sólo por el necesario cumplimiento de la normativa en vigor sino también por ser objetivo principal del propio uso turístico de calidad. A continuación se incluyen unas fotografías de la finca para dar una idea de la localización y los valores de la zona. Se muestran las antiguas construcciones o enramas que van a ser rehabilitadas para su uso como alojamiento turístico. Fotografías del Condominio Rural de Contreras. PURAVERA S.L. 9

11 PROYECTO PILOTO FINCA PERO MARILLO Los componentes del equipo de PURAVERA cuentan con la experiencia de haber desarrollado un proyecto de rehabilitación en La Comarca. Lo que nos permite conocer a proveedores, suministradores, contamos con un grupo de colaboradores para asesorar en todas las etapas del proyecto, disponemos de los contactos con la administración para obtener los permisos necesarios y conocemos las dificultades con las que nos podemos encontrar. Disponemos de una experiencia piloto ya desarrollada: Finca Pero Marillo: Fotografías del Proceso de Rehabilitación en la Finca de Pero Amarillo. POSIBLES PLANTEAMIENTOS PARA EL COMPLEJO. Este proyecto nace de una necesidad de alojamiento rural en Jarandilla de la Vera ya que no existen prácticamente alojamientos de casas rurales y ninguna con el enfoque hacia el turismo de naturaleza y de tranquilidad que tenemos previsto. La necesidad nos es transmitida a través de los turoperadores colaboradores y clientes de otros negocios que buscan un turismo diferente donde la calidad y la tranquilidad son factores indispensables. Un ejemplo son las familias que viajan desde otros países 10

12 europeos que suelen reservar este tipo de condominios entre varias familias para disfrutar en conjunto del complejo y de las actividades y servicios adicionales relacionados con el turismo que ofrecemos. Otro ejemplo pueden ser todas aquellas personas que buscan un retiro espiritual, alejado de las urbes y en armonía con el entorno natural, entre otros. CENTRO DE TERAPIAS ALTERNATIVAS: La Comarca de La Vera y en especial la finca de Contreras ofrecen un entorno único, una tranquilidad y paz que permite el desarrollo de un centro de terapias alternativas enfocado al turismo de salud. La finca está rodeada por monte público y no está previsto ningún desarrollo en las cercanías. El mercado del turismo de salud está en auge y cada vez son más los turistas que buscan este tipo de enfoques para sus vacaciones o para pasar un fin de semana de tranquilidad y relax. Las terapias naturales van ocupando el lugar que se merecen dentro del cuidado de la salud y, por suerte, cada vez es más habitual que el médico compagine las terapias alternativas con la medicina tradicional o alopática. El equipo promotor de PURAVERA ya ha desarrollado una experiencia en el complejo turístico de el sitio de la casa ( en Tenerife. Algunos de los colaboradores en el centro de terapias alternativas de Tenerife incluyen; Talleres de coaching Sabina Roleff Incluye; Coaching personal, coaching organizacional, coaching grupal, formación de coaching, coaching + EFT, entre otros o Inteligencia Intuitiva Dr. Jeet Liuzzi y Sabine Vonberg. o Diagnóstico y tratamiento de F.X. Mayer (cura de colon) - Dr. Christina Kampmann Médico licenciada, miembro de la Asociación Médica de Hanover, el régimen de pensiones de Baviera, estudió y se graduó (2000) en la MHH, la educación y formación profesional en la práctica general de Dr.med.AMMilz - Vöhringen; Naturamedinstitut. o RESTAURANTE SLOWFOOD: Una opción que planteamos es la inclusión de un restaurante slowfood, basado en la elaboración de un menú con los productos obtenidos de la huerta ecológica situada en las inmediaciones del mismo restaurante o productos ecológicos de artesanos y agricultores de la zona. APROVECHAMIENTO AGRÍCOLA: Se pretende plantar diferentes variedades de árboles frutales, hortalizas, verduras, entre otros; para abastecer a los visitantes y el restaurante que tenemos planteado. Además se 11

13 plantea la posibilidad de tener gallinas y algunos animales pequeños para autoabastecer a los turistas. Estos productos se pueden vender a los visitantes o se pueden comercializar a través del portal de PURAVERA en su venta online de productos de la huerta. PLANTAS AROMÁTICAS Y MEDICINALES Estamos en reuniones con el Grupo Exxentia Puleva Biotech para valorar la posibilidad de plantar especies de interés para sus investigaciones gracias a las condiciones de los estratos y climáticas para la producción ecológica. PISCINA NATURAL: Gracias al arroyo que atraviesa la finca con agua cristalina durante todo el año, es posible la construcción de una pequeña piscina natural o charcón, para el disfrute en los días soleados y en la época de primavera y verano. ENERGÍAS RENOVABLES: Se tiene previsto la instalación de energías renovables, placas térmicas para calentar el agua y fotovoltaica para la electricidad. También se está valorando la posibilidad de incluir una caldera de biomasa ya que en la actualidad existen problemas en la zona con deshacerse de todos los residuos agrícolas asociados a la producción de tabaco. En la actualidad estamos llevando a cabo un estudio de las posibilidades de implantación de energías renovables en el complejo rural. A través de la implantación de estas medidas se podrá generar unos ingresos gracias a la energía que se vierta a la red eléctrica. DOMÓTICA Disponemos de contactos con proveedores de servicios de domotica para incluir este tipo de medidas en los alojamientos y mejorar el ahorro energético, el confort, la seguridad, la accesibilidad y permitir al dueño llevar una tele-gestión de forma remota. CASAS PREFABRICADAS DE HORMIGÓN: PURAVERA cuenta con asociaciones estratégicas con empresas locales que tienen como objetivo principal el diseño, fabricación y montaje de viviendas prefabricadas de hormigón. Este tipo de alojamiento permite dar el acabado que desea el cliente y reducir los residuos que se producen en obra ya que todo el proceso de fabricación se desarrolla en el almacén y no en la obra. Los paneles se transportan al lugar de la obra y son ensamblados, siendo esta una construcción muy sostenible reduciendo claramente el impacto ambiental de la construcción ya que no hay residuos en obra. PURAVERA tiene exclusividad en la comarca de La Vera. Los tiempos para tener la vivienda lista se reducen considerablemente pudiendo disponer en dos meses de la vivienda construida e instalada en la Finca de Contreras. 12

14 IV. EL MERCADO Y LA COMARCA DESCRIPCIÓN DE LA COMARCA DE LA VERA. La Vera, es una comarca española situada en el noreste de la Provincia de Cáceres, en la comunidad de Extremadura. Limita por el noroeste con el Valle del Jerte, al norte con la comunidad autónoma de Castilla y León, al este con la Provincia de Toledo, al oeste limita con la Tierra de Plasencia y al sur con la comarca de Campo Arañuelo. Los pueblos de la comarca están situados en la vertiente sur de la Sierra de Gredos, circunstancia que ha determinado el clima y el medio natural característicos de este territorio. Hacia el sur de la comarca se encuentra el río Tiétar en el que desembocan las gargantas y arroyos que nacen en la sierra. Su economía ha dejado de ser eminentemente agraria para dedicarse al turismo. Esta comarca cacereña cuenta con 46 gargantas diferentes. Por la belleza y fertilidad de la zona, los romanos identificaron la zona con los Campos Elíseos. POTENCIAL DE LA ZONA: Datos de interés que muestran el potencial turístico de la comarca: Región con una naturaleza desbordante: o Una de las regiones con más costa de agua dulce de la península. o Cáceres es la provincia española con más masa forestal, por delante de León, Galicia o Asturias, entre otras. Comunicaciones: o AVE Madrid-Lisboa con parada prevista en Talayuela a 15 minutos de La Comarca. Otras potencialidades: o Retiro imperial, zona de numerosos asentamientos históricos. o Gastronomía, productos de gran calidad. o Artesanía local. o Patrimonio cultural La zona de la comarca tiene un patrimonio histórico y cultural muy importante, caracterizado siempre por una mayor presencia de pueblos y culturas a lo largo de toda la humanidad: La comarca está salpicada con muestras de su historia; como el Castillo de Carlos V, el Monasterio de Yuste, calzadas romanas, asentamientos celtas, ruinas antropoides, ruinas prehistóricas, diversos Conjuntos Históricos Artísticos como el de Valverde o Villanueva de la Vera, entre otros. Además cuenta con varias ciudades cercanas de gran patrimonio como son Trujillo y Plasencia que atraen un turista que encaja en nuestro modelo de negocio. Promoción del turismo interior / rural en la Comunidad de Extremadura. El sector turístico escala posiciones en la economía global de la provincia. Los datos ponen de manifiesto que el número de visitantes que llega hasta Cáceres crece año tras año. Esta 13

15 tendencia se acentúa de manera especial en los alojamientos rurales, donde sube el dato de visitantes, el número plazas y la cifra de pernoctaciones. Las cifras más recientes: Pertenecen al mes de junio de este año. El número de viajeros que llegaron a la provincia ascendió a y las pernoctaciones fueron , según los datos facilitados desde la Dirección General de Turismo de la Junta de Extremadura, que toma como referencia el Instituto Nacional de Estadística (INE). Necesidad de desarrollo de la comarca, cambio de lo agrario a lo turístico sin perder su patrimonio. Fuente: Extremadura en cifras Como podemos apreciar hay una clara tendencia que muestra un incremento en el sector de servicios en los últimos años en la aportación sectorial al V.A.B. (p.b.) de Extremadura. Anotamos como también ha habido un incremento en el sector de la construcción pero entendemos que esto también se debe al sector turístico y a su efecto multiplicador para el desarrollo de la región. Cambio social / movimiento sostenible / turismo alternativo. Crecimiento del mercado rural. Existe un crecimiento en el número de viajeros que visitan la comarca. Poco a poco se están estableciendo comercios y existe una pequeña oferta alojativa que puede ir incrementándose en los próximos años. Además hay una promoción desde la comunidad para el desarrollo del turismo rural, de tranquilidad y de salud. Extremadura Sana. ANÁLISIS DEL MERCADO Para la elaboración del análisis del mercado se han tenido en cuenta diversos informes sectoriales publicados tanto a nivel nacional como autonómico. Además, disponemos y hemos tomado como referente el informe desarrollado por ADICOVER Asociación de Desarrollo de la comarca de la Vera, sobre la ocupación turística de la Comarca, con datos a partir del Plan de Dinamización Turística de La Vera. 14

16 En 1985 existían en la zona 16 empresas de alojamiento (Parador Nacional, hoteles convencionales, hostales y pensiones). Posteriormente en 1996 ya eran 28 las empresas, incorporándose la modalidad alojamiento rural. A partir de ese momento, se inicio el ascenso hacia el turismo rural, contando en 2001 con 49 empresas en total. En el año 2007 se incrementan las empresas a 99, si añadimos los campings y los albergues contabilizamos 115 empresas en la comarca. De las 19 poblaciones veratas analizadas, 18 ya tienen alojamientos turísticos, existen unos 60 restaurantes. A continuación analizamos los últimos cuatro años del sector turístico en la Comarca. El nivel de ocupación fue de casi un 30% en 2004 cayendo al 27% en 2005 pero recuperando en 2006 a 33% e incrementándose en un 2,5% en 2007 y manteniéndose en Hay que tener en cuenta que los establecimientos que se describen en este estudio no están segmentados por lo que no sabemos con claridad si la ocupación es de alojamientos rurales o hostales o incluso campings. Teniendo en cuenta que los datos están agrupados igual es mejor analizar al tipo de turista que conoce la zona y la calidad percibida. DESCRIPCIÓN DEL MERCADO A través de la experiencia personal de los promotores y expertos colaboradores de la empresa se ha obtenido la información para evaluar el sector y el mercado. Tanto los componentes del equipo de PURAVERA como los colaboradores cuentan con dilatada experiencia en el mercado de turismo rural y en especial en el alternativo. Contamos con turoperadores nacionales y extranjeros de primer nivel, expertos en consultoría, arquitectura e ingeniería, marketing, comunicación y difusión, entre otros para evaluar la situación del sector y las posibilidades de la comarca. Además se han analizado diversos estudios del sector turístico rural. Por ejemplo: El turismo rural cuenta actualmente en España con unos establecimientos, lo que supone un crecimiento medio del 24,5% en los últimos diez años respecto a los establecimientos con que contaba en 1994, según un informe realizado por la consultora inmobiliaria Irea. El presidente de la Confederación de Empresarios de Turismo de Extremadura (CETEX) José Luis Ascarza, considera que la región tiene una posición privilegiada por los recursos naturales, culturales y gastronómicos con los que cuenta para poder situarse como uno de los primeros destinos del turismo de interior en España. Los deberes se han hecho muy bien. Fomentando el turismo rural, el de naturaleza y poniendo en valor el resto de recursos de la región. Con ello se ha logrado que, en estos tiempos de crisis, Extremadura sea una de las regiones que menos perjudicadas han salido en el ámbito de turismo. Ascarza señala que en los últimos meses se ha visto reducida en un 10% frente al 30% o al 40% que han sufrido en otros puntos de España. Datos a partir de las principales asociaciones y agrupaciones de la zona. ATURIVE (Asociación de Turismo de La Vera), CREEX (Confederación Regional Empresarial Extremeña), ADICOVER (Asociaciones para el Desarrollo Integral de la Comarca de La Vera), Clústeres como el del Turismo o salud, entre otros. Informes sobre los cambios en los patrones de consumo de los turistas del siglo XXI. El impacto de Internet sobre la elección y reserva de las vacaciones. Turista del siglo XXI, el nativo digital. 15

17 En el suplemento de El País de 28 de junio de Anotamos como: El turismo es uno de los principales motores de la economía de Extremadura. La caída del sector de la construcción y estacionamiento del agroalimentario han convertido a los visitantes en una importante fuente de ingresos. De hecho, el año pasado el turismo contribuyo con un 12 % al PIB extremeño. Nuestro objetivo es aumentar los ingresos del sector. Para ello se han centrado en incrementar el número de pernoctaciones y fomentar el turismo de fin de semana o short breaks. Extremadura es la comunidad española con más extensión de playa de agua dulce interior Km entre ríos y pantanos. De Extremadura sorprende su gran diversidad paisajística, cultural, con sus ancestrales fiestas, algunas de ellas declaradas de Interés Turístico Nacional y sus ciudades patrimonio de la Humanidad (Cáceres, Mérida, y Guadalupe). El área geográfica del mercado de nuestra empresa es internacional. Nuestras previsiones del porcentaje de ventas son un 20% clientes de la región; principalmente en el área de actividad de gestión y explotación de negocios turísticos y consultoría y servicios adicionales. Estimamos que un 40% de las ventas provendrán del resto de España; centrándose en la actividad de inversión responsable y actividad inmobiliaria. Finalmente el 40% de ventas provendrán de clientes fuera de España en las mismas actividades comentadas en el punto anterior. Los criterios que se han seguido para delimitar esta área geográfica incluyen; entrevistas con nuestros turoperadores colaboradores, nuestra red de expertos en turismo, diversos estudios de proyección de ocupación de la zona, asociaciones y agentes de desarrollo local, redes sociales o turismo 2.0, entre otros. Alojamientos Turísticos de La Comarca. La Comarca de la Vera cuenta entre sus instalaciones con hoteles, apartamentos, hostales y casas rurales y a su vez diferentes categorías y calidades dentro de ellas. La Comarca en cuanto a hoteles y apartamentos se refiere tiene un total de 312 habitaciones para cubrir a 729 personas. Hay un total de 15 hoteles rurales, localizados en varios municipios de la Comarca con gran variedad y contrastes entre ellos. Por otro lado tenemos 14 apartamentos entre los que existen 3 categorías diferentes de 1ª, 2ª y 3ª, la distribución de las categorías son las siguientes 3 de 1ª categoría, 6 de 2ª categoría y 6 de 3ª categoría. En cuanto a casas rurales se refiere hay 41 casas rurales un total de 213 habitaciones para cubrir un total de 443 camas. Dentro de las casas rurales existen tres tipos de categorías, superior, media o baja. Las categorías están distribuidas de la siguiente forma: Superior 8 casas, Media 24 casas y Baja 4 casas, las restantes están sin calificar. Tanto los parámetros para apartamentos como para casas rurales siguen un denominador común de valoración de los servicios, comodidad, nuevas tecnologías, localización y demás que pueden ofrecer los diferentes alojamientos turísticos. ANÁLISIS DE LA DEMANDA 16

18 Los datos de la encuesta a turistas puede ser mas clarificadora a la hora de evaluar la oferta turística de la comarca. Después de sus estancias el 100% dice estar bastante o muy satisfecho con la visita. Un 67% repetiría con seguridad, un 22% probablemente y un 10 % con dudas. El grado de satisfacción con los recursos naturales y culturales progresó de forma extraordinaria en la apreciación de la demanda. Bueno o muy bueno, en torno al 95%. La calidad medioambiental de núcleos urbanos y naturaleza es de un 98% y un 95% respectivamente. La hospitalidad de los veratos es muy estimada por los turistas: 78% muy buena y el resto es buena. Los precios turísticos son ampliamente admitidos por la demanda, no como baratos sino adecuados a la calidad 96% en alojamiento y 88% en restaurantes. Teniendo en cuenta que la calidad percibida por los turistas es muy buena y que la mayoría repetiría la visita es de esperar que con un poco de coordinación y cooperación entre las diversas empresas de servicios la experiencia del turista pueda sufrir una mejora considerable. Como podemos apreciar el precio es el adecuado para el 96 % de los turistas por lo que existe un margen para incrementar los precios de los alojamientos con calidad superior ya que existe un público que estaría dispuesto a pagar más. En cuanto a los servicios adicionales vemos como esta encuesta no los ha tenido en cuenta ya que cada uno trabaja independientemente y no hay ningún tipo de asociación o puesta en común de objetivos. Algo que creemos que es vital para el desarrollo de la comarca y de un turismo de calidad que repercuta en las sociedades donde operan. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA Hemos identificado una empresa que tiene un enfoque muy parecido y con la que podemos cooperar ya que nosotros queremos potenciar la comarca de la Vera. Terra Sakra Hacia un nuevo turismo es un portal de sensibilización, de consultoría e información sobre viajes y turismo, especializado en turismo sostenible, seguridad y calidad turística. Esta empresa se dedica a asesorar a los viajeros a través de su portal en internet sobre viajes sostenibles por todo el mundo. PURAVERA ya ha contactado para colocar a la comarca de la Vera dentro de su oferta de viajes. Creemos que es muy importante colaborar y cooperar con este tipo de empresas para publicitarnos tanto en el mercado extranjero como en el nacional. RUSTICAE (casas rurales, central de reservas a nivel nacional) RUSTICAE The Good Life Company. El Grupo se erige sobre tres pilares: Nuestras Colecciones donde se incluyen sus hoteles de campo y ciudad con encanto (Política de calidad), similar a nuestro servicio de gestión y explotación. El otro pilar se centra en Servicios Profesionales donde se ofrecen servicios de consultoría, formación y Summum Design, similar a nuestra línea de actividad de consultoría y servicios adicionales. Finalmente el tercer pilar se llama Nuestra Boutique con servicios como Cheques regalo, Guía y Otros. Nuestro enfoque es similar pero enfocado a la comarca de La Vera. 17

19 Dos agencias que se llevan todas las casas rurales de la zona. Rural Gest (Cáceres) Sistema de reservas, la mayoría de las casas de la zona están en inscritas en esta central. Esta central es a nivel nacional y tiene todo tipo de casas rurales. Nuestra intención es crear una central de reservas similar pero centrándonos en la comarca de la Vera y en alojamientos sostenibles y los servicios adicionales para ofrecer una experiencia completa al turista. TURIEX(Plasencia) (Turismo Extremadura) Sociedad de Fomento de la Industria del Turismo, Ocio y Tiempo Libre de Extremadura S.A.U. Es una empresa pública de Turismo Extremadura, ofrece servicios de turismo cultural, excursiones, turismo activo, ornitológico, golf, entre otros. Nuestra actividad de Gestión y Explotación se centrará a través de la central de reservas en nuestra página web. Actividad similar a TURIEX pero con el enfoque hacia sostenibilidad y servicios dentro de nuestra política de calidad y siga los principios de nuestro código ético. Légola Servicios Turísticos, Tiempo Libre y Formación S.L. Légola es una empresa joven, con amplia experiencia en el desarrollo de actividades de Turismo Activo y Aventura, Formación y Tiempo Libre. Estas son algunas de las actividades que queremos incluir en nuestra central de reservas para darle la posibilidad al turista de realizar actividades al aire libre y en contacto con la naturaleza de la zona. Además incluiremos actividades para poner en valor el patrimonio cultural y gastronómico de la comarca. Entendemos que es importante ofrecer servicios de calidad y ajustados a las necesidades y preferencias del cliente. ATURIVE: Algunos alojamientos rurales, restaurantes, albergues campings, Artesanía. Asociación de Turismo de la Vera. Es una organización sin ánimo de lucro que intenta promocionar la comarca. Tras visitar sus instalaciones vemos como su central de reservas está un poco abandonada debido a que no tienen una persona encargada de ella. Estamos colaborando con ellos en la promoción de la zona y en dar a conocer la comarca. Creemos que es importante cooperar y colaborar con las organizaciones locales para que todos promociones la zona sigan la misma estrategia y sea la población local la que se beneficie de la actividad económica que se genere. ADICOVER: Asociación para el Desarrollo Integral de la Comarca de La Vera, es una entidad sin ánimo de lucro constituida en 1996 por los agentes locales de la Comarca, tanto públicos y privados, como económicos y sociales, con el objetivo de impulsar el desarrollo económico y social de los municipios que la componen. PURAVERA ya ha mantenido contactos para pedir 18

20 financiación y ayudas para desarrollar varios proyectos desde su área de inversión responsable que son de interés para la comunidad y para su desarrollo. PURAVERA: Nosotros vamos más allá, ya que pretendemos incluir los servicios adicionales de la zona para que los visitantes dispongan de la posibilidad de crearse una experiencia única con nuestro asesoramiento. Dependiendo de los gustos y necesidades de cada turista. Nos centrarnos en promocionar los recursos naturales, culturales, gastronómicos de la Comarca de La Vera. Nosotros nos queremos diferenciar como turismo de tranquilidad y salud. Rutas guiadas, senderismo, turismo natural, comida ecológica de la huerta. Turismo extranjero. 19

21 V. CARACTERÍSTICAS DE LOS ALOJAMIENTOS Los alojamientos de la finca de contreras se desarrollarán siguiendo los estándares de calidad identificados en nuestra política de calidad y código de conducta basada en la experiencia en desarrollos turísticos de más de 10 años. A través de este compromiso PURAVERA garantiza un alojamiento de calidad en un entorno idílico integrado en el paisaje y utilizando proveedores de la zona para de esta manera asegurar la sostenibilidad del desarrollo y repercutir los ingresos en la zona de inversión. La empresa cuenta con un compromiso claro con la responsabilidad social y el desarrollo sostenible. Las actuaciones a desarrollar incluyen; los nuevos edificios incluirán medidas de ecoeficiencia y eco-diseño para reducir los residuos generados. En las rehabilitaciones se plantea una arquitectura bioclimática que nos permite reducir las necesidades energéticas de los alojamientos. Se plantea que el suministro eléctrico se consiga a través de energías renovables, el suministro de agua proviene de los diversos ojos de agua con los que cuenta la finca así como el arroyo para el regadío de la huerta y árboles frutales. La idea que planteamos para el condominio es ser autosuficientes, producir su propia energía y agua, reducir y reciclar los residuos siempre que se pueda y producir los alimentos en la huerta ecológica y a través de los árboles frutales. Más adelante se plantea la inclusión de animales para el abastecimiento de huevos, leche, carne, entre otros. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS Es difícil encontrar una definición exacta del concepto de turismo sostenible. Es un concepto que surgió en contrapartida al turismo de masas y que proliferó a partir de los años 50, que si bien económicamente fue muy rentable, también causó impactos en el medio ambiente y en la sociedad porque estuvo basado en el crecimiento intensivo y extensivo. Por otro lado, es aquel turismo que prioriza los aspectos cualitativos por encima de los cuantitativos, favoreciendo la distribución equitativa de los beneficios del turismo. El sector turístico ha de utilizar todas las herramientas de desarrollo sostenible: nuevas tecnologías, cambios en el comportamiento social, nuevas leyes ambientales, herramientas corporativas de gestión ambiental, mejora de la planificación y gestión para ir hacia un nuevo turismo: el turismo sostenible. REHABILITACIÓN FINCA CONTRERAS: En este apartado nos centraremos en la calidad y especificaciones técnicas de las rehabilitaciones y nuevas construcciones a realizar: Disponemos del personal y los conocimientos técnicos para desarrollar el proyecto: contactos con expertos en arquitectura bioclimática y rural de calidad, proveedores de energías renovables, técnicos en tramitación de expedientes y subvenciones, constructores y proveedores de materiales de la zona, interioristas, proveedores del mueble y mobiliario, entre otros. 20

22 El Condominio Rural ecológico estará formado por las edificaciones dispersas ya edificadas a las que se dotará de nuevos usos, La rehabilitación constructiva y la ejecución de pequeñas construcciones de nueva planta tendrá como objetivo prioritario su integración paisajística y funcionamiento ecológico no sólo por el necesario cumplimiento de la normativa en vigor sino también por ser objetivo principal del propio uso turístico de calidad. DESCRIPCIÓN DE LOS EDIFICIOS A REHABILITAR Se trata de cuatro construcciones de piedra seca y otra de piedra y adobe. En una primera fase: En el edificio más cercano al acceso se ubicarían las instalaciones generales: Un edificio de gestión y servicios (recepción, lavandería etc ) además del Centro de Terapias Alternativas. En los dos edificios de mayor superficie en planta se ubicarían la mayor parte de los alojamientos temporales. En la pequeña construcción lindante al arroyo se ubicaría una sauna con un vestuario. En la otra pequeña edificación más alejada se ubicaran otros servicios y almacén. DESCRIPCIÓN DE LOS EDIFICIOS A CONSTRUIR DE NUEVA PLANTA Se construirán unas pequeñas construcciones al modo tradicional de piedra seca y teja que también se destinarán a alojamientos temporales, su carácter independiente y más aislado permiten por un lado el menor impacto paisajístico por su escaso volumen y por otro conseguir el objetivo de un turismo de calidad que permita el disfrute de los valores naturales del entorno. Hay que incidir en el carácter ecológico de la propuesta, especialmente por el uso y reutilización del agua, así como la eficiencia en el uso de las fuentes de energía. (Eco-eficiencia) ARQUITECTURA BIOCLIMÁTICA, ECOLÓGICA: Nueva Construcción Rehabilitación de muro ya existente Proyectado de polietileno o corcho. Ladrillo (30 cm) Proyectado de polietileno o corcho. Ladrillo Restauración piedra original Chapado de piedra de la zona (Granito) Enfoscado Restauración piedra original cm cm Paredes de 40 a 80 cm de grosor por lo que el aislamiento gracias a estos muros aumenta la eficiencia energética de las viviendas ya mantienen mejor el calor en invierno y son más frescas en verano. 21

23 CONOCIMIENTO TÉCNICO Los promotores tienen una gran experiencia en desarrollo de empresas turísticas, sobre todo en el sector del turismo rural. La elección de desarrollar el proyecto en la Comarca de La Vera llega tras 3 años de prospección en diferentes zonas nacionales e internacionales. El equipo de PURAVERA cuenta con un grupo de colaboradores para asesorar en todas las etapas del proyecto. Disponemos además de una experiencia desarrollada en la comarca por lo que disponemos de asociaciones estratégicas. (Finca Pero Marillo). Cuando hablamos de sostenibilidad no solo hablamos de conservar y preservar el patrimonio natural, también debemos desarrollar la sociedad y repercutir los beneficios en las comunidades donde opera, por lo que la creación de empleo directo es vital para el desarrollo del proyecto. PLANOS Y ESTUDIO ARQUITECTOS Y PAISAJÍSTAS Se dispone de un anteproyecto desarrollado por un estudio de arquitectos colaboradores, para la ejecución del proyecto. Contamos con el apoyo del alcalde de la localidad y se dispone de un informe favorable por parte de urbanismo del Ayuntamiento de Jarandilla de la Vera sobre el anteproyecto presentado. Los terrenos de la finca están siendo recalificados en la nueva Ordenación Territorial y Suelo de Extremadura; como suelo para desarrollos turísticos. Por lo que se permitirá el desarrollo de más alojamientos de los que se plantean en el anteproyecto desarrollado por el arquitecto. 22

24 OPCIÓN A: A continuación se muestra el plano de situación con la distribución de los alojamientos y la orografía de la finca. Plano de conjunto Condominio Rural de las Contreras. Estudios previos PURAVERA S.L. Como podemos apreciar la finca dispone de una orografía en bajada desde la parte superior del plano y un riachuelo que pasa a por la parte inferior de la finca donde está prevista la adecuación para crear una piscina natural. A continuación mostramos una tabla con el tipo de construcción, numero de plantas, número de dormitorios y la superficie construida aproximada. 23

25 Edificio nº Tipo Alojamiento nº plantas nº dormitorios nº camas superficie construida aprox. 1 Nueva constucción Rehabilitación del existente Rehabilitación del existente Rehabilitación del existente Nueva constucción Nueva constucción Rehabilitación del 7 existente Rehabilitación del 8 existente TOTAL Como podemos apreciar en la tabla las camas turísticas previstas en este primer análisis son 60, repartidas en 12 alojamientos independientes. Anotamos como el Edificio número 8 es donde se tiene prevista las instalaciones generales donde se alojarán las personas encargadas del complejo (Mantenimiento y limpieza). Además se pretende incluir un salón-comedor donde se puedan realizar actividades como las terapias alternativas, restaurante, punto de encuentro, almacén para productos de la huerta y para su comercialización no solo a los residentes del complejo pero a toda la población de la zona. 24

26 OPCIÓN B: A continuación se muestra el plano de situación con la distribución de los alojamientos y la orografía de la finca. Plano de conjunto Condominio Rural de las Contreras. Estudios previos PURAVERA S.L. A continuación mostramos una tabla con el tipo de construcción, numero de plantas, número de dormitorios y la superficie construida aproximada. 25

27 Edificio nº Tipo Alojamiento nº plantas nº dormitorios nº camas superficie construida aprox. 1 Nueva constucción Rehabilitación del existente Rehabilitación del existente Rehabilitación del existente Nueva constucción Nueva constucción Rehabilitación del 7 existente Rehabilitación del 8 existente Nueva planta TOTAL La localización del edificio 9 al otro lado del río significa que tiene que ser de nueva planta y pasaríamos a 9 edificios. Este edificio albergará las actividades complementarias al complejo turístico. Se podrán ofrecer servicios como desayunos, comidas, sesiones de terapias alternativas, venta de productos de la huerta, punto de encuentro, centro de información, entre otros. El beneficio es que se aumentarían las camas turísticas ya que la rehabilitación del edificio 7 se podría localizar tres alojamientos rurales con un total de 12 camas turísticas adicionales. POSIBLES DISEÑOS INTERIORES PURAVERA cuenta con un estudio de arquitectos y paisajistas colaboradores que asesoran en todo el proceso del proyecto para ofrecer al cliente todas las necesidades identificadas pero manteniendo la línea desarrollada en la política y código de conducta de PURAVERA. A continuación mostramos algunos diseños desarrollados de las casas negocio. 26

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