Les implicacions socials i ecològiques de la lògica immobiliària. L exemple de Palma.


Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Tamaño: px
Comenzar la demostración a partir de la página:

Download "Les implicacions socials i ecològiques de la lògica immobiliària. L exemple de Palma."

Transcripción

1 Memòria d investigació Febrer 2008 Les implicacions socials i ecològiques de la lògica immobiliària. L exemple de Palma. Sònia Vives Miró Directors: Macià Blázquez Salom Onofre Rullan Salamanca 1

2 La recerca que dóna lloc a aquesta memòria d investigació ha estat finançada mitjançant una beca de la Fundació Jaume Bofill maig 2006/abril 2007, pel projecte d investigació La funcionalització turística de las Illes Balears ( ): adaptació territorial i crisi ecològica de l arxipèlag (SEJ /GEOG) de la Direcció General d Investigació del Ministeri d Educació i Ciència, així com a través d una beca de Formació de Personal Investigador (FPI) de la Conselleria d Economia, Hisenda i Innovació del Govern de les Illes Balears. 2

3 ÍNDEX DE CONTINGUTS 1. Introducció 2. Justificació filosòfica 2.1. Relació entre filosofia moral i urbanisme 2.2. El concepte de justícia social territorial de David Harvey Sistema capitalista i justícia social 3. L urbanisme neoliberal dins la dimensió financera-especulativa 3.1. Nova dinàmica financera-especulativa global 3.2. Urbanisme neoliberal i expansió territorial 4. L habitatge com actiu financer 4.1. La relació entre producció i valor de la terra dins l univers dels valors monetaris 4.2. Renda i monopoli de la terra 4.3. Valor d ús i valor de canvi en el mercat del sòl i de l habitatge 5. El marc institucional del mercat immobiliari 5.1. Institucions públiques 5.2. Promotors, constructors i immobiliàries 5.3. Institucions financeres 6. Els boom immobiliaris 6.1. Els booms immobiliaris a l Estat espanyol 6.2. Cicles de l habitatge i tendències demogràfiques 6.3. L evolució del preu de l habitatge a l Estat Espanyol 7. Implicacions socials i ecològiques de la lògica immobiliària 7.1. Concentració de la propietat immobiliària i endeutament 7.2. Dèficit ecològic del sector immobiliari 8. L exemple de Palma 8.1. Els booms turístico-immobiliaris 8.2. El preu de l habitatge a Palma Metodologia Resultats 8.3. Habitatge com a element de segregació social a Palma 8.4. Ocupació del sòl 9. Conclusions 10. Bibliografia 11. Annexes 12. Relació de mapes, imatges, gràfics i taules 3

4 1. Introducció L economia capitalista viu a partir dels anys vuitanta una transformació en què la dimensió financera agafa cada vegada més rellevància fins a esdevenir hegemònica. En la globalització financera, els fluxos de capital han anat dirigits en gran mesura al sector immobiliari, fet que ha representat, al mateix temps l acceleració de la urbanització i de l edificació de nous immobles. En aquest sentit, la inversió immobiliària ha transformat l habitatge en un actiu financer, de manera que allò que constitueix actualment l essència de l habitatge ja no és la funció social que exerceix com a llar, és a dir, la seva funció d ús. El que fonamenta la raó de ser de l habitatge és, aleshores, la seva funció com a bé de canvi i, per tant, el seu valor com a objecte especulatiu. La dinàmica que ha convertit l habitatge en mercaderia suposa també la inflació dels preus del sòl i dels immobles, com a conseqüència de les perspectives de revalorització que ofereixen, uns preus que han sobrepassat el seu valor real, tot generant l anomenada bombolla immobiliària. Aquesta lògica immobiliària ha suposat fortes implicacions socials i territorials. D una banda, en no anar lligat el ritme de creixement dels preus de l habitatge al ritme de creixement dels salaris, cada vegada és més elevat l esforç financer que comporta a les persones l accés a l habitatge, fent que la única opció sigui molt sovint l endeutament. La situació de dificultat d accés a l habitatge implica condició de vulnerabilitat i d exclusió social per a determinats col lectius de la població. D altra banda, la lògica de l expansió de la urbanització obvia la dimensió ecològica de l activitat de la construcció, que representa un fort impacte sobre el territori, materialitzat en l ocupació de grans superfícies de sòl i en el requeriment de materials, que duen implícit l accelerament del deteriorament ecològic. A la societat capitalista, la ciutat i l espai no pertanyen al seus habitants i no són modelats en funció dels seus interessos, sinó d acord amb uns interessos, sovint contradictoris, d una sèrie d agents: els propietaris dels mitjans de producció, els propietaris del sòl, els promotors immobiliaris i les empreses de la construcció Un mercat immobiliari que, mitjançant les institucions públiques, regula la legalitat en funció de la pròpia conveniència per a l acumulació de capital. (Capel, 1975). Finalment, l estudi de cas de Palma realitza, a partir del marc teòric que s exposarà prèviament, una anàlisi empírica sobre els preus de l habitatge, sobre les característiques socioeconòmiques dels que hi habiten i la seva localització en l espai. Així, a Palma s han creat espais per a adinerats i per a la inversió, i espais per als endeutats, i per als que no tenen ni capacitat d endeutament. En definitiva, es posa de manifest com el preu de l habitatge ha esdevingut un factor d exclusió social, en el sentit que genera una segregació social en funció de la capacitat d accés als immobles. Per a l elaboració del present text s ha aplicat una metodologia que inclou, tant la recerca bibliogràfica, l anàlisi estadística, l explotació de fonts periodístiques com l ús de sistemes d informació geogràfica (SIG). 4

5 2. Justificació filosòfica 2.1. La relació entre la filosofia moral i l urbanisme La filosofia moral és una branca de la filosofia que teoritza sobre el comportament humà i la seva raó de ser, on es cerquen plantejaments que responen a qüestions com quina finalitat té la vida, com s ha de viure, què és la justícia, etc. La finalitat d aquesta ciència és la d elaborar un sistema comprensiu de valors i principis morals que serveixi per a jutjar el just i l injust, la moralitat, etc. Per la seva banda, l urbanisme, des d on es tracta la temàtica de l habitatge, forma part de la ciència geogràfica que se n encarrega de l ordenació de l espai i del territori. Així, la conjunció entre aquests dos vessants científics prenen sentit quan s apliquen valors i principis a l ordenació del territori, o si partim del principi que no és possible l existència d un planejament urbanístic sense ideologia al darrera que li doni fonament. En quina mesura i de quina manera la filosofia moral té cabuda dins la investigació geogràfica i social i dins l urbanisme, concretament-? Aquestes qüestions, objecte de debat durant la història contemporània de les ciències filosòfiques i geogràfiques, troben respostes a partir dels anys setanta amb la crítica de la filosofia de la ciència al neopositivisme o empirisme lògic, amb autors com Kuhn, Feyerabend, i Lakatos i amb la geografia radical de David Harvey. La Ciència ha partit històricament d una constant que ha precedit la natura de la teoria: la separació artificial entre la metodologia i la filosofia. La separació d aquests dos elements a l hora de construir una hipòtesi ha implicat una certa tendència a considerar els fets i els valors com a coses diferents i no relacionals. És a dir, s han interpretat els fets com si no tenguessin res a veure amb les accions humanes, com si res d allò que esdevé, hagués estat conseqüència d una acció humana, i per tant, d una decisió humana. D aquesta manera, resulta fonamental reprendre la interpretació dels fenòmens socials i de l espai com a fruit de decisions humanes, que en cap cas poden ser tampoc deslligades d uns determinats valors, ja que qui decideix no és objecte, sinó subjecte. Harvey (1977) parteix del punt que l aplicació geogràfica i espacial de la planificació urbana i l ordenació regional han de garantir i donar fermesa als principis d igualtat social i de justícia social territorial, ja que s assumeixi o no, la ciència social està implicada en essència en els fenòmens de transformació dels processos socials i espacials. D aquesta manera, la decisió conscient o inconscient- per part dels científics de no fer-se càrrec de la problemàtica tant social com ambiental que esdevé a l espai pot taxar-se d irresponsabilitat. Amb aquest plantejament, per tant, es pot establir la relació i el lligam entre la planificació del territori i la filosofia moral. En el sentit que, qualsevol forma que prengui un espai urbà, o qualsevol procés social que tengui lloc a la ciutat, no es pot entendre d altra manera que com el resultat d un comportament ideològic determinat. Els instruments normatius que han utilitzat els geògrafs provenen de la teoria de localització clàssica, que parteix de l Òptim de Pareto 1 com a punt central. Els models clàssics no han parat esment en les implicacions que suposa qualsevol decisió sobre la localització pel que fa a la distribució de l ingrés. D aquesta manera, segons Harvey 1 L Òptim de Pareto és un model de distribució on cap individu pot dur a terme un moviment, sense que els avantatges d aquest es vegin contrarestats per la pèrdua amb desavantatges per algun altre individu (Wikipèdia, 2006) 5

6 (1977), s ha seguit l estil de pensament economicista i s han deixat de banda els problemes de distribució, perquè inclouen judicis ètics i polítics. El geògraf radical, per tal de pal liar aquesta mancança científica, proposa la construcció d una normativa d assignació espacial on la base sigui el principi de justícia social. Aquesta nova normativa no té la intenció de ser una alternativa a les teories de localització clàssiques, sinó aportar un altre element dins una visió de conjunt El concepte de justícia social territorial de David Harvey La descripció del concepte de justícia social territorial es fonamenta en l argumentació que fa David Harvey (1977) a Urbanismo y desigualdad social, argumentació que parteix de què el principi d igualtat és més just que el de desigualtat 2. Harvey, entre d altres autors reinterpreta el concepte de justícia social partint dels dos principis que Rawls determina a A theory of Justice (1971): llibertat i diferència. D acord amb Harvey (1977), la justícia social fa referència a un principi que permet l avaluació de la distribució dels béns establerta entre individus, col lectius i territoris, així com l avaluació dels mecanismes que són utilitzats per a dur a terme aquesta distribució. L avaluació que es planteja ha d esdevenir sobre la divisió dels beneficis que sorgeixen d un procés col lectiu de treball; sobre l ordenació social i institucional de l activitat de producció i distribució; sobre els conflictes en relació als centres de poder i la presa de decisions; i finalment, sobre la distribució d influències, la concessió d estatus social, i les institucions fundades per a regular i controlar activitats. En aquest sentit, les teories sobre la justícia social pretenen respondre les qüestions de com han de ser distribuïts els fruits d una producció entre tots aquells que participen del procés, què es distribueix, i entre qui es distribueix? Si allò que s ha de distribuir són els beneficis que han sorgit de la cooperació social, quins són aquests beneficis? Harvey (1977) roman en què allò que es distribueix és l ingrés, i considera que la darrera unitat amb què s ha de tractar és l individu, i que la distribució feta a qualsevol escala ha de ser equivalent a la distribució que es dóna en un nivell d anàlisi individual. Per tant, si s aconsegueix una justícia a nivell territorial, s aconsegueix una justícia individual. El concepte de justícia social aborda, en conclusió, dues qüestions: per una banda la qüestió referida a què és una distribució justa, i per l altra, les qüestions sobre la presa de decisions morals en referència a què és allò que justifica els drets dels individus sobre el producte de la societat on viuen, treballen i existeixen. L enteniment de la Justícia Social per David Harvey, en essència, es pot reduir 3 a tres criteris, que classificats segons el seu ordre d importància són: necessitat, contribució al bé comú i mèrit. Amb la combinació d aquests tres criteris, el geògraf proposa la creació d una figura hipotètica per a l assignació de recursos a les regions, de manera que es pugui elaborar una mesura de justícia territorial relacionant l assignació real dels recursos amb aquesta figura d assignació hipotètica. Així es posaria en relleu el grau d igualtat o desigualtat que té lloc en un territori determinat. La necessitat és qualificada com un concepte relatiu, categoria de la consciència humana i per tant, susceptible als canvis amb les transformacions de la concepció de necessitat amb l evolució de les societats. Sent així, allò que cal demanar-se és com sorgeix la necessitat, a què és relativa, i que determina allò que és necessari d allò què no ho és? 2 S ha considerant innecessari fer aquí una argumentació sobre perquè la igualtat és més justa que la desigualtat, així com que perquè s opta per un model just que no injust-. 3 coincidint amb Runciman i contràriament a Rawls i Recher (Harvey, 1977) 6

7 Dins les categories d activitats que es defineixen 4 per tal d identificar les necessitats, s han d avaluar quins són els mínims perquè restin cobertes i es mantengui l equilibri social que variarà en funció de cada tipus de societat, les seves normes i el moment-. A partir d aquí, la pregunta esdevé: quins criteris s han de seguir a l hora de valorar els mínims de necessitat perquè el mètode utilitzat per a la tria sigui socialment just i es garanteixi així el principi que es cerca?. Harvey (1977) argumenta tres tipus de fórmules possibles (més o menys justes/injustes) per tal de mesurar la necessitat en cadascuna de les categories d activitats anteriorment anomenades. El primer mètode que defineix, consisteix en basar la determinació de la necessitat a partir de la demanda de mercat. Segons el geògraf, aquest és un mètode socialment injust, ja que acceptar que la demanda és en funció de les necessitats de cadascú implica acceptar que la societat que les crea és justa (és a dir, justa -que cadascú demana només allò que realment necessita i no allò que creu necessitar perquè el sistema així ho vol). Com que es parteix que la societat actual és injusta i desigual, no s accepta aquest mètode com a socialment just. El segon mètode d investigació es du a terme mitjançant la demanda latent, és a dir, avaluant l escassesa relativa que hi ha entre un seguit de regions. Aquest sistema analitza la necessitat que es percep des de diferents grups de la societat, però parteix del punt que les necessitats reals es troben en les necessitats sentides, de manera que tampoc hi deixa d actuar la perversió capitalista i per tant no deixa de ser un mètode injust. El tercer i darrer mètode exposat, és el de determinar les necessitats mitjançant la consulta als experts en la matèria, en funció dels recursos disponibles. Són judicis subjectius, però segons Harvey bons índex de necessitat que poden donar una mesura socialment justa de la necessitat. La problemàtica d aquesta metodologia és que també és possible que els experts hagin estat triats amb mètodes socialment injusts. El criteri de contribució al bé comú estudia la mesura en què l assignació de recursos a un territori afecta les condicions d un altre. La mesura territorial i socialment més justa és la d optar per una forma d organització espacial que contribueixi a satisfer les necessitats mitjançant un efecte multiplicador i un efecte de propagació d un determinat model d inversió. D aquesta manera, els models de desenvolupament territorial que impliquin la usurpació de recursos d un indret, per tal d afavorir-ne uns altres, quedant mancat aquell indret d on és propi el recurs, seran models de desenvolupament social i ambiental injusts. El concepte de mèrit, fa referència geogràficament al grau de dificultat ambiental. Així, David Harvey parteix de què la justícia entra en joc a l hora d assignar recursos addicionals per tal de contrarestar la dificultat ambiental o social determinada físicament pel medi ambient. En definitiva, doncs, David Harvey resumeix els principis de la justícia social i la seva aplicació a les situacions geogràfiques amb el següent: Primer. L organització espacial i el model d inversió regional han de cobrir les necessitats de la població. Per tant, s han d establir mètodes socialment justs per a determinar i mesurar les necessitats. La diferència entre les necessitats i les assignacions reals proporcionen una evolució inicial del grau d injustícia territorial d un sistema determinat Segon. Una organització espacial i un model d assignació de recursos territorials 4 Les categories d activitats que defineix Harvey (1977) són: menjar, habitatge, serveis mèdics, educació, serveis socials i ambientals, béns de consum, oportunitat de diversió, distraccions veïnals, serveis de transport. 7

8 que proporcioni beneficis addicionals en forma de satisfacció de les necessitats i augment del volum de la producció en altres territoris a través dels efectes expansius, efectes multiplicador, etc. serà una forma millor d organització i d assignació espacial. Tercer. Les desviacions dins d un model d inversió territorial poden ser tolerades si tenen com a finalitat la de superar unes dificultats ambientals específiques que, d altra manera, no permetin l evolució d un sistema que podria satisfer les necessitats o contribuir al bé comú. Aquests principis, doncs, proporcionen una teoria normativa de l organització espacial basada en la justícia distributiva territorial per a poder avaluar les distribucions espacials existents. La visió liberal-conservadora, però, contempla que dins d una democràcia constitucional organitzada, la manera més eficaç d organitzar la distribució dels beneficis que aporten els mitjans de producció és de no fer res el mercat es regula sol-. Aquesta ideologia preveu que la problemàtica de la distribució (si és que s entén que resulta problemàtic) ha de ser considerada i resolta independentment dels mecanismes dominants que governen la producció i la distribució. Contràriament, les teories marxistes afirmen que amb uns mecanismes justs, els problemes per a l assoliment d una justícia social en la distribució són solucionats per la pròpia dinàmica interna dels mecanismes. És a dir, que amb un procediment just, el resultat no pot ser d altra manera que just, i que igualment un procediment injust comporta una resolució distribució- injusta. En la bibliografia sobre justícia social, varia la visió pel que fa a la discussió entre mitjans i finalitats, però en tot cas, són majoria aquells que afirmen que és temerari esperar finalitats socialment justes a través de mitjans socialment injusts. D acord amb Harvey (1977), però, els programes que pretenen alterar la distribució sense alterar l estructura del mercat capitalista, dins del qual l ingrés i la riquesa es creen i es distribueixen, estan condemnats al fracàs. En conclusió, una distribució justa justament aconseguida és el resultat de: Una distribució de l ingrés que cobreixi les necessitats dins cada territori, una distribució dels recursos amb la finalitat de maximitzar els efectes multiplicadors entre regions, una inversió dels recursos suplementaris que contribueixin a superar les dificultats especials que provenen del medi físic i social, i d uns mecanismes (institucionals, organitzatius, polítics i econòmics) que garanteixin que les perspectives dels territoris menys avantatjosos siguin el més favorable possible. Harvey (1977). Els treballs més recents de David Harvey sobre justícia social presenten una nova dimenció del concepte, que no es limita a les ciutats, sinó que inclou també el medi natural. Es tracta, doncs, d assumir que ciutat i medi natural són part d un mateix esquema i preocupacions paral leles al voltant del tema de la justícia social. (Albert Mas, 1995) Sistema capitalista i justícia social En el sistema econòmic capitalista, el capital es condueix d una manera no gens relacionada amb les necessitats o amb les condicions dels territoris desavantatjosos, sinó que allò acceptat com a racional i convenient per al capital és confluir allà on la taxa de guany és més elevada. D acord amb Fluberman i Sweety (1969), els mitjans capitalistes serveixen 8

9 invariablement les pròpies finalitats capitalistes, i aquestes finalitats no concorden amb els objectius de la justícia social. Per tant, qualsevol intent de desviament de capital cap a zones menys afavorides es veu captivada per una tendència del mercat que la contraresta. El sistema de mercat funciona sobre la base del valor de canvi, i el valor de canvi només pot existir si hi ha una escassetat relativa dels béns i els serveis canviats. D aquesta manera, resulta imprescindible que l economia capitalista controli l escassesa dins la societat, perquè d una altra manera el mercat i els preus no funcionarien. Aquest mecanisme es du a terme amb un estricte control sobre l accés als mitjans de producció, el moviment dels recursos dins del procés productiu i sobre la distribució de la producció. D acord amb Harvey (1977), si s accepta que el manteniment de l escassesa és essencial per al funcionament del sistema de mercat, s accepta llavors que la privació, apropiació i explotació són conseqüències necessàries del sistema de mercat. Això, dins d un sistema de mercat es tradueix en què hi haurà una sèrie de moviments d apropiació entre territoris que farà que alguns siguin explotadors i d altres explotats. Dins d una economia capitalista de mercat, una enorme concentració de plusproducte (ara, en mans de les grans empreses) s ha d absorbir de manera que no signifiqui un perill per al manteniment de l escassesa, sobre la qual es basa l economia de mercat. En conclusió, la pròpia dinàmica del sistema de mercat no permet de disposar de manera socialment justa el plusproducte aconseguit socialment, de manera que per a mantenir un sistema de preus mitjançant l escassesa, s assoleix un mecanisme contrari a qualsevol principi de justícia social en essència. 9

10 3. L urbanisme neoliberal dins la dimensió financera-especulativa Parece que el mar en calma de la postmodernidad, ese charco en el que todo estaba a la vista y en el no havia ningún imprevisto, ha empezado a ponerse en movimiento ( ). Pero más allá de constatar la crisis de los discursos postmodernos, lo urgente es empezar a detectar que ocurre. Garcés, M.; López Petit, S. (2006) La globalització financera envaeix el tot, no deixa cap àmbit sense aclaparar, ni cap espai sense impregnar per l essència dels diners. Per tal d entendre els processos globals que regeixen les dinàmiques locals, és necessari abraçar -com diria José Manuel Naredo- el deteriorament ecològic i social des de les arrels econòmiques. La dinàmica immobiliària establerta, la conversió de l habitatge en un actiu financer i els processos d especulació del sòl, no poden ser entesos sense tenir en compte el context global imperant. Així, aquest apartat de l estudi pretén posar en relleu les dinàmiques globals que afecten a qualsevol procés regional o local, tant en l àmbit econòmic, social i ecològic Nova dinàmica financera-especulativa global Segons Fernández Duran (2006), entre l any 2000 i el 2003, van tenir lloc dos esdeveniments que van possibilitar la creació de diners mundials en base al crèdit, és a dir, a la generació de deute. Aquests esdeveniments foren, en primer lloc, la fugida massiva de capitals dels mercats borsaris com a resultat de l esclat de la bombolla financera i tecnològica del que s anomena new economy. La new economy -nova economia- havia significat, a partir de mitjans de la dècada dels noranta un increment del creixement econòmic: si bé el ritme de creixement dels anys setanta i vuitanta havia estat d entre l 1 a l 1,5% cada any, a partir de 1995 passa a créixer a un ritme entorn d un 2-2,5% anual. En segon lloc, la Reserva Federal dels EEUU impulsà una baixada dels tipus d interès del dòlar per tal d incentivar l economia, que presentava una tendència a la baixa. Fernández Duran (2006) afirma a El Tsunami urbanizador español y mundial que una gran part d aquests diners s han orientat al sector immobiliari, i s ha creat d aquesta manera una bombolla especulativa, que d acord amb The Economist (18/06/05) ha significat el major procés especulatiu de la història del capitalisme. Dins la mateixa lògica, s han creat instruments financers que afavoreixen i que alimenten el procés: fons de pensions, fons d inversió, nous fons immobiliaris i noves formes d hipoteca. Aquest funcionament ha generat un boom constructor, que juntament amb l expansió del consum ha propiciat diners barats i l efecte riquesa de la revalorització immobiliària, tot suposant una nova empenta per a l economia mundial. (Fernández Duran, 2006) Segons The Economist (16/06/09) és a l Europa dels quinze on el boom immobiliari és més intens, i dins d ella, el primer lloc és ocupat per l Estat Espanyol, seguit d Irlanda i Gran Bretanya. L entrada de la moneda comú europea, l euro, el 1999, ha suposat un gran impuls de les inversions financeres europees, entre d altres coses, com a bon mitjà per al blanqueig de diners negres. Aquesta inversió de capital en el sector immobiliari, com s exposarà més endavant, ha implicat una acceleració immediata dels preus del sòl i dels immobles, així com una acceleració de l edificació, sobretot a l Estat espanyol. A l Estat Espanyol, la pressió constructora que ha constituït el tercer boom immobiliari ha passat a ser un dels principals eixos del creixement econòmic de l estat. Un 10

11 creixement, que s explica en gran part per la demanda i les inversions estrangeres, de la mateixa manera que passa als EEUU. Una demanda externa basada en l entrada de capitals internacionals al sector immobiliari espanyol com a inversió, i amb la compra de residències secundàries per ciutadans comunitaris. La demanda interna del mercat immobiliari, en canvi, s explica per la baixada dels tipus d interès hipotecaris, que passaren de ser del 15% a principis dels anys noranta al 4% amb l entrada de l euro, i l ampliació dels terminis del pagament fins a 40 i 50 anys. Dins aquesta lògica financera-especulativa de l economia, la modalitat del turisme residencial com la que té lloc a les Illes Balears - incrementa el conflicte d usos de l habitatge en el mercat: un ús per als residents, un ús per als immigrants, un ús per a la inversió especulativa, i un ús residencial-turístic. Aquest fet, enlaira encara més el preu del sòl i dels habitatges Urbanisme neoliberal i expansió territorial La globalització financera modela, no només als aspectes econòmics, sinó també als socials, als ecològics i als polítics, d acord amb la seva finalitat última: l acumulació de capital. L urbanisme no s ha evadit de dita lògica capitalista i s ha incorporat a la nova dinàmica financera-especulativa global, tot adaptant-s hi en la seva funció i morfologia. En aquest sentit, la dinàmica de construir ciutats en coherència amb els processos globals de reestructuració econòmica, és el que Smith (2004) anomena urbanisme neoliberal. L urbanisme neoliberal és, doncs, l urbanisme que subordinant-se al dictat del capital, configura la seva expressió territorial d acord amb les lleis del lliure mercat, per tal d assolir l èxit en el context d una xarxa urbana mundial jerarquitzada i marcada per la competitivitat (Smith, 2004). Amb la lògica de la competitivitat, ja no n hi ha prou amb què les economies siguin competitives: els territoris també han de ser-ho (Fernández Durán, 2006). D aquesta manera, les ciutats, en funció del seu nivell de competència, es classifiquen segons la seva posició dins la xarxa urbana jeràrquica en nodes principals i ciutats perifèriques. La cohesió territorial dels nuclis urbans, que s expandeixen tot connectant-se amb d altres, s articula a través de les grans infrastructures viàries, de manera que els nodes principals resulten aquells que estan connectats a aquests grans eixos de transport, i les ciutats perifèriques, les no hi estan connectades i que cerquen el seu desenvolupament a través de la seva connexió. El tipus de desenvolupament urbanístic que esdevé amb aquest model és el que s anomena urbanització difosa. El terme urbanització difosa fa referència a dos conceptes. Per una banda, urbanització difosa, entesa com a urban sprawl és un tipus d urbanització que correspon a la ciutat postindustrial i, per contraposició a la ciutat industrial que concentrava la població i la indústria en el seu interior, genera moviments centrífugs o desconcentradors des de les regions centrals cap a la seva perifèria (Ferrás, 2000). La desconcentració d aquests fluxos impliquen la redistribució de les activitats econòmiques i de la població dins l espai. Per l altra banda, urbanització difusa, fa referència també al concepte de rururbanització : la urbanització del camp. Segons Binimelis (2000), la rururbanització ha estat definida pels autors francesos com a la forma més recent de creixement urbà, que resulta de la disseminació de la ciutat en l espai. La urbanització que permet habitar la distància, que desvincula el lloc de residència i el lloc de treball (Jordi Borja, 2004). 11

12 Jordi Borja (2004) fa referència a una revolució urbana 5 en el sentit que les ciutats estan patint un tipus de transformació on els nous territoris urbans no queden reduïts a la ciutat central i al seu entorn més o menys aglomerat (àrea metropolitana) sinó que és un tot discontinu. Es tracta d una mescla de zones compactes i zones difoses. Amb els processos de dispersió urbana es genera la deslocalització de l activitat econòmica, que comporta una reestructuració dels sistemes de producció a nivell regional, tot creant regions funcionals que vénen dirigides des de l economia de la producció global. D aquesta manera, els territoris, amb l aposta per la seva competitivitat, constitueixen una estructura urbana que genera, d acord amb Jordi Borja (2004) una posició de dependència respecte dels mecanismes excloents que dominen la vida financera i comercial internacional, i que a la pràctica accentuen les desigualtats, i la dualització social i territorial de la ciutat. Es crea una dualització entre ciutats, on cada cop és més elevada la polarització en termes socials inclosos/exclosos-: a les gran conurbacions (als nodes principals) és on es troben les rentes més elevades, les elits i els sectors més qualificats; mentre que a les ciutats perifèriques van apareixent segregacions per comunitats d origen i marginalitat (Fernández Duran, 2006). L urbanisme neoliberal de la ciutat postmoderna genera a més, segons Rodríguez Chumillas (2006) un tipus de segregació de l espai que distingeix els espais privats dels espais públics col lectius. Als espais privats, els espais públics són qualificats de propietat privada comunitària, mentre que als espais públics col lectius s hi desenvolupen serveis i infrastructures: espais dedicats a la mobilitat, l antítesi de l espai públic tradicional (Fernández Durán, 2006). D aquesta manera es trenca la connectivitat de l espai públic, que perd una de les seves finalitats bàsiques d espai comú i tradicional, la de propiciar la interrelació entre els habitants de la ciutat (Fernández Duran, 2006) i esdevé un simple espai de pas entre llocs anomenats no llocs -. L urbanisme neoliberal, l urbanisme de la privatització, de la distinció i de la por (Borja, 2004), representa una acceleració sense precedents en el procés de destrucció territorial i l aposta per un nou model econòmic sustentat en la construcció i el turisme i desconeixement qualsevol límit ambiental (Díaz, 2006). Dins l urbanisme neoliberal, un dels principals vehicles d acumulació de capital són els mercats immobiliaris (Smith, 2004), en els que, tot seguit, es centra l estudi. 5 Explica set tipus de transformació urbana. En aquest text ens centram només en una. 12

13 4. L habitatge com a actiu financer Aquest apartat del text pretén analitzar el paper que juga l habitatge en el context d urbanisme neoliberal dins la nova dimensió financera especulativa, anteriorment exposat. S estudia la transformació que ha suposat per a l habitatge aquest nou paradigma i es fa un recorregut per tal d entendre com l habitatge ha esdevingut un bé d inversió, i ha deixat de ser construït o adquirit per a exercit la seva funció lògica, la funció social d allotjament o de llar. En primer lloc, s exposa la desvinculació entre el valor de productivitat agrícola de la terra i el seu valor monetari, com les terres són valorades no en funció de la seva fertilitat, sinó per la seva perspectiva d edificació. En segon lloc, s explica la renda monopolista que proporciona la terra com a necessària dins la lògica de reproducció capitalista. I, finalment, com el sòl, i amb ell l habitatge, esdevenen mercaderies que troben la seva raó de ser en el seu valor de canvi i no el seu valor d ús La relació entre producció i valor de la terra dins l univers dels valors monetaris Tradicionalment, s ha suposat que el nivell de productivitat de la terra era allò que constituïa el seu valor, i que per tant, les terres agrícolament més productives eren les més valuoses i les menys productives eren les menys valuoses. Però l evolució recent d aquest valor de la terra no s ha ajustat a aquesta premissa i ha passat a entendre s a l inversa: el grup de terres amb menys qualitat agrícola és el que ha incrementat més el seu valor monetari. Igualment, es pot dir que l evolució dels preus de la terra van a un ritme major que els dels productes. La baixa valoració de la productivitat agrícola de la terra, s explica amb el que Naredo (2006) ha anomenat la regla del notari. D acord amb aquest principi, les normes del joc capitalistes privilegien el valor de les fases finals de la cadena de creació de valor: la transformació, comercialització i venta de productes, mentre que la fase de producció resta infravalorada. En aquest sentit, l evolució del preu de la terra va desconnectada de la seva qualitat agrícola (Naredo, 1996) - segons l Eurostat, l Estat Espanyol és l estat Europeu que té més sobrevalorada la terra, en relació als ingressos agraris que proporciona-. Amb la desvinculació entre el preu de la terra i el seu valor agrícola, es trenca amb la consideració del valor de producció entès com a producció física (de productes) i s entén que la producció fa referència a la producció de valor, és a dir, a obtenir un valor afegit. Per tant, el sòl més productiu és aquell que obté més valor monetari, segurament per les seves expectatives d edificabilitat, i no aquell sòl més fèrtil. D acord amb Naredo (1996), els valors afegits que resulten de la compra de certs actius preexistents no s inclouen en el còmput del PIB, i per tant, queden fora del sistema d agregats, de manera que es creen greus desajustaments entre l estimació de la renda disponible i la que perceben els agents econòmics 6. Les transaccions d immobles juguen un paper fonamental dins d aquesta des-comptabilitat, ja que la compra de sòl o d immobles per a vendre ls revaloritzats és una de les activitats que genera més valors afegits i que per tant, queden sense comptabilitzar-. 6 Naredo proposa rompre amb aquesta interpretació i aposta per una crematologia completa, que estudiï totes les formes de fer doblers: extendre el valor afegit a totes les transaccions mercantils que registren una creació efectiva de valor, ampliant així la noció de producció, i fent-la coincidir amb l adquisició de riquesa. 13

14 4.2. Renda i monopoli de la terra Una de les singularitats del sòl és que té un caire monopolista intrínsec, és a dir, que mai podrà haver-hi més d una parcel la de terreny exactament igual a una altra ni exactament situada al mateix lloc. Es tracta del monopoli de l espai absolut, que en termes marxistes, explica la creació de privilegis monopolistes per als propietaris sobre el territori. Els privilegis que genera la propietat de la terra, la renda, és una cosa furtada pel propietari (Marx: Harvey 1977), és a dir, un guany immerescut, ja que el propietari de la terra no li aporta res. La renda és, d acord amb la teoria marxista, l impost sobre la producció que el capitalisme està disposat a pagar com a preu per a perpetuar la base legal de la seva existència. En aquest sentit, resulta impensable que la producció capitalista destrueixi la propietat privada perquè la seva pròpia existència s hi basa. La propietat de la terra genera, en funció de la manera dominant de producció tipus de renda diferents: la renda diferencial, la renda absoluta i la renda monopolista. (Harvey, 1977) La renda diferencial és descrita per Marx (Harvey, 1977) com la diferència entre el preu individual de la producció de mercaderies d aquest capital concret i el preu general de producció que regula els preus comercials de les mercaderies produïdes pel capitals d aquesta branca de producció en el seu conjunt. És a dir, la diferència entre el preu mercat i el preu de producció. La renda absoluta és aquella que dóna lloc a un preu monopolista, que és el que permet d obtenir una renda monopolista. La renda monopolista apareix perquè és possible cobrar un preu monopolista, que queda determinat per l apetència de compra i la capacitat de pagament dels compradors, independentment del preu determinat pel preu general de producció o pel valor dels productes. Sorgeix també perquè els actors socials poden obtenir uns ingressos majors durant un període de temps ampliat segons el seu control exclusiu sobre un article, i que en determinats aspectes és únic i no reproduïble. (Harvey 2004). Harvey descriu dues situacions en què la renda pot esdevenir monopolista. La primera situació resulta quan els actors socials controlen algun recurs que els permet treure rendes monopolistes dels qui el volen utilitzar, i es comercialitza indirectament amb aquell recurs -un exemple d aquest cas, pot ser la proximitat d una cadena hotelera a un recurs natural, on l hoteler estigui disposat a pagar per obtenir-hi l accessibilitat-. La segona situació passa per la comercialització directa amb el recurs. Un exemple d això poden ser els terrenys immobiliaris que es venen a capitalistes i multinacionals amb finalitat especulatives. L excepcionalitat, per tant, és allò que constitueix la base per al preu monopolista. I d aquesta manera, per obtenir aquest preu, es pot crear l escassetat mitjançant un procediment que impedeixi un determinat ús del sòl amb la finalitat d especular sobre els seus valors futurs. En la categoria de renda monopolista, d acord amb Harvey (2004), hi van dues contradiccions implícites. La primera contradicció esdevé quan l homogeneïtat que comporta la mercantilització esborra els avantatges del monopoli. És a dir, que malgrat l excepcionalitat, l entrada al mercat significa que cap producte pot ser tan excepcional com per a quedar al marge del càlcul monetari. De fet, com més comerciables tornen els productes, menys excepcionals semblen. De vegades, la comercialització té tendència a destruir l excepcionalitat. La segona contradicció planteja la paradoxa que en un món liberal on els mercats competitius són suposadament dominants, es toleren els monopolis?. La resposta a aquesta qüestió passa per entendre que la competència té tendència al monopoli (o a 14

15 l oligopoli), simplement, perquè la supervivència dels més dotats en la guerra de tots contra tots elimina les empreses més dèbils. Per tant, no és casualitat que la liberalització dels mercats hagi produït una centralització del capital. En aquest sentit, el sistema capitalista presenta la problemàtica de la necessitat de mantenir les relacions econòmiques prou competitives, alhora que es conserven els privilegis monopolistes individuals i de classe de la propietat privada que constitueix en la base del capitalisme com a sistema polític-econòmic. Com que el capitalisme no pot funcionar sense poders monopolistes i necessita mitjans per a l acumulació, es centralitza el capital en megacorporacions o s estableixen aliances més flexibles que dominin els mercats globals Valor d ús i valor de canvi en el mercat del sòl i de l habitatge Cada article té dos valors: el valor d ús i el valor de canvi, i adquireixen significat a través de la relació que s estableixi entre l un i l altre. D una banda, el valor d ús no té més valor que per a la seva pròpia utilització, i l adquireix mitjançant un procés de consum. Coincideix sempre amb la seva existència natural i tangible. (Harvey, 1977). En el cas de l habitatge doncs, el valor d ús resideix en la seva funció com a llar, com a lloc d allotjament, de descans, etc. i en definitiva, d indret on desenvolupar les funcions vitals. El valor de canvi, d altra banda, és la relació quantitativa en què els valors d ús són intercanviables. Pels marxistes, la creació del valor de canvi resideix en el procés social d aplicar treball socialment necessari a objectes de la natura per a produir objectes materials (mercaderies) aptes per al consum (Harvey 1977). Per a l habitatge, s ha d incloure tot el treball invertit en el procés en hores de treball humà-, des de preparació i transport dels materials, la construcció de fonaments, murs, estructures, etc i els mitjans de producció (maquinàries de les pedreres, camions,...). El valor de canvi d un bé, no és igual al preu, tot i que el preu ve determinat pel valor de canvi. El valor de canvi consisteix en el guany que li resulta al capitalista de la diferència entre allò que li suposa produir la mercaderia i la quantitat per la que la pot vendre, o comprar-ne una i tornar-la a vendre sempre obtenint-ne un benefici. I així una vegada i una altra. Aquest cicle és el que es repeteix contínuament, i en el cas de l habitatge, el que genera l especulació del sòl i la aparició de la bombolla immobiliària. En l economia capitalista, d acord amb Harvey (1977) el sòl i l habitatge- és una mercaderia, i per tant no està exclòs de tenir un valor d ús i un valor de canvi. Harvey (1977) explica que la teoria microeconòmica de l ús del sòl urbà analitza el valor d ús i de canvi en el mercat de l habitatge, on els diversos actors o grup grups socials tenen una manera diferent de determinar aquests valors. Els llogaters, en primer lloc, consumeixen el valor d ús de l habitatge d acord amb els seus desigs i necessitats, que incrementen si el propietari decideix dur-hi a terme millores. El propietari, en segon lloc, lloga o ven un bé immoble que no té valor d ús per a ell mateix, però la propietat li representa un mitjà de canvi. L atenció pel valor de canvi es presenta en dos moments: en la venda o lloguer i en les reparacions, si les fan. Existeixen dues maneres per a maximitzar els guanys en el lloguer: comprar i llavors llogar per a obtenir el capital invertit, així es maximitzen els ingressos normals; o bé, comprar amb hipoteca, per tal d augmentar el valor net de la propietat, i així es maximitza la riquesa. Els agents immobiliaris, en tercer lloc, participen del mercat de l habitatge exclusivament per obtenir un valor de canvi, i aconsegueixen benefici a base de comprar 15

16 i vendre, o cobrant un percentatge per les gestions com a intermediari. El valor d ús dels agents immobiliaris és el de les transaccions, ja que d aquest s obté el valor de canvi. El nombre de transaccions, i per tant, l augment del benefici, pot ser estimulat, de manera que aquest grup exerceix un paper de pressió per a forçar el ritme de construcció a través de mitjans que poden ser ètics o no. (Harvey, 1977) Els constructors, en quart lloc, intervenen en el procés de crear valors d ús per a altres, per tal d aconseguir valors de canvi per a ells mateixos. Aquests, necessiten una aportació prèvia de capital molt elevada i tenen molta pressió de competència. Els interessos els obliguen a produir valors d ús per a mantenir els valors de canvi. Les institucions financeres, en cinquè lloc, financen els llogaters i els propietaris d immobles possibilitant així el seu endeutament-. El desenvolupament de les noves construccions depèn en gran part dels recursos dels bancs, de les assegurances, de les societats constructores i altres institucions financeres. Aquestes estan interessades en aconseguir valors de canvi a través del finançament d oportunitats de crear valors d ús, i intervenen en tots els aspectes dels desenvolupament de la propietat immobiliària. En conseqüència, mitjançant el finançament controlen la distribució del sòl, que queda subordinada i regida pel grau de benefici a assolir. Així, les institucions financeres tenen interessos creats en l expansió geogràfica del desenvolupament del mercat de l habitatge, a través del qual es posa tota l atenció en aconseguir beneficis mitjançant pràctiques especulatives. (Harvey, 1977) Les institucions governamentals, en darrer lloc, intervenen permetent o no la creació de valor d ús a través de l acció pública o privada. El govern contribueix també a modificar el valor d ús dels habitants tot transformant el territori. En conclusió, dins del mercat de l habitatge, allò que per a uns és valor d ús, per a un altre és de canvi. Així, cadascú entén els valors de manera diferent i en funció dels seus interessos i segons el rol que desenvolupi en el mercat. Un dels negocis més rendibles que ha vist fins ara la història ha estat el de comprar sòl o immobles per tal de vendre ls revaloritzats, activitat que ha proliferat amb els booms immobiliaris-financers. La construcció d immobles adquireix, en aquest sentit, molta més rellevància de la que hauria correspost si aquesta activitat estàs destinada a satisfer les necessitats d allotjament de la població. És amb aquest raonament, que es planteja que l habitatge ha passat a ser un actiu financer, basat en el seu valor de canvi i no en el seu valor d ús que és teòricament per allò que es construeix-. Com a exemple, si es compara la rendibilitat de la inversió immobiliària de les Illes Balears i la pròpia del deute públic, la inversió en habitatge resulta un 31,5% més rendible que en deute públic, i un 49,6% més rendible que en borsa espanyola (CRE, 2004). De la mateixa manera, el creixement de la inversió estrangera en immobles és del 28% anual. A més a més, a l Estat espanyol, d acord amb Naredo, Marcos i Carpintero (2005), les inversions estrangeres, durant els darrers cinc anys representen entre el 12 i el 16% del total de la compra d habitatges. 16

17 5. El marc institucional del mercat immobiliari Els agents del mercat immobiliari són els actors que interactuen en el sector dels immobles, des dels que fan les lleis per a possibilitar una major fluïdesa del mercat, passant per aquells que promocionen la urbanització i edificació, pels que la construeixen, pels que venen, pels que deixen diners per a poder comprar i fins als que compren els immobles. A partir d aquí, és important saber quin paper juga cadascú en el mercat immobiliari, sense deixar de pensar, com s exposava al principi del text que els fets es basen en decisions de subjectes Institucions públiques El tercer boom immobiliari a l Estat espanyol, segons Fernández Durán (2006) s ha vist afavorit per la política d habitatge arrossegada des dels anys seixanta, que va tractar de fer front al dèficit d habitatges destruïts per la guerra civil. La Llei del Mercat Hipotecari 7, el 1981, flexibilitza les hipoteques: es liberalitzen els tipus d interès i els terminis de pagament. Amb això, s augmenten els crèdits amb interès variable, i es trasllada el risc des dels bancs a les llars. Per tant, s eliminen les restriccions a l expansió del mercat hipotecari i apareix l endeutament a gust del consumidor. El Decret Boyer 8, el 1982, elimina la protecció dels llogaters, facilitant els contractes a mida dels propietaris. D aquesta manera, s eliminen els contractes indefinits i es fomenta l alça dels preus del lloguer. Les mesures liberalitzadores del sòl, s inicien els anys noranta, per tal d eliminar les restriccions al mercat i possibilitar tot tipus de requalificació. La Llei d Arrendaments Urbans (LAU) 9, el 1994 i amb aquesta tònica, permet la pujada indefinida dels preus del lloguer, i fomenta doncs, que aquesta forma de règim de tinença tengui cada cop menys pes -ja que sovint surt més a compte la hipoteca-. Així tot, la LAU és la que defineix els cinc anys de contracte mínim. La Ley del Suelo y Valoraciones 10, del 1998, és la llei del tot urbanitzable. La llei classifica com a urbanitzable 11 tot el sòl que no tengui una justificació per ser protegit (és a dir, no es necessita cap raó per a urbanitzar, sinó per a no fer-ho). Segons Fernández Duran és el final del planejament urbanístic com a acte polític col lectiu, mínimament pautat i controlat per la ciutadania. Aquesta llei genera a més una revalorització dels immobles que infla la bombolla immobiliària. Ja que els terrenys són valorats urbanísticament en funció de les seves expectatives d urbanització, en ser tot urbanitzable fins i tot el sòl rústic comú- les expectatives augmenten, i es revaloritza el sòl. Els ajuntaments troben una forma de finançament en l ús del patrimoni del sòl per a nous complexos urbanístics, però que sacrifica el dret a l habitatge dels ciutadans. Aquestes mesures van lligades a la desgravació fiscal per la compra d una segona residència, de manera que en lloc de penalitzar-se la desocupació d habitatges buits, o d incentivar i regular la seva ocupació per tal d aconseguir un ús més efectiu del 7 Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario 8 Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, sobre Medidas de Política Económica 9 Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. (BOE ) 10 Ley 6/1998, de 13 de abril, Régimen del Suelo y Valoraciones. BOE, nº 89, de 14 de abril de A les Illes Balears aquest punt no és vigent. 17

18 patrimoni construït, se penalitza l okupació Fernández Duran (2006). El Codi Penal introdueix un nou delicte: el delicte de l okupació d edificis o habitatges desocupats. La passivitat del sector públic ha deixat enfonsar el lloguer i la construcció d Habitatges de Protecció Oficial (HPO), procés que, com a opció política de no decisió, ha vengut fomentat per les companyies immobiliàries que s organitzen per tal d obtenir beneficis a partir de la promoció d habitatges lliures Promotors, constructors i immobiliàries Les promotores, les constructores, i les immobiliàries representen, juntament amb les entitats financeres, el motor del mercat immobiliari. Aquestes estan creixent de manera que una mateixa empresa engloba diferents activitats econòmiques, i no només aquella amb la que es va crear. La nova tendència d aquestes grans empreses transnacionals que actuen en el mercat immobiliari és la de expandir-se cap a altres sectors econòmics, darrerament, en gran mesura al sector energètic. Actualment, a l Estat espanyol i a Balears, les següents empreses són les que assoleixen una major influència i importància: El Grup Drac, dirigit per Vicens Grande president del Reial Club Esportiu Mallorcaés alhora promotor i grup immobiliari i immobiliària, en deu anys han entregat més de habitatges plurifamiliars i 250 unifamiliars, i tenen al voltant de nous projectes en desenvolupament. El Grup afirma que la primera passa per al seu model de negoci comença en la gestió del sòl: compra de solars que ja tenen definida la seva edificabilitat, però que encara requereixen diverses actuacions urbanístiques, tals com la gestió del planejament i la urbanització, que normalment duren uns quants anys. Aquestes actuacions augmenten significativament el valor del sòl i, com a mostra, només cal dir que el valor de mercat dels nostres solars duplica el seu cost d adquisició.( Drac estudia també, per als pròxims tres anys, projectes per a desenvolupar més de 1000 places hoteleres incloent un hotel de característiques úniques, de 5 estrelles, i camps de golf d alta qualitat-. El Grup Fer du a terme una tasca de promoció immobiliària a l Illa des de Va començar amb projectes com ara edificis a Cala Major o els pisos de protecció oficial d Es Rafal. Els darrers anys, però, aquest grup ha destacat per les urbanitzacions (Els Caülls a Marratxí, per exemple) i altres complexes residencials, i darrerament els centres comercials. Kuhn and Partner és l agència immobiliària més gran de Mallorca i fou duta a l Illa per Matthias Kunh el Disposa de més de 2500 propietats que estan a la venda i té col laboradors com ara: Golf d Andratx, Arabella Sheraton Golf Hotel Son Vida, Castillo Hotel Son Vida, Airberlin, Tui-Cars, etc. La publicitat de l empresa surt sobretot als mitjans: The Sunday Times, Country Life, The Independent, Financial Times, Die Welt, Frankfurter Allgemeine, Bellevue i El Mundo. Aquesta immobiliària, a part de la pròpia tasca d immobiliària, desenvolupa una activitat en què ofereix directament al client una inversió immobiliària amb l objectiu únic d extreure n un benefici econòmic. Vegis l anunci que s adjunta a continuació: 18

19 APARTAMENTOS DE PRIMERA LÍNEA EN MALLORCA!! Oportunidad de inversión! - Residencial Betlem Kühn & Partner tienen la satisfacción de ofrecer a sus clientes una oportunidad de inversión fantástica en la sensacional promoción de Residencial Betlem en el norte de Mallorca, una preciosa costa aún no alterada por el turismo. Ésta es una oferta única que no merece ser desaprovechada, pensada para compradores e inversores interesados en el atractivo mercado inmobiliario balear. Les ofrecemos unas condiciones muy atractivas y unas posibilidades de acrecentar su capital muy interesantes. Por ejemplo: el nuevo propietario puede, a nivel particular, alquilar su apartamento durante 5 o más meses y disfrutar allí él mismo el resto del año Posibilidad de financiación del 100% del precio de compra (se exigirá una solvencia demostrable) Posibilidad de pagar sólo intereses, sin amortización Tasas de alquiler realistas Estimaciones calculadas de revalorización durante los próximos 5 años Su programa de seguridad en la vejez y posibilidades de pensión Atención personalizada a través de nuestro departamento post-venta Rendimientos esperados de alrededor del 75% en los siguientes 5 años dependiendo del nivel de financiación. Tomando en consideración solamente el pago de intereses y la subvención de vivienda, los rendimientos se multiplicarán sustancialmente Muestra de inversión en Residencial Betlem - proyección de 5 años Precio de venta de apartamento: euros 80% financiación por tasación según lo determinado por TINSA Posible margen de beneficio: euros tras 5 años Más beneficios de alquiler posibles de euros en 5 años Menos intereses y subvención de vivienda: aprox euros Beneficio estimado de aproximadamente euros tras 5 años Beneficio de capital calculado: aproximadamente 15.07% al año. *Estos datos se han obtenido de estadísticas oficiales de los últimos cinco años de TINSA y de la Asociación Española de Cajas de Ahorro. KÜHN & PARTNER no se hace responsable de los mismos. Por favor, contacte nuestro servicio de atención al cliente en nuestra oficina central para concertar una cita y recibir información adicional Tel: Fax: Kühn & Partner International Property Consultants S.L. C/ Poble Espanyol s/n, E Palma de Mallorca - Baleares - España Tel.: Fax: Copyright Kühn & Partner En aquest sentit, aquest anunci Oferta especial. Invertir en Mallorca. 13,6% beneficio calculado! representa el foment de l habitatge com a inversió sense cap necessitat d encobrir el negoci que representa l especulació immobiliària. Urbis, una de les principals empreses immobiliàries espanyoles (actualment compten amb m2 de sòl edificable), i que també actua a Mallorca, té un model de negoci caracteritzat bàsicament per la generació de plusvàlues immobiliàries en el procés de gestió del sòl, la focalització de les tasques immobiliàries que tenen un valor afegit més gran. Aquesta empresa s ha vist absorbida per una OPA de l empresa Construcciones Reyal, S.A.U., que ha adquirit el 96,4% del capital d Urbis -abans Banesto en tenia un 50,267% de les accions d Urbis)-. 19

20 Actualment Urbis està duent a terme a Palma el projecte Urbis Güells Residencial, situat a la sortida de Palma cap a Son Ferriol, tot urbanitzant un espai rural de transició entre Palma i Son Ferriol, que ara esdevendrà un continu urbà 12. Es tracta de noves urbanitzacions residencials privades anomenades La Mola, La Veleta i Las Aspas Urbis Güells Residencial, amb l eslògan Vivir en Palma marcando la diferencia. L empresa OHL (Obrascon Huarte Laín), presidit per Juan Miguel Villar, té com a principal línia de negoci la construcció i les concessions d infrastructures, tot i que també participa de la construcció a nivell internacional, de la construcció de complexes turístics i de centres comercials. El seu nivell de vendes és de 2.442,7 milions d. Un exemple del tipus de construccions que desenvolupa aquesta empresa, és la de obres com el cinturó litoral de Barcelona, o l Hotel Melià a Cancún. Imatge 1: Cinturó litoral de Barcelona Imatge 2: Hotel Melià a Cancún Font: FCC (Fomento de Construcciones i Contratas) d Esther Koplowitz, desenvolupa la seva activitat immobiliària a través de Realia Business S.A. (de la que la meitat de les accions són de Caja Madrid). Una altra part de la seva activitat es desenvolupa mitjançant l elaboració de ciment amb l empresa Cementos Portland Valderrivas, que actualment és la segona de l Estat i una de les principals empreses de ciment de la costa est dels EUA. El Grup FCC és el que canalitza tota l activitat constructora de l empresa, i a finals del 2006 la seva cartera arribava a Aquesta empresa, a les Illes, a dut a terme obres com ara, l autovia de Sant Antoni d Eivissa, el Túnel de Sóller, el mòdul d embarcament per a vols interinsulars de l aeroport de Palma, la construcció, explotació i conservació de Son Dureta II, entre d altres. El Grup ACS (Actividades de Construcción y Servicios), presidit per Florentino Pérez, es defineix com a una referència mundial en les activitats de construcció i que participa dels sectors claus de l economia. L empresa es fa dir ACS a partir del 1983, quan un grup d enginyers de Construcciones Padrós l adquireix. A partir de llavors, ACS es va fusionant, no només amb empreses de construcció, sinó també fins assolir la posició actual. (Vegis la imatge 3) 12 Seguint la dinàmica esposada a l apartat 3.2. d urbanisme neoliberal. 20

21 Imatge 3: Evolució històrica d ACS. Font: Actualment l empresa engloba l àmbit de les infraestructures construcció i concessions- (Dragados, vías y construcciones S.A., Tecsa Empresa Constructora S.A., Drace, Dravo S.A., Geocisa i Comunidades Gestionadas S.A.), de serveis industrials (Cobra, Dragados Industrial), de serveis (Urbaser S.A., Clece S.A., Dragados S.P.L., Continental Auto S.L.). Altres participacions destacables són: Unión Fenosa (35,18%), Iberdrola (10%), Abertis Infraestructuras (24,83%), Xfera Móviles S.A. (17%), Broadnet Consorcio S.A. (20,67%), Andasol (70%) i Ibercat (59,5%). La imatge 4 mostra els accionistes en percentatges de participació de l empresa: Imatge 4: Accionistes d ACS Font: ODG,

22 L empresa s ha consolidat com a primer grup de la construcció de l Estat i un dels primers a nivell europeu, segons el seu nivell de facturació i de rendibilitat, sent una de les seves estratègies l enfocament de l empresa cap a les obres de grans dimensions. Pel que fa als serveis industrials, ACS actua en energia, comunicació, és un dels liders mundials en el desenvolupament de grans projectes de plataformes del gas i petrolíferes, així com de refineries i plantes petroquímiques. Sacyr Vallehermoso, presidida per Luís Fernando del Rivero Asensio, és una empresa que es ramifica en branques d activitats en diferents subempreses per a cada tipus d activitat. Les empreses de construcció són Sacyr i Somage, dins les que hi ha Build2 Edifica, Cavosa, Febide, Ideyco, Osega, Prinur, Sacyr Chile, Scrinser. La de promoció immobiliària, Vallehermoso (Erantos i Somague Inmobiliaria). Les de concessions, Itinere i Ena Infrastructuras (Accesos de Madrid, Acega, Audasa, Aucalsa, Audenasa, Autoestradas, Autovía Noroeste CCARM, Avasa, Itinere Chile, S.C. Autopista Nororiente, S.C. del Elqui, S.C. Los Lagos, S.C. Litoral, Central, S.C. Palma-Manacor, S.C. Rutas del Pacífico, S.C. Vespucio Sur). La de patrimoni, Testa (Tesfran). I, finalment, la de serveis, VAloriza, amb Cafestore, Valoriza Facilities, Valoriza Infraestructuras per als multiserveis; per a l aigua, AGS, Aguas de Alcalá, Emalsa, Emmasa, Sadyt; per a l energia, Bipuge, Cepalo, Extragol, Iberese, La Roda, Olextra, Sebedisa; i per al medi ambient, Cesl Asia, Hidurbe, Procesl, Sufi i Viveros de Falcao. L empresa cotitza al Mercat Continum Espanyol, a les borses de Madrid, Barcelona, Bilbao i València, i des de 2004 al mercat de Cataçoes de Portugal. Tenen invertides accions. Acciona, presidida per José Manuel Entrecanales, segueix com a línies d activitat: infrastructures, immobles, serveis logístics, transport, serveis urbans i mediambientals i energia. Així, l empresa se segrega en Acciona Infrastructures, per a l activitat constructora i immobiliària; Acciona Energia, per a les activitats relacionades amb el sector energètic; Acciona Serveis per a activitats en àrees aeroportuàries i de logística, àrees urbanes i mediambientals i concessions d hospitals. El 2005 van assolir una xifra de vendes de 4853 milions d, que el 2006 arribà a ser de 6272 milions d, segons l empresa perquè està integrada en negocis d alt valor afegit que prima la rendibilitat i la sostenibilitat. Amb aquesta línia de negoci, Acciona i Enel ha llançat una OPA sobre endesa a 41,3 l acció. Igualment duen a terme negocis amb serveis financers de gestió de fons i intermediació bursàtil a través de Bestinver, la producció de vins amb Hijos de Antonio Barceló, i muntatge de museus i exposicions i espectacles amb GPD(General de Produccions i Disseny) Ferrovial, que dirigeix Rafael del Pino, és un dels principals grups d infraestructures en el món, amb una cotització borsària superior als milions d i més de empleats. Les línies de negoci són la construcció, les infrastructures, la promoció immobiliària i els serveis. Dins el sector de la construcció, és una de les principals empreses d Europa en obra civil, edificació, i construcció industrial (aquest sector assoleix una cartera de milions d ). En el mercat de les infrastructures, Ferrovial es dedica sobretot a les autopistes de peatges, als aparcaments i a la gestió d aeroports (amb l adquisició de BAA és el primer del món). Pel que fa la immobiliària, Ferrovial té un 20% d Habitat Grupo Empresarial, i una xifra de vendes de 3200 milions d. Llabrés Feliu, constructora de les Illes Balears, es va constituir el 1970 pels germans Antoni i Miquel Llabrés Feliu. Es basen en la construcció d edificacions residencials, 22

23 d edificacions no residencials (serveis i equipaments, hotels, centres comercials, aparcaments,poliesportius) i d obra civil (moviments de terres, obres hidràuliques, depuradores d aigües, vials i urbanitzacions, zones verdes, estacions de ferrocarrils, autopistes i carreteres i manteniment), on els principals clients són les administracions públiques. Actualment, l empresa ha firmat un conveni amb Vicens Grande, president del RCD Mallorca i president del Grup Drac, per a què Llabrés Feliu patrocini la camiseta del club, i incorpori el logotip de l empresa Institucions financeres A principis dels anys vuitanta, amb els Pactes de La Moncloa i amb la Llei del Mercat Hipotecari, es creen les condicions que permeten que la banca prengui part en el mercat immobiliari. És a partir de llavors, que la banca intervé en el finançament a llarg termini dels productes immobiliaris, un paper que fins aleshores havia estat competència de l Estat. Progressivament el paper de l Estat va minvant i es van i creant les condicions fiscals necessàries per tal de promoure l habitatge com a inversió. (Fernández Duran, 2006). Dit finançament ha possibilitat, d una banda, a la banca obtenir uns beneficis espectaculars que possibiliten la seva expansió europea i mundial, i per l altra, la possibilitat als no propietaris d endeutament per a l adquisició d habitatge. En aquest sentit, les entitats financeres han esdevingut les principals incentivadores de l especulació urbanística. Per posar un exemple, les quatre majors entitats financeres de l Estat Espanyol, que són BSCH (Banco Santander Central Hispano), BBVA (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria), La Caixa i Caja Madrid, assoleixen un ritme de creixement d entre el 16 i el 20 % anual. La xifra que manejaren les quatre institucions financeres el 2004 fou de milions d (Taller VIU, 2006). Aquesta quantitat, per fer-se una idea, és igual al pressupost del Ministeri de Defensa i del Ministeri de Medi Ambient junts. El Banc Santander és la dotzena en el ranking financer internacional, amb un valor a la borsa de milions d euros. (31 de desembre de 2005). Es tracta d una transnacional que actua a Europa Continental (a les que pertanyen: Santander, Banesto, Banif, Santander Consumer Finance i Santander Totta), al Regne Unit (Abbey) i a Iberoamèrica. Les principals àrees de negoci del grup són la Banca Comercial, Banca Majorista Global i Gestió d Actius i Assegurances. El 2005 van aconseguir el major benefici de la seva trajectòria: milions d de benefici, xifra que representa un 72,5% més que el El BBVA és un grup multinacional de serveis financers constituït per 35 milions de clients, 1 milió d accionistes de 32 països i empleats. El seu actiu total és de milions d. L expansió internacional d aquest banc ja començava el 1902 amb l obertura d una sucursal del Banc de Bilbao a París, i el 1918 una a Londres. És a partir dels setanta, però que comença la vertadera expansió. Als setanta, el Banc de Bilbao, el Banc de Biscaia i el Banc Exterior instal len les primeres oficines operatives a Europa, Amèrica i a Àsia i bancs locals a l Amèrica Llatina. Aquests es van fent amb els bancs de Panamà (BEX Panamà, 1968), Banc Comercial de Mayagüez a Puerto Rico (1979), Banc Continental a Perú (1995), Probusa a Mèxic (1995), Banco Ganadero a Colòmbia (1996), Banco Francés a Argentina (1996), Banco Provincial a Venezuela (1983), BAnco BHIF a Xile (1998). El 2004 el BBVA (amb la integració el 2001 de Banco Bilbao Vizkaya i d Argentària) entra en el mercat estadounidenc amb la compra de Valley Bank de Califòrnia a través del BBVA Bancomer (una vegada completada la 23

24 OPA sobre les accions de Bancomer que encara no pertanyien al BBVA). Finalment el juny de 2006 l entitat financera va anunciar la compra de Texas Regional Bancshares INC. i de State Nacional Bancshres Inc., ambdues de l estat de Texas. El BBVA té part de la propietat d empreses de la indústria armamentística, com ara GAMESA i ITP. La Caixa és la tercera entitat financera de l Estat i té un volum de negoci de milions d euros. D aquesta xifra, tres quartes parts es destinen a l acumulació interna, reserves que són destinades a noves inversions. La resta es dirigeix a l anomenada Obra Social. Dins del Consell d Administració de la Caixa hi ha personalitats com ara el propietari de La Vanguardia, el Comte de Godó. La història contemporània de La Caixa comença el 1987 quan s anomena president a Juan Antonio Samaranch, el president del Comité Olímipic Internacional, i exfranquista. El 1989 es fusiona amb La Caja de Ahorros y Monte de Piedad, una altra gran caixa d estalvis de la ciutat de Barcelona. A més estén la seva presència a Catalunya i a la resta de l Estat. En aquells moments, La Caixa es dedicava a fomentar la imatge de proximitat amb els ciutadans i oferia tota casta de facilitats de pagament de crèdits, assegurances i plans de pensions. Els fons que s aconseguiren d aquesta manera foren destinats sobretot a la inversió immobiliària, als serveis i al món de la cultura i de l oci. El 1992 s adquireix la immobiliària Colonial, una de les majors immobiliàries del moment i que comptava amb un valor d actius de milions d i una gran reserva de sòl urbanitzable. L octubre del 2006, La Caixa va vendre la seva participació a Colonial, dins d una reestructuració de la seva cartera i va reinvertir els beneficis a altres sectors, com ara: l aigua (AgBar), la llum (Endesa), combustibles (Repsol-YPF i Gas Natura) i infrastructures de transport i de comunicació (Abertis). La Caixa reparteix el seu capital en més de 80 empreses, majoritàriament de l Estat, on participa amb el 100% a unes 40, i amb més del 49% a altres 20. Aquetes empreses són, entre d altres, societats de capital de risc, de cartera, de valors, banques privades en paradisos fiscals, immobiliàries, empreses hoteleres, empreses de telemàrqueting, Port Aventura, Telefónica i Suez. D acord amb l Observatori del Deute de la Globalització (2005), La Caixa té el 3% de la propietat de Deutsche Bank, que és alhora propietària de l empresa armamentística alemanya Deutsche Aerospace. Caja Madrid és el quart grup financer espanyol, que gestiona un volum de negoci de milions d (a finals de 2005). L activitat del grup es desenvolupa a través de l entitat central Caja Madrid, i d un conjunt de societats participades directament o a través de Corporación Financiera Caja Madrid, que engloben diferents àmbits del negoci financer. Complementàriament a aquesta activitat, l entitat disposa d una cartera d accions i participacions en empreses de sectors estratègics, com ara: Mapfre-Caja Madrid Holding, Realia, Endesa, Indra, Ibèria i NH Hotels. Caja Madrid, a més, té un 11,2% de propietat d Indra, que produeix carros de combat i míssils. En definitiva, no hi ha entitat financera que no tengui invertit gran part del seu fons en constructores i immobiliàries. Igualment, no hi immobiliàries o constructores que no participin de les entitats financeres. Aquest fet, representa una important acumulació de poder i per tant d influència en les decisions polítiques. Vegis a continuació un esquema (imatge 5) de com es va consolidant la xarxa de les Transnacionals Espanyoles, que es tradueix en el poder de decisió política que assoleixen. S observa, en aquest sentit, el paper que juguen les immobiliàries, constructores i entitats financeres en els centres de poder global. Entre les més poderoses de les que s han descrit: ACS, 24

25 Acciona, La Caixa, Banco Santander, BBVA, Sacyr Vallehermoso i Caja Madrid. Imatge 5: Configuració de la xarxa de transnacionals espanyoles. Font: Observatori del Deute de la Globalització,

26 6. Els boom immobiliaris Aquest apartat pretén du a terme una caracterització dels tres anomenats booms immobiliaris que han tengut lloc a l Estat Espanyol des de la segona meitat del segle XX, centrant-se sobretot en el tercer. S analitza també la relació que s estableix entre el creixement urbanístic i demogràfic en aquest procés, així com dels factors explicatius de l increment del preu de l habitatge Els booms immobiliaris a l Estat espanyol Des dels anys setanta fins a l actualitat, el ritme de construcció d habitatges a l Estat Espanyol ha mantingut una tendència de creixement que s ha vist accentuada en tres ocasions: a principis dels anys setanta, durant la segona meitat dels vuitanta i a finals dels anys noranta. Són els coneguts booms immobiliaris. El primer boom immobiliari estatal va tenir lloc a principis dels anys setanta, període durant el que s arribà a la construcció de habitatges anuals (Naredo, 2004). Amb la crisi del petroli del 1973, quan les elevades taxes d inflació i els desequilibris exteriors es fan palesos, la tendència urbanística es desinfla i manté una tendència a la baixa que no es recuperaria fins després d una dècada. El segon boom immobiliari comença a la segona meitat dels anys vuitanta, amb l entrada de capital estranger destinat a la compra d immobles, fet que comporta una elevada revalorització patrimonial. Així, allò que destaca d aquest cicle, més que l activitat constructora, que arribà a habitatges anuals (xifra no tan elevada com al primer boom), és l acceleració dels preus immobiliaris, que s eleven vertiginosament. La desacceleració d aquest segon cicle d explosió immobiliària esdevé a partir del 1992, amb la devaluació de la pesseta i els desequilibris exteriors de l economia espanyola. Gràfic 1: Els booms immobiliaris a l Estat Espanyol, Font: Naredo,

27 El tercer boom immobiliari va manifestar-se a finals dels anys noranta i es caracteritza per l auge no només de preus, sinó també per la quantitat d habitatges construïts, a l any, que passa per sobre del nombre d immobles edificats durant els anys setanta el primer boom-. (Naredo, 2004). El tercer boom immobiliari a l Estat es caracteritza, i es diferencia del primer i del segon boom, sobretot, per les interrelacions existents entre l esfera financera i la immobiliària (Carpintero, 2003). Els trets més rellevants d aquest nou paradigma són, d una banda, la importància que pren el finançament l accessibilitat al crèdit- i que fa possible l augment de demanda d habitatges a partir de l endeutament a la mida del ciutadà, i d altra banda, la rendibilitat que adquireix l habitatge com a inversió especulativa. Les anàlisis que presenta Carpitero (2003) posen de manifest dos motius que han incentivat l expansió de la urbanització i que han donat lloc al tercer boom immobiliari. El primer element entén que el patrimoni urbà ha crescut a càrrec del terreny rústic. És a dir, que la perspectiva de requalificació del sòl rústic ha motivat l abandó de l activitat agrària per a la especulació del sòl, significant aquest fet una pujada del preu del sòl. I el segon factor explicatiu consisteix en l estratègia de demolició d habitatges preexistents i de nova construcció d immobles més cars, tot passant per alt la rehabilitació dels habitatges antics. Dins d aquest context, els darrers cinc anys s ha anat incrementant el nombre de construcció d habitatges fins arribar a habitatges edificats a l any, el 2005 xifra que duplica la mitjana dels anys noranta, que era d uns habitatges edificats.(fernández Durán, 2006). L actual dinàmica immobiliària comporta que els habitatges construïts a l Estat superin els que es construeixen a França, Alemanya i Regne Unit junts, malgrat aquests tres països presenten una població quatre vegades més gran i una renda per càpita bastant superior (Rodríguez, 2005). Que l Estat Espanyol sigui l estat europeu que edifica més habitatges per cada mil persones, no es tradueix en què sigui també l Estat que té les necessitats d accés a l habitatge més cobertes. El ritme de construcció d habitatges nous que ha generat el 3r boom immobiliari contrasta amb el declivi del creixement de la població que comença a principis dels setanta. Al gràfic 2, s observa, que a partir del 1983, la tendència de la corba de creixement demogràfic i de construcció d immobles no resulta coherent. Mentre el creixement de la població mostra una tendència a la baixa, la corba edificatòria agafa una tendència completament desvinculada del decreixement demogràfic. Aquest desfasament es fa palès el desfàs entre, per exemple, l any 2000, moment en què hi havia un estoc d habitatges de 20 milions i un nombre de llars de 13,1 milions. És a dir, un 35% menys llars que habitatges. Aquest fet, significa que hi ha un nombre de llars que disposen de més d un habitatge: són els habitatges buits o de segona residència. Carpintero (2003). Així, si l Estat Espanyol té més habitatges que França i Alemanya junts, que tenen tres vegades més població i un major creixement demogràfic, és perquè aquests països prioritzen la rehabilitació a la construcció de nous habitatges i fan un ús més eficient del seu estoc construït. D aquest fet se n deriva doncs, que la construcció d habitatges a l Estat Espanyol no és conseqüència de la demanda d immobles per a la nova població, sinó que s han de cercar altres factors que motivin l acceleració de l edificació. 27

28 Gràfic 2: creixement demogràfic i construcció d habitatges a l Estat Espanyol, Font: Naredo,2004. Segons Naredo, l Estat Espanyol ha cobert el dèficit d habitatge en relació a la població, però no les necessitats d habitatge de la població (...).El desigual repartiment de la propietat parc d habitatge i l ús ineficient del mateix, resulten de l acusada presència que ha tengut la demanda d habitatges com a inversió en l actual boom immobiliari, que feu de l Estat un líder europeu en percentatge d habitatges secundàries i desocupades. (Naredo, 2003) 28

29 6.2.L increment del preu de l habitatge El valor crematístic del patrimoni immobiliari de l Estat s ha vist triplicat des de 1994, i duplicat des de 1999 fins a 2003, any en què la xifra que valorava el patrimoni en habitatges era de 3,3 bilions d euros, nombre que representa 4,5 vegades el valor del PIB. (Naredo, 2003). Quan s expliquen les raons de l augment del preu del sòl, sovint s argumenta que el preu de l habitatge creix a causa de l escassesa de sòl urbà i urbanitzable. Aquest raonament es desmunta quan s observa que l expansió de sòl urbà i urbanitzable es situa per sobre de les necessitats d edificació (Naredo, 2003). És a dir que, en realitat, el creixement del sòl urbà i urbanitzable és major que el de l edificació. Per a refusar l argumentació de l economia convencional es pot posar l exemple de Palma. A Palma, el PGOU del 98 classificava m2 com a sòl urbanitzable (comptabilitzant l urbanitzable programat i l urbanitzable no programat), i d altra banda, el Col legi d Aparelladors de les Illes Balears comptabilitzava el sòl edificat des de 1998 fins a 2006 en m2 edificats. D aquesta manera, es pot afirmar que a Palma el preu del sòl no s encareix a causa de la manca de sòl per a la seva possible edificació. Però, si no és a causa de la manca de sòl ni, com s exposava més amunt, a causa de l excés de demanda pel creixement demogràfic i la manca de construcció d habitatges, a què respon l increment vertiginós del preu del sòl i de l habitatge? Només es pot entendre aquesta pujada de valor monetari considerant l habitatge com un actiu financer, on el seu valor es basa considerant-ho com a bé de canvi i no com a bé d ús. El preu del sòl, i per tant de l habitatge, s incrementa quan minven les alternatives d altres tipus d inversió (per exemple, quan cau la borsa o els tipus d interès davallen...), i s indueix la gent a acumular sòl urbanitzable i habitatges com a inversió. En aquest sentit, el sòl no es pot considerar com qualsevol altra mercaderia. D acord amb Naredo (2003) cal diferenciar dos tipus de mercaderies: mercaderies-fluxe, que són produïdes per tal de ser venudes i consumides o bé, mercaderies estocs, que són produïdes amb una finalitat acumulativa, i es valoren com a inversió. El sòl només pot ser entès com a mercaderia d acumulació, és a dir, com a estoc, que es valora com a inversió i que el seu valor de mercat no respon tant a fluxos de producció i consum, com a expectatives alienes a ell mateix, i a la fluctuació dels tipus d interès. En definitiva, doncs, el sòl se valora més per les expectatives que ofereix que com a matèria primera per a construir (Naredo, 2003). A la taula 1 es pot observar que, de les inversions estrangeres que es realitzen a les Illes Balears, la gran majoria i amb molta diferència- es destinen a la inversió immobiliària. El 2004, segons l Intitut Balear d Estadística, les inversions en immobles foren de milions d euros, mentre que la segona xifra més alta era la de l hosteleria, on s invertiren milions d euros. 29

30 Taula 1: inversions estrangeres a les Illes Balears, per sectors (milers d euros). Font: IBAE, 2005 Amb aquesta lògica, en moments de fortes pujades de preus del sòl i de l habitatge, l activitat de promoció immobiliària també es dispara, i ofereix una nova expectativa a la inversió i acumulació immobiliària. Tot plegat alimenta la bombolla immobiliària. Un exemple de la rendibilitat que arriba a oferir l habitatge, es contempla en les dades que ofereix el CRE (Centre de Recerca Econòmica de Sa Nostra) per al La rendibilitat que oferia la inversió en estalvi va ser del 3,99%, la que oferí la borsa fou del 17,3%, mentre que la inversió en immobles presentà un benefici del 19%. Per tant, a part de ser un actiu més segur i tangible que la borsa, la inversió immobiliària resultà el 2004 més rendible que, fins i tot, les inversions bursàtils. Imatge 6: Esquema de la revalorització immobiliària. Font: Elaboració pròpia 6.3.Evolució i comparació estadística dels preus El Ministeri de Foment (2007) proporciona informació estadística sobre el preu mitjà del m2 de l habitatge, per comunitats autònomes i a nivell municipal per al

31 D acord amb aquest estudi, el preu mitjà del m2 d habitatge a l Estat l any 2000 era de ptes/m2 (909 /m2). La comunitat que presentava un preu més elevat era el País Basc amb un preu mitjà de ptes/m2 d habitatge, seguit de Madrid, amb ptes/m2 i Catalunya amb ptes/m2. Les Illes Balears, l any 2000, es situaven en quart lloc, amb una mitjana de ptes/m2 d habitatge. A nivell municipal, Sant Sebastià és el municipi que encapçala la llista: ptes. per metre quadrat. Barcelona ocupa el segon lloc dins aquest ordre ( ptes/m2), i segueixen Vitòria ( ptes/m2), Bilbao ( ptes/m2) i Madrid ( ptes/m2). El preu mitjà de Palma se situava en els ptes/m2 d habitatge i, per tant, per sobre de la mitjana estatal. La comunitat que l any 2000, mostrava el preu del m2 de l habitatge més baix és Extremadura, amb ptes/m2. La gràfica 3 s ha elaborat a partir de dades estadístiques de la Societat de Taxació, i ofereix unes xifres que poden ser comparades amb les del Ministeri de Foment. El gràfic interpreta l evolució del mercat immobiliari a les diferents àrees geogràfiques i principals ciutats dels Països Catalans, i visualitza la seva posició respecte de la mitjana de l Estat Espanyol. Gràfic 3: Evolució del preu de l habitatge EVOLUCIÓ DEL PREU DE L'HABITATGE, /m PALM A BARCELONA VALÈNCIA ESTAT Font: Elaboració pròpia a partir de Societat de taxació S.A. Aquesta font, estima l evolució del preu del m2 a Palma des de 342 /m2 el 1987, passant per 621 /m2 el 1995 i arribant a 1225 /m2 el Així, els càlculs de 1995 són similars entre les fonts, però pel 2000 existeix una diferència de 220 /m2. En tot cas, la relació amb Catalunya i València mostra també diferències, si la Societat de Taxació estimava els preus de valència per sobre dels de Palma fins l any 2000, el Ministeri de Foment els valora sempre per davall, amb una diferència bastant reduïda llevat de a partir de 1998, on a Palma s incrementa el preu en 146 /m2 respecte de 1997 i comença una dinàmica de creixement més marcat, mentre que a València segueix una tendència més estable i augmenta 42 /m2. Pel que fa al preu de l habitatge a Barcelona, es manté igualment per sobre de Palma a uns 500 /m2 de diferència a partir de En relació a la comparativa entre els preus de les Illes Balears i Palma, respecte de la mitjana estatal, el Ministeri de Foment manté que els preus balears passen per sobre de la mitjana de l Estat, mentre que la Societat de Taxació els exposa per davall. 31

32 Una característica comú entre les estimacions de preu de la Societat de taxació i el Ministeri de Foment és que el valor immoble a la ciutat principal és sempre per sobre que per al seu conjunt regional. Sigui com sigui, allò que és clar és la tendència que mostra la corba del preu a tot l Estat en general (veure gràfic 3): increment durant la segona meitat dels vuitanta (que es correspon amb el segon boom turístic-immobiliari), un estancament durant la primera meitat dels noranta, que es comença a rompre a partir de la segona meitat (tercer boom turístic-immobiliari), i un creixement molt pronunciat a partir de 1999, que es correspon amb l entrada de l Euro. L entrada de l Euro va provocar l entrada massiva de capitals extrangers (d origen europeu) cap al sector immobiliari, per a la inversió i per al blanqueig dels diners negres. Aquest fet va ser el desencadenant d una revalorització monetària del sòl i de l habitatge, tot generant un increment molt intens dels preus immobles i una inflada de la bombolla immobiliària. 32

33 7. Implicacions socials i ecològiques de la lògica immobiliària. Aquest apartat del text analitza les conseqüències associades a la lògica del mercat immobiliari, tant les que recauen sobre la societat (concentracció de la propietat, endeutament, dificultat d accés a l habitatge), així com les conseqüències que tenen lloc per al territori (l artificialització del sòl, el consum abusiu de materials..) Concentració de la propietat immobiliària i endeutament Els booms immobiliaris han significat un increment del preu dels immobles, que ha comportat la revalorització del patrimoni i, per tant, una dualitat (desigualtat) social en funció de la propietat immobiliària. D una banda, aquells que són propietaris d immobles han vist com els seus béns han anat incrementant el seu valor monetari i, alhora el creixement de les rendes. En canvi, els no propietaris han vist com la seva manca de patrimoni suposava el seu empobriment, i que la dificultat d accés a l habitatge implicava el seu endeutament (en els casos en què aquest és possible). Harvey (1977) descriu tres classes socials en funció de la seva relació amb la propietat privada del sòl, sense les quals l estructura urbana no pot ser explicada: els consumidors d habitatges, els propietaris i els monopolistes. Són els monopolis de classes que genera l economia de mercat. La classe de consumidors són aquells que no poden triar el lloc on llogar o comprar el seu habitatge. Els propietaris, que competeixen entre si, però com individus mostren un model de conducta comú. Finalment, els monopolistes són aquells que maximitzen els seus beneficis fins al punt en què els costs marginals són iguals als beneficis marginals i no al preu. El model monopolista es tradueix en un increment dels preus, i en uns elevats beneficis tant pel monopoli individual com per la classe. És a dir, majors possibilitats econòmiques pels adinerats i amb propietats; i menors possibilitats per a aquells que no posseeixen béns immobles i tenen menys recursos. Dit amb paraules de Harvey (1977) el ric pot dominar l espai mentre el pobre s hi ofega. Dins d aquesta lògica, a l Estat Espanyol, el fenomen immobiliari beneficia 13 a un 20-30% de la població, aquells propietaris d un o més habitatges, i que veuen revaloritzar els seus patrimonis. De la resta de població (els no propietaris, entorns al 70%), més d un 40% està endeutada amb hipoteques, i més del 30% no té ni tant sols la capacitat per endeutar-se (Fernández Duran, 2006). La desigualtat entre propietaris i no propietaris s ha agreujat més des del moment en què la taxa de creixement dels immobles ha crescut molt per damunt de la taxa de creixement dels salaris o de la renda familiar (veure gràfic 4). 13 Comparant la informació de les persones físiques que contribueixen a l IBI amb la que deriva del cens de població, es pot estimar quin % de persones no tenen habitatge, quin % té un sol habitatge, i qui % disposa d altres habitatges (arrendades, cedides i buides). D aquests càlculs es pot deduir l elevat nivell de concentració de la propietat dels habitatges. 33

34 Gràfic 4: comparació de l increment dels preus mitjans de l habitatge i dels salaris ( ). Font: Naredo, 2004 Entre 1998 i 2002, l endeutament de les llars de l Estat va passar de suposar del 65% al 86% de la renda disponible bruta. Així, si el 1986 es calculava una mitjana de 10 d anys de salari necessaris per a pagar l habitatge, en 5 anys (el 1991) es duplicava i eren 21 anys de salari i el 2003 passaven a ser 31 anys salari de mitjana. En definitiva, l endeutament de la població s ha triplicat en deu anys i una quarta part de la població està endeutada a més de 15 anys. (Naredo, 2004) A les Illes Balears, d acord amb el Banc d Espanya, els habitants tenen el doble de crèdits ( milions d ) que d estalvis ( milions d ), és a dir, també estan endeutats. Els illencs i les illenques, el 2003, van veure concedides hipoteques, amb una mitjana estatal de per habitatge hipotecat, xifra que sobrepassa la mitjana estatal en Així, aquestes dades es tradueixen en un esforç financer del 47% del salari, i del 63,5% del salari per als menors de 35 anys. (Ministeri d habitatge, 2005) En conclusió, l habitatge entès com a mercaderia, no fa més que aguditzar el problema de l accés, i la seva forma de consum s utilitza per a la reproducció del capital i de les relacions socials capitalistes. En aquest sentit, la creació de la necessitat d endeutament per l accés a l habitatge constitueix una manera d alimentar la lògica capitalista Dèficit ecològic del sector immobiliari L habitatge juga un paper fonamental en la dinàmica expansionista de la ciutat, de manera que l acceleració urbanística generada per la inversió immobiliària, no implica tant sols unes conseqüència socials de segregació i d exclusió, sinó que es tradueix també en una acceleració del deteriorament ecològic. El deteriorament ecològic que produeix el sector immobiliari deriva, d una banda, de l ocupació del sòl, i de l altra, del requeriment de materials de construcció. Sovint, les anàlisis de les activitats econòmiques sols tenen en compte la crematística, mentre que obvien les realitats físiques dels processos. Es tracta, segons Capintero 34

35 (2003) d anar més enllà del valor econòmic, i prendre consideració dels impactes ambientals de la producció de béns i de serveis des de la producció, fins a l absorció de residus, duent a terme una valoració que contempli tot el cicle de vida dels materials. Per a dur a terme aquesta anàlisi, Carpintero planteja una metodologia, que parteix de les desenvolupades per Adriaanse et al., i que afegeix als recursos directes dels balanços de materials usats en els processos econòmics, els fluxos d energia i de materials no usats, o indirectes, i que anomena ocults. Aquests fluxos energètics i materials, no formen part de la mercaderia final venuda, però és necessari que se ls remogui per a la seva obtenció (estèrils miners que cobreixen el metall, moviment de terres per a la construcció d infraestructures, biomassa no aprofitada...). (Carpintero, 2003). D aquesta manera, amb la suma dels fluxos ocults, la comptabilitat dels inputs dels balanços de materials és el que s anomena Requeriment Total de Materials (RTM). Els RTM de l economia de l Estat espanyol, d acord amb Carpintero (2003) s han incrementat el darrer mig segle, des de 267 milions de tonelades el 1955, fins a milions el Aquest fet, implica que cada habitant ha passat d utilitzar en forma d input- 10 tm. el 1955, a requerir-ne 37 tm. el D aquestes 37 tm/hab., 19 tm/hab responen a fluxos directes, mentre que 18 tm/hab. respon als esmentats fluxos ocults. Quin paper juga els sector de la construcció i immobiliari en aquest balanç? Per començar, es pot dir que els inputs abiòtics (energètics, minerals metàl lics i no metàl lics i els productes de pedrera) i per tant, d on provenen els inputs requerits del sector de la construcció- a partir de la dècada dels noranta han passat a representar un 70% dels Requeriments Totals de Materials de l economia de l estat. D altra banda, d acord amb Vázquez (2001), l energia incorporada d un material, inclou tota la que va necessitar en els processos necessaris per a dur el material al seu lloc en l edifici: des de l extracció de les matèries primeres, fins la seva manufactura i construcció. Així, ha d incloure l energia associada al transport i la part proporcional de la infrastructura necessària perquè sigui possible-, i la part proporcional dels equips i de la maquinària necessària per a tots els processos. Els productes de cantera és l àmbit que ha presentat un creixement més elevat en el requeriments de materials -ha passat de representar el 33,83 % del RTM el 1955 a significar el 61,26% del total el i el que esdevé el primer en requeriments en tones. Vázquez (2001) ha calculat que, per a un edifici típic de 50 anys de vida, l energia requerida és de 1000 kwh/m2 per a la fabricació, 200 kwh/m2/any per al manteniment i 220 kwh/m2 de consum total. En aquest sentit, l ús massiu de productes de cantera i el creixement de l ús d energia importada 3,9%- han proporcionat els suficients recursos per alimentar els boom immobiliaris. Un ús que fou una resposta a una vella estratègia d inversió en immobles, que ha afavorit, des de ja fa dècades, la demolició i la nova construcció en front de la rehabilitació i l acondicionament de nous habitatges. (Carpintero, 2003). En conclusió, l expansió de la urbanització com a model de desenvolupament econòmic que genera l acumulació de l estoc de capital, implica un ús de recursos materials i energètics que obvia els fonaments ambientals de les activitats econòmiques i el deteriorament ecològic en què es tradueixen. 35

36 8. L EXEMPLE DE PALMA El marc exposat fins ara, s ha centrat en el funcionament del mercat immobiliari, les característiques del seu desenvolupament a l Estat Espanyol, el marc institucional que ho legitima, i les seves implicacions socials i ecològiques. Aquest pot representar un bon punt partida per tal d entendre la manera en què té lloc el fenomen immobiliari a Palma. 8.1.Els booms turístic-immobiliaris Els booms immobiliaris a les Illes Balears s han d entendre com a fenomen lligat als booms turístics. Els períodes d expansió del fenomen turístic han donat lloc a l acceleració de la urbanització del territori i de l edificació d habitatges, i a una transformació que ha adoptat una forma d expressió territorial diferent per a cada període. En aquest sentit, els hotels a primera línia de costa són l exemple clàssic de la construcció a Balears durant el primer boom turístic, els apartaments i els adossats ho són durant el segon boom, i durant el tercer boom, s adapta la rururbanització de Mallorca i d Eivissa, com a forma de desenvolupament urbanístic amb l edificació d habitatges unifamiliars aïllats. D aquest fet se n desprèn que ens referim a boom turístico-immobiliaris El primer boom turístico-immobiliari es desenvolupa a les Illes a finals dels anys cinquanta- principis dels seixanta amb l entrada de l Estat a l ordre econòmic mundial, i es desinfla a partir del 1973, amb la crisi del petroli. Durant el mateix període, el nombre de turistes que visiten les Illes passen a ser de el 1955 a el 1973, és a dir, un increment de més de turistes en 18 anys. Les places turístiques passen de a places. D altra banda, si a principis dels anys cinquanta a les Balears hi havia habitatges, a principis del setanta ja eren habitatges edificats, fet que va suposar doblar la superfície urbana i ocupar de 56,55 km2 a 119 km2 (Rullan, 2007), i urbanitzar a un ritme de 0,7 ha. per dia (Blázquez i Murray, 2003). Durant el primer boom, amb un escenari mancat de garanties i participació democràtiques, van ser les promotores, amb el vist-i-plau de les administracions les que feren urbanisme, i les que posaren els fonaments més bàsics del model econòmic i territorial de les Illes (Rullan,2007). Durant el segon boom turístico-immobiliari, els visitants de les Illes augmenten 5 milions en deu anys (eren uns 10 milions de visitants el 1981, i en passen a ser 15 milions el 1991). Durant els anys vuitanta, el parc immobiliari de les Illes s incrementa en mig milió de places residencials, existint el 1991, més d un milió i mig de places. El nombre d habitatges edificats en aquest període s incrementa en nous habitatges, que en fan un total de per al Així, l ocupació del sòl es va desenvolupar a un ritme de 1,3 de sòl segellat diàriament (Blázquez i Murray, 2003) Aquest augment de mig milió de places en deu anys, va ser possible a causa de la nova demanda externa en el sector immobiliari que, per la baixada dels tipus d interès i per la diferència de valors monetaris, generen una entrada de capitals estrangers, que suposa un nou impuls a la urbanització basat en l especulació immobiliària. I el tercer boom turístico-immobiliari esdevé a partir de mitjans dels anys noranta, i comença el seu estancament amb la segona Guerra del Golf de Durant aquest boom, el ritme de creixements supera el dels dos anteriors booms. El nombre de passatgers que visiten les Illes s incrementa en 10 milions en 10 anys, és a dir, que es genera un ritme el doble de ràpid que durant el segon boom, i s assoleix un total de 26,5 36

37 milions de passatges per al Pel que fa a la urbanització, durant el tercer boom, s arriba a un ritme de 2 ha/dia d ocupació del sòl xifra que es veu incrementad,a en gran mesura, per la construcció d infrastructures viàries- (Blázquez i Murray, 2003). Igualment, el nombre de places residencials creix en gairebé places, mentre que la població creix en habitants. Aleshores, aquest boom turístico-immobiliari és el de l edificació per a la inversió. Els habitatges no s edifiquen per a exercir una funció social sinó que es construeixen com a actius financers. En aquest període s edifiquen els habitatges no per a ser ocupats, sinó perquè ofereixen unes expectatives de revalorització molt atractives. En aquest sentit, a les Illes Balears, el 2001, hi havia habitatges buits, i segones residències. (INE, 2001). Al gràfic 5 s observa que l evolució de la corba de tendència de creixement de les places residencials, des de principis dels anys seixanta i fins a l actualitat, té una correlació més estreta amb el nombre de passatgers que passen per l aeroport visitants, que no amb el nombre de residents. Això podria representar un símptoma de què la construcció d habitatges a Balears ha anat lligada a algun factor més que a la simple demanda d habitatges per a l allotjament de la població resident. Gràfic 5: Els booms turístics-immobiliaris a les Illes Balears Places i població passatgers aeroport Població Places Passatgers aeroports Places Població Font: Elaboració pròpia a partir de CITTIB, 2002 D altra banda, el desenvolupament urbanístic de la ciutat de Palma va lligat, com no pot ser d altra manera, a l evolució del model territorial que han generat els esmentats booms turístico-immobiliaris a les Illes Balears. Segons González Pérez (2006), durant el primer boom, Palma va desenvolupar un important procés d implosió urbana, que ha tengut com a causa fonamental l èxode rural. En canvi, en el període que abraça el segon boom, Palma perd representativitat en la ciutat central i el guanya l espai periurbà. Malgrat el creixement de la població és positiu durant aquesta etapa, el percentatge d augment de població és més elevat a la 37

38 resta del territori. El tercer boom turístic immobiliari genera una etapa de gran expansió de la ciutat, tant en termes urbanístics i de consum de sòl, com de població resident. (vegis el mapa 1). Mapa 1: Creixement urbanístic a Palma, Área Metropolitana de Palma m Font: Onofre Rullan a partir de Pons, 2002 y Blàzquez et al Font: Rullan a partir de Pons i Blázquez et al, 2003 Durant els darrers deu anys, la població resident al municipi de Palma s ha incrementat gairebé en habitants, xifra que representa un 25% del total. Així, des de habitants el 1997, s ha passat a habitants el (Padró municipal, 2006) D altra banda, durant la darrera dècada, el creixement d habitatges s ha comptabilitzat en un augment de habitatges (Col legi d Aparelladors de les Illes Balears, 2007). I alhora, les places residencials 14 han passat de places el 1997 a places el 2006: places més en 10 anys. Tot i aquest creixement demogràfic, la demanda de construcció de nous habitatges no respon exclusivament a l ús residencial. Tant és així que un 20,2% del total d habitatges ( ) de la ciutat són habitatges buits, i un 9,4% del total (11.067) són segones residències. Per tant, gairebé un 30% del total d habitatges estan desocupats. En aquest sentit, la tendència de creixement de la ciutat, d acord amb Carrasco Aquino (2003) obeeix més a la lògica de les formes de construcció i consum que al creixement demogràfic de la pròpia ciutat El preu de l habitatge a Palma El preu de l habitatge a Palma ha passat per sobre del preu que tenen com a mitjana els habitatges de les Illes Balears, que TINSA (Tasaciones Inmobiliarias S.A.) avalua en 14 Les places residencials han estat calculades multiplicant per 4 el nombre d habitatges existents. 38

39 2029 /m2 com a mitjana per a habitatges nous, i 1721 /m2 per als habitatges usats de El Centre de Recerca Econòmica de Sa Nostra calcula la mitjana de Balears en 1974 /m2 per al mateix any, el BBVA en 1974 /m2 i 1890 /m2 pel Les dades més recents de preu d habitatge a Palma són estimades per la Societat de Taxació S.A. 15 en forma de preu de l habitatge nou, xifra que resulta en 2237 /m2 per a juny de La Societat de Taxació S.A. presenta una evolució estadística del preu de l habitatge nou des de l any 1993 fins a juny del D acord amb l empresa, el desembre de 1995 el preu del metre quadrat d habitatge era de 661 /m2, el desembre de 2000 havia pujat a 967 /m2 i el juny de 2006 s incrementava fins arribar als 2237 /m2 de juny de D aquesta manera, el preu del metre quadrat a Palma ha vist augmentar el seu preu en un 338% en només 10 anys, fet que representa un ritme de creixement del 33 8% anual. D altra banda, a partir de 1999 les dades que ofereix el Ministeri de Foment presenten uns valors monetaris més elevats (de 206 a 468 /m2) que els que mostra l estadística de la Societat de Taxació. Aquests resultats impliquen que el ritme de creixement anual esdevendria del 37% i que l increment del preu del metre quadrat hauria estat del 260% en 7 anys. Pel que fa a l habitatge usat a Palma, les xifres que s han obtingut són bastant similars entre elles (del Ministeri de Foment i del CITTIB), i descriuen el càlcul més actual, de 2002, estimant el preu del metres quadrat en 1467 /m2. A nivell inframunicipal, la informació estadística obtinguda correspon a la Inmoguia de l ABC del La guia especifica vuit districtes, els quals divergeixen dels que s especifiquen a l estructuració municipal de l Ajuntament de Palma (vegis annex 1.1), i fa una valoració del preu mínim i del preu màxim de cadascun d aquests districtes. D acord amb aquesta font, el preu mitjà de l habitatge nou per al conjunt de Palma és de 2127 /m2 el desembre de 2005, xifra que es tradueix en un increment del 12,5% respecte del desembre de Com s observa a la taula 2, el districte que presenta un preu més alt és l 1, que es correspon amb el centre de Palma 16 i es valora en 7143 /m2. En canvi, la zona on el preu davalla amb més intensitat és al districte 3 18, que es troben habitatges nous a una preu de 1606 /m2. Amb aquestes xifres, per tant, es denota el grau de desigualtat entre el preu de l habitatge a les diferents àrees geogràfiques de la ciutat. 15 ST va ser la primera societat de taxació que el 1985 va constituir una Base de Dades Immobiliàries (BDI) informatitzada. L'àrea de mercat de ST elabora dos butlletins semestrals amb informació del mercat immobiliari que es publiquen a principis de juliol i de gener, on s analitza l'evolució del mercat immobiliari. La Base de dades de ST està formada per les dades que s'obtenen per a la realització de les valoracions i per tant no representen l'univers total de les poblacions analitzades. 39

40 Taula 2 : Preu de l habitatge nou a Palma, per districte, desembre 2005 Inmoguia2006 ABC PREU /M2 DISTRICTE MIN MAX Font : Inmoguia2006 ABC, La informació estadística referent al preu de l habitatge a Palma mostra una anàlisi dins l àmbit municipal com a tot, la investigació inframunicipal que permeti una anàlisi a un nivell més detallat és gairebé inexistent en termes de preus. Les fonts que faciliten aquestes dades presenten els càlculs en funció de si l habitatge és nou o usat, o bé apliquen la mitjana d ambdós. Les fonts que exposen informació estadística inframunicipal a Palma són la Inmoguia2006 de l ABC i TINSA. La Inmmoguia Claves y precios inmobiliarios. Guías ABC presenta les dades en el que anomena districtes (que no es corresponen amb els districtes que determina l estadística municipal de l Ajuntament de Palma) 24 i en forma de preu de l habitatge nou. D altra banda, TINSA (Tasaciones Inmobiliarias S.A.) elabora informació estadística a detall de carrer per a la zona del centre de Palma, tot fent una extrapolació dels valors que s han taxat en aquella àrea geogràfica a un nombre estipulat d habitatges. Les fonts estadístiques disponibles són diverses per al conjunt municipal de Palma, Illes Balears, Catalunya, València i l Estat Espanyol. La taula 3 recull les fonts disponibles per a determinar el preu de l habitatge en funció del seu àmbit de valoració, i de si és nou, o usat. Presenta també els anys d evolució Considerant insuficients aquestes fonts per a un diagnosi exhaustiu de la situació immobiliària de la ciutat, s ha considerat imprescindible l estimació pròpia del preu de mercat de l habitatge a nivell inframunicipal. D aquesta manera, s ha optat per elaborar una mapa de preus de l habitatge de Palma mitjançant el sistema de càlcul que s exposa a l apartat metodològic. 16 Argenteria, Puresa, Plaça St Francesc, Plaça Salvador Coll, Can Valorí, Jafuda Cresques, Pg Mallorca, Av Jaime III, Sant bartomeu, Estudi General, Monges, Pintor G Mesquida. 17 Camí de Gènova, Son Catlaret, Medellín, Francesc vidal Sur, Bartomeu Quetgles. 18 Soler, Paqual Robot, Gabriel roca, Company, Camí de la Vileta, Antich, caro, Sant ferran, Son Cotoneret, República Dominicana, Muslo, Dega Tous, Fèlix Gili. 19 Eusebi Estada, Aussiàs march, Alf dezcallar Alom 20 Metge Joseph darder, Baladre, Miguel de Unamuno, Aragó, Mestre Perosi, reis Catòlics, Poroto, Vivero 21 Cardenal Rosell, Trafalgar, Golfo de Almeria, Quito 22 Ctra Militar, flotja 23 Rupit, Carreto 24 Vegis anexa 1.1. de Fonts Estadístiques 40

41 Taula 3: Fonts per al preu de l habitatge HABITATGE NOU HABITATGE USAT mitjanes Font Anys Àmbit terriorial (*) Font anys Àmbit (*) Societat Taxació S.A ,2,3,4 Ministeri de Foment ,2,3 Font anys Àmbi t (*) Ministeri de Foment Centre de Recerca Econòmica (Sa ,2 Inmoguia ABC CITTIB ,2 Nostra) Ministeri de Foment ,2,3 TINSA BBVA ,3, CITTIB ,2 TINSA Elaboració pròpia 1991,20 00, (*) Àmbit territorial: 1 Palma, 2 Balears, 3 Catalunya/València, 4 Estat espanyol Metodologia Font: Elaboració Pròpia L anàlisi estadística realitzada presenta l objectiu de conèixer l evolució i l estat actual del preu de l habitatge a Palma, tot dibuixant un mapa representatiu de la valoració econòmica que s estableix per a la superfície del sòl de Ciutat. Es pretén estudiar la situació del preu del mercat de cadascuna de les àrees geogràfiques que configuren la ciutat, i determinar la variació a l alta i a la baixa del preu des de 1991 fins al L estimació dels preus de l habitatge a Palma de 2006, s ha elaborat a partir de anuncis de premsa publicats al Venta y Cambio i al Segunda mano amb les dates següents: Venta y Cambio 2-8/06/06 Venta y Cambio 9-15/06/06 Venta y Cambio 26/06/06 Segunda Mano 07/06/06 Segunda Mano 12/06/06 Segunda Mano 21/06/06 Segunda Mano 29/05/06 La recerca s ha completat també a través d aquelles immobiliàries pàgina web. S han utilitzat les que s exposen tot seguit: ww.portae.com D altra banda, el mostreig de preus dels anys 1991 i 2000 s han calculat a partir de la base de dades del diari Trueque. Val a dir que, a l hora de destriar les fonts a fer servir per al càlcul del preu del metre quadrat de sòl, s ha contemplat la possibilitat de comptar amb dades estadístiques d empreses de taxació. S ha descartat aquesta opció finalment, però, per dos motius: primer, per la impossibilitat d afrontar el seu cost i segon, s ha considerat més aproximat al preu del mercat els anuncis de propietats publicades als mitjans de comunicació, premsa especialitzada en intercanvi d immobles i immobiliàries. Així mateix, per a determinar el nombre de mostres representatiu en funció de l univers de la seva variable, s han utilitzat dades estadístiques detallades del Cens de Població i 41

42 Habitatge de 2001 de l Institut Nacional d Estadística. En concret, s ha fet servir el nombre d habitatges familiars principals. La metodologia que s ha utilitzat per tal d aconseguir la representació del preu del sòl més aproximat a la realitat possible ha estat l elaboració d un mostreig dels preus de mercat que es manifesten mitjançant els preus dels immobles extrets de les fonts descrites amb anterioritat. Amb la finalitat que la mostra de valors del sòl esdevengui representativa, s ha optat per comptabilitzar un nombre de mostres de preu per cadascuna de les tipologies i superfície útil en funció del percentatge que representen respecte de la totalitat. És a dir, segons el tant per cent que signifiqui un tipus d habitatge, aquest disposarà de més o menys mostres per a l anàlisi. D aquesta manera, s aconsegueix un mostreig mancat d aleatorietat. En primer lloc, doncs, s exposa el nombre d habitatges (habitatges familiars principals convencionals, INE ) dels que disposa el municipi de Palma 26, i s organitzen segons el districte 27 al que pertanyen, classificant-los en funció de les següents variables: tipologia d habitatge: unifamiliar 28 plurifamiliar 29 superfície útil: inferior a 60 m2 superior a 61m2 i inferior a 120 m2 superior a 121 m2 Així, en primer lloc s estima l univers d habitatges (nombre total d habitatges) i la quantitat d habitatges que comprèn cadascuna de les classes establertes d'acord amb les variables determinades (vegis taula 4 ) 25 Un habitatge familiar convencional és aquell que complex tots els requisits per a ser habitada i en la data censada no s utilitza completament per a altres finalitats. I un habitatge familiar es considera principal quan és utilitzat tot o la major part de l any com a residència habitual d una o de més persones. ( 26 Segons dades estadístiques detallades del Cens de població i habitatge de 2001 de l Institut Nacional d Estadística (INE) 27 El municipi de Palma compta de 8 districtes. Vegis l annexa Edifici amb un únic habitatge familiar (INE 2001) 29 S han sumat els edificis amb les següents característiques : edifici només amb diversos habitatges familiars, edificis principalment amb habitatges familiars compartit amb locals, edificis principalment amb habitatge col lectiu: hotel, alberg, pensió, edificis principalment amb habitatge col lectiu: convent, caserna, presó.., edificis principalment amb habitatge col lectiu: institucions d'ensenyament, internats d'ensenyaments mitjos, acadèmies militars..., edificis principalment amb habitatge col lectiu: hospitals en general, institucions per a discapacitats, marginats..., edificis principalment amb locals compartits amb algun habitatge. 42

43 Taula 4: Número total d'habitatges principals dels districtes per tipologia i superfície n.unifaminliars Font: Elaboració pròpia a partir de INE, 2001 n.plurifamiliars n.habitatges <60 m2 60<120 m2 >121 m2 total <60 m2 60<120 m2 >121 m2 total Districte Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito En segon lloc, es comptabilitza quina serà la proporció de valors del mostreig que s analitzaran de cada classe en funció del percentatge que representin de l univers constituït (veure taula 5) Taula 5 : Percentatge relatiu totald'habitatges principals dels districtes per tipologia i superfície n.habitatges n.unifaminliars n.plurifamiliars Districte <60 m2 60<120 m2 >121 m2 total <60 m2 60<120 m2 Distrito ,83 0,06 0,28 0,11 0,45 1,11 6,50 2,77 10,38 Distrito ,55 0,10 0,60 0,48 1,18 2,08 3,85 1,45 7,37 Distrito ,53 0,20 2,01 0,87 3,08 1,48 13,63 2,34 17,45 Distrito ,89 0,08 1,80 0,99 2,87 1,35 13,81 1,86 17,02 Distrito ,66 0,12 1,91 0,42 2,45 1,53 16,15 1,53 19,21 Distrito ,72 0,11 1,13 0,27 1,52 0,89 8,37 0,94 10,20 Distrito ,90 0,06 0,59 0,29 0,95 0,48 2,22 0,25 2,96 Distrito ,92 0,12 1,26 0,49 1,88 0,03 0,88 0,13 1,04 Font: Elaboració Pròpia a partir d INE La mostra que s ha estimat reprodueix 150 valors de preu de mercat, de manera que presenti un grau de fiabilitat alt (l error de càlcul es comptabilitza en un 8,16%). La taula 6 indica el nombre de preus calculats per districte i tipologia/m2 útils. Taula 6: N. d'habitatges valorats en funció del percentatge que representen del total de la mostra de 150 n.habitatges n.unifaminliars n.plurifamiliars Distrite <60 m2 60<120 m2 >121 m2 total <60 m2 60<120 m2 >121 m2 total Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Font: Elaboració Pròpia a partir d INE >121 m2 total 43

44 La tercera passa consisteix en l elaboració d una base de dades de mostreig de preus del mercat del sòl (vegis Annex 3), que reculli la següent informació de cada unitat del recompte dels anys 1991, 2000 i 2006 a partir de les fonts expressades anteriorment: Districte Adreça Tipologia d habitatge Metres quadrats útils Font /metre quadrat A partir de la mostra serà factible establir el preu del metre quadrat del sòl, bé mitjançant l estadística o bé mitjançant la implementació d un Sistema d Informació Geogràfica que ens permet elaborar un mapa que reflecteix el preu del mercat immobiliari de Palma. L anàlisi de l evolució del preu del mercat de l habitatge a Palma s ha traduït en el càlcul dels preus de 1991, 2000 i S ha optat per aquests anys ja que s han considerat els més representatius a l hora d entendre l evolució del valor dels immobles. El 1991 representa l any més significatiu en termes de recessió econòmica, definit dintre del període de baix desenvolupament econòmic i estructural ( ) de les Illes Balears. En canvi, l any 2000 representa el punt àlgid pel que fa a l increment de la construcció d habitatges després de la entrada de l euro el 1999, que s exposa al gràfic 8 amb el nombre màxim de llicències per a obra nova concedides. Finalment, l any 2006 s estima com a any de màxima actualitat. Amb la metodologia d anàlisi utilitzada, s ha observat que a l hora de fer el mostreig en funció de la proporció del nombre d habitatges segons la tipologia i la superfície d ús, és molt desigual la dispersió que s assumeix. És a dir, al centre de Palma i a l eixampla hi ha molts més habitatges que als afores de la ciutat, de manera que el nombre de mostres s ajusta a aquesta magnitud. Això implica que a les zones geogràfiques que tenen més valors, el preu del mercat s ajusta més a la realitat, mentre que a les zones on el mostreig és menor, els valors que s obtenguin tendran una dependència proporcionalment més elevada de les mostres triades i per tant la fiabilitat quedarà més reduïda Resultats Un cop aplicada la metodologia exposada a l apartat anterior, s han obtingut els resultats que fan referència a la situació del mercat immobiliari a Palma des de l any 1991, passant pel 2000 i arribant al El preu de l habitatge resultava en 1031,44 /m2 30 el 1991, incrementant-se fins a 1548,92 /m2 l any 2000, i assolint la xifra actual de 2569,77 /m2. Les dades impliquen que en 15 anys el preu de l habitatge a Palma ha vist incrementat el seu valor en un 249,1%, i que el ritme de creixement anual ha estat d un 16,6%. Analitzant només els darrers 6 anys, des de 2000 fins a 2006, el preu ha augmentat un 165,9%, de manera que el ritme de creixement no deixa d accelerar-se i s arriba al 27,65 % d increment anual. 30 Els resultats són mostrats a partir d euros constants, és a dir, deflactats mitjançant l IPC anual 44

45 Taula7: Preu mitjà del /m2 de l habitatge a Palma. ( ) PREU MITJÀ /M2 DE L'HABITATGE A PALMA ( euros constants) Any Mitjana /M , , ,77 Font: Elaboració pròpia Entrant dins l àmbit inframunicipal, té lloc l anàlisi estadística del preu del mercat d immobles a Palma a partir de les zones estadístiques (l annex 1.3. de l estudi mostra quines de les zones estadístiques pertanyen a cadascun dels vuit districtes). Mapa 2: Preu mitja de l habitatge 2006, per zona estadística Font: Elaboració pròpia 45

46 Gràfic 6: Preu de l habitatge mitjà per zona estadística, mitjana1991 mitjana2000 mitjana2006 Font: Elaboració pròpia 46

47 Els resultats de l estudi mostren que les zones més revaloritzades de Palma són la zona del centre i la zona del nord-oest (veure taula 6). La zona estadística de Sa Calatrava és el barri que més ha vist augmentar el preu dels seus immobles, passant d una mitjana de /m2 el 1991 a una de 3377 /m2 de l habitatge l any Així, els immobles d aquest indret geogràfic han vist augmentar, en 15 anys, un 460,7% el seu valor monetari (com a mitjana). Les altres zones del casc antic més revaloritzades en aquest període de temps són: Es Jonquet, amb un increment de 2413 /m2 de mitjana de 1991 a 2006; Jaume III amb l increment de 2340 /m2; Montision, que revaloritza els immobles amb una mitjana de 2339 /m2 i Es Mercat, amb una mitjana de 2054 /m2 més. Taula 6: Zones estadístiques més revaloritzades Codi Zona Estadística variació variació variació Establiments Son Sardina El Mercat El Secar de la Real El Coll de'n Rabassa Son Rapinya Son Espanyol Monti-Sion Jaume III El Jonquet La Calatrava Font: Elaboració pròpia En la mateixa tònica, la zona revaloritzada del nord-oest de Ciutat està encapçalada per la zona estadística de Son Espanyol, que entre 1991 i 2006 varia de preu en un 230,3% a l alça. A Son Espanyol li segueixen les zones de Son Rapinya (2103 /m2 més de mitjana en els 15 anys, El Secar de la Real (2060 /m2), Son Sardina (2023 /m2) i Establiments (2008 /m2). Les zones estadístiques esmentades, les que més han vist incrementar el preu de l habitatge, gairebé coincideixen amb les zones més cares de Palma. Així, actualment (2006) la zona més cara de Palma és La Calatrava, amb una mitjana de 4337 /m2 d habitatge, però amb uns màxims de 6285 /m2 i uns mínims de 2673 /m2-. La Calatrava és una barri jueu de la Ciutat Antiga de Palma, que s ha anat degradant arquitectònica i sociodemogràficamental llarg del segle XXI, i que ha vist en la seva rehabilitació un intens procés especulatiu González (2006) destaca l augment d inversió privada en el Pla Especial de Protecció i Reforma Interior (PEPRI) de i de gentrificació. Un altre barri car del centre el tercer més car, després de la Calatrava i Jaume III- és El Jonquet. Aquest barri presenta una mitjana de 3506 /m2, i una oscil lació molt elevada entre les zones més cares i més barates dins del barri mateix: els habitatges amb el preu més elevat se situen a 5133 /m2, i els més barats a 2113 /m2. El Jonquet, antic barri de pescadors, també ha estat objecte especulatiu a causa de la recuperació patrimonial i la seva situació geogràfica (González, 2006). 31 Xifra expressada en euros corrents 47

48 En el mateix redol, en el centre històric de Palma, es troba la zona Jaume III i Montision, també entre les zones més cares de Palma. El metre quadrat dels seus immobles està valorat crematísticament en 3580 /m2 i 3458 /m2 respectivament. Les altres zones estadístiques que, d acord amb l estudi realitzat, mostren un preu de l habitatge més car són, la mateixa zona del nord-oest de Palma Son Rapinya (3123 /m2), Establiments (3013 /m2) - i alguns indrets del litoral Cala Major (3045 /m2), Sant Agustí (3043 7m2) i Es Coll de n Rebassa (3037 /m2). D altra banda, a l altra cara de la moneda es troben les zones més barates o menys cares -en tot cas, on el preu de l habitatges és inferior- de Palma. Aquets indrets es localitzen a la part nord-est de l eixample de la ciutat, i a la zona de l Arenal. Taula 7: Les zones més barates de Palma Codi Zona Estadística mitjana1991 mitjana2000 mitjana Can Capes Son Gotleu Son Fortesa (Nord) S'Arenal Rafal Vell Pere Garau Son Oliva Estadi Balear La Soledat (Nord) Son Fortesa (Sud) Font: Elaboració pròpia Les zones estadístiques que es corresponen amb aquesta zona nord-est de l eixample són Can Capes, amb una mitjana de 1734 /m2; Son Gotleu (1734 /m2); Son Fortesa (1909 /m2), La Soledat (2161 /m2), el Rafal Vell (2122 /m2), Pere Garau (2125 /m2), Son Oliva (2127 /m2) i Estadi Balear (2143 /m2) el Dins les mateixes zones, el preu del m2 d habitatge no oscil la tant com a les zones cares de Palma. Entre les deu primeres zones estadístiques, per exemple, la diferència entre els màxims i els mínims de preu és d uns 1200 /m2. Aquesta zona, se caracteritza per una gran presència de població immigrant i de residents de classe mitjana-baixa treballadora. D altra banda, l Arenal, també ha esdevingut una de les zones més barates de Palma 2005 /m2 d habitatge el D acord amb González (2006), el nivell de degradació tant dels espais públics com dels espais privats, la manca d inversions destinades a la seva rehabilitació, i la millora dels espais públic, està facilitant la seva conversió en un nou gueto degradat de la ciutat L habitatge com a element de segregació social a Palma La dinàmica descrita al llarg d aquest text promou la polarització social en funció de la propietat immobiliària, de manera que els no propietaris d immobles es veuen immersos en un context de creixent dificultat d accés a un habitatge digne, on la única solució esdevé la hipoteca i l endeutament, i així la dependència de les entitats financeres i la integració i contribució a la lògica de l economia global. Així, la situació de la població en relació a l habitatge esdevé un bon indicador per analitzar el nivell de vulnerabilitat i/o exclusió social. 48

49 D acord amb Carbonero (2001), en parlar d exclusió social, es fa referència a un procés i al resultat d aquest procés. Es tracta, no només de la manca de recursos (pobresa) i la conducta anormalitzada (marginació), sinó també d una manca d integració en l estructura social de la producció. Segons Carbonero, els processos que aboquen els individus a l exclusió no es refereixen únicament a una instància determinada de l entramat social, sinó que s han de distingir els processos culturals, institucionals i socials que els afecten. De tots els factors que influeixen, per tant, en els processos d exclusió social, aquest estudi es centra en els factors socioeconòmics, focalitzant-se en la distribució desigual generada per l entramat immobiliari i la manera en què això es reflecteix en la capacitat d accés a l habitatge i en la creació de capes excloses socialment per aquest motiu. Amb l objectiu de dur a terme una anàlisi de la situació social de Palma en relació a l exclusió social per motius d accés a l habitatge, s han avaluat diferents variables socioeconòmiques i d habitatges que es posen en relació amb els preus de l habitatge. Així, es podrà determinar quines són les variables econòmiques, socials i ambientals que més relacionades estan amb l habitatge, així com també quins són els elements que més pes tenen a l hora de determinar la distribució geogràfica de la població. L anàlisi s ha realitzat a partir de l elaboració de mapes que determinen la localització de la població en funció de diferents aspectes, i de mapes que analitzen el preu de l habitatge i la seva variació en els darrers quinze anys. L elaboració dels mapes de localització de la població en funció dels seus trets socials, econòmics, ambientals i de situació de l habitatge (veure annex 5) s ha duit a terme mitjançant un Sistema d Informació Geogràfica (SIG) i amb la informació estadística facilitada per l Institut Nacional d Estadística (INE) del cens de població i habitatge de 2001, i per seccions censals (veure fonts cartogràfiques a l annex 1.3 i 1.4.). L elaboració dels mapes de preu de l habitatge i de variació d aquest (veure annexa 2 i 4) ve explicat a l apartat 8.2. d aquest estudi. Els mapes de distribució de la població en funció de l edat mostren que, llevat del centre històric de la ciutat, no hi ha un comportament clar de localització, és a dir, que els diferent grups d edats es reparteixen per tot l espai de la ciutat. En canvi, el centre sí que mostra una dinàmica diferent en funció de l edat. Segons les dades que ofereix l INE per l any 2001 en referència a l edat, els residents que habiten el centre són majoritàriament persones de més de 65 anys. La presència de nins (persones d entre 0 i 19 anys) és molt lleugera (entre 95 i 203 persones per zona estadística) 32 fet que s explica si aquells que l habiten són persones majors-. Els joves mostren una molt baixa presència, per al grup d edat d entre 20 i 35, menys a les zones de Plaça dels Patins, La Missió, Puig de Sant Pere, Sa Llotja i Sant Nicolau que hi habiten amb una presència mitjana-baixa ( habitants per secció censal). Les persones de 36 a 50 anys mostren la mateixa tendència que el grup anterior, però afegint una presència baixa a les zones de el Sindicat i Plaça dels Patins. Pel que fa al nivell d estudis (vegis mapes de distribució de la població segons el nivell d estudis, 2001 a l annexa 5.2.), la població analfabeta se situa majoritàriament a la zona est de palma, i amb més intensitat a les zones de Son Malferit, el Polígon de Llevant, la Soletat, el Rafal Vell (amb xifres de 16 a 54 persones analfabetes, per secció censal 33 segons l INE, 2001). El Secar de la Real, Son Ferriol, Es Pil larí, i S Aranjassa, en ser els nuclis rurals de Ciutat també presenten uns graus d analfabetisme prou elevat. La població sense estudis es concentra en gran part als afores del centre de Palma, 32 vegis mapes de distribució de la població segons l edat, 2001 a l annex Vegis la relació entre zones estadístiques i seccions censals als mapes que s adjunten a l annexa

50 igualment als nuclis que tradicionalment havien estat rurals: Establiments, el Secar de la Real, la zona rural de Sa Indioteria i Son Riera (de 70 a 150 persones sense estudis per secció censal) D altra banda, s observa al mapa de localització de la població sense estudis, una franja d intensitat a la part est de l eixample de Palma, lligada a l esmentada zona de població analfabeta. En aquest cas, les zones amb un nombre més elevat de població sense estudis són Son Gotleu, La Soledat i el Polígon de Llevant. La zona turística de l Arenal també concentra un nivell de població sense estudis dels més elevats de la ciutat. Contràriament, les persones que, d acord amb l INE 2001 tenen títol d estudis de tercer grau es situen majoritàriament al centre, a la part oest de Palma i a tota la zona de costa llevat de S Arenal-. D aquestes zones, les que presenten una major intensitat, des de 144 a 349 persones, són: del centre; La Llotja, Es Born, Sant Jaume, La Missió i Santa Catalina; de la Zona i costa oest, Sant Agustí, Cala Major, Portopi, La Bonanova, El Terreno, La Teulera, Son Rapinya i Son Vida; i de la costa est, Es Molinar. Mapa 3: Localització de la població amb estudis de tercer grau. Font: Elaboració pròpia a partir de INE, 2001 Els mapes de distribució geogràfica de la població immigrant, a partir de les dades que ofereix l INE per al 2001 mostren la localització de la població segons el continent de procedència, sense desagregar la informació per països. A grans trets, doncs, es pot observar que la població europea es distribueix per tot el territori de la ciutat, malgrat on n habiten en menor quantitat és al centre històric i a les zones rurals de l est de Palma. La població americana que no s especifica si és llatinoamericana o nord-americana- se concentra sobretot al centre i a l eixample de la ciutat, així com a algunes zones del litoral. Els immigrants de nacionalitat africana resideixen, igualment, al centre, a l eixample i a alguns indrets de la costa. Cal destacar una franja de concentració de població africana (vegis el mapa 4) que travessa la part nord-est de la ciutat, des del Sindicat, passant per 50

51 Pere Garau, Son Canals, la Soledat, el Rafal, Can Capes, fins arribar a Son Ferriol. S Arenal, també presenta un alt nombre d immigrants africans (24 a 146 per zona estadística). Mapa 4: Localització de la població africana Font: Elaboració pròpia a partir de INE, 2001 La població no mostra una tendència massa definida en relació a la localització segons el lloc de treball, encara que, tot observant els mapes (vegis annex 5.1.) es poden fer algunes puntualitzacions: al centre hi resideixen més professionals liberals i treballadors de l administració pública que no treballadors sense qualificar, sobretot a les zones de la Seu, Sant Nicolau, Jaume III, La Missió i Plaça dels Patins. D altra banda, al nord-oest de Palma, des de Son Anglada fins a Sa Indioteria és on la concentració d empresaris, directors, gerents i personal altament qualificat és més intensa. La distribució dels habitatges en funció del seu règim de tinença mostra una tendència més definida. Els habitatges en règim de lloguer es localitzen majoritàriament al centre de Palma amb una densitat de 115 a 514 habitatges per secció censal-, a la primera corona de l eixample de 92 a 180 habitatges per secció- i a la zona costanera -165 a 514 habitatges per secció-.(vegis el mapa 6). 51

52 Mapa 5: Localització dels habitatges en règim de lloguer. Font: Elaboració pròpia a partir de INE, 2001 Els habitatges pendents de pagar hipoteca mostren una distribució gairebé a la inversa que els habitatges de lloguer: una presència insignificant al centre, i una elevada quantitat d habitatges cap a l eixample, que va sent més intensa caps als afores. A la zona de l oest de la ciutat, també s observa un elevat nombre d habitatges de lloguer: Gènova, Son Vida, Son Anglada, i el Secar de la Real de 127 a 876 habitatges hipotecats per secció. (veure l annex 5.8.). Pel que fa la zona de la costa, llevat de la zona de S Arenal, és un altre indret amb una elevada quantitat d habitatges hipotecats. D altra banda, els habitatges que tenen la seva propietat per herència mostren una major intensitat als afores de la ciutat, així com al centre històric. Als afores hi destaquen Gènova, Establiments, Son Espanyol, Son Sardina, Sa Indioteria, el Secar de la Real, Es Pil larí i S Aranjassa ( habitatges per secció- vegis l annex 5.8.). La majoria dels habitatges amb un estat deficient a Palma es localitzen a àrees de centre i de la zona est de la ciutat. Aquestes àrees són: del centre, el Puig de Sant Pere i el Sindicat; de l eixample, el Polígon de Llevant, Son Gotleu, Can Capes, Son Fortesa (nord) i la Soledat; i dels afores, Son Riera, Can Pastilla, El Terreno, i la Indioteria (rural). Les dades que facilita l INE del cens de població i habitatge de 2001 permeten de fer una aproximació a la localització dels habitatges buits que romanen a Palma, així com aquells que exerceixen com a segona residència. A palma hi ha un total de habitatges desocupats, és a dir, un 29,33% dels habitatges edificats estan per sota de les seves possibilitats d ús. D aquests habitatges, són segones residències (un 9,6% del total), i habitatges buits (un 20,2% del total). D acord amb aquestes xifres, doncs, el major nombre d habitatges buits es localitza al centre de Palma, al litoral i, en menor mesura, als afores. Amb una xifra de 139 a 693 habitatges buits per secció censal (vegis mapa 7), al centre se situen als barris de Sa Calatrava, Monti-Sion, la Seu, Puig de Sant Pere, Es Jonquet, Jaume III, Sant Nicolau, el Mercat i la Missió; al litoral als barris de Cala Major, Sant Agustí, Portopí, El 52

53 Terreno, Son Armadans, Can Pastilla, Les Maravelles i l Arenal; i finalment més als afores de la ciutat es localitzen a Son Vida, El Secar de la Real, Son Fortesa i Son Cladera. Mapa 6 : Localització dels habitatges buits Font: Elaboració pròpia a partir de INE, 2001 Les segones residències, seguint una distribució semblant, presenten un major nombre d habitatges que fan aquesta funció (entre 69 i 937 per secció, veure mapa 8) al centre, a Sa Calatrava, La Seu, La Missió; a la zona costanera a Cala Major, Sant Agustí, Portopí, El Terreno, El Molinar, Es Coll d En Rebassa, Can Pastilla, Les Maravelles i l Arenal; i als afores de la ciutat a La Bonanova, Gènova, Son Vida, Establiments, Son Espanyol, Sa Indioteria i La Casa Blanca. 53

54 Mapa 7: Localització de les segones residències Font: Elaboració pròpia a partir de INE, 2001 Una vegada observada l organització de l espai de la ciutat en funció del preu de l habitatge i del seu l estat, i de les característiques socioeconòmiques de la població que l habita, es poden extreure les següents conclusions. S observa una segregació espacial i social que defineix 6 zones per al conjunt municipal (vegis mapa 8): 1. Centre històric, 2. Zona costanera i del sud oest, 3. Zona nord-oest, 4. Nuclis rurals tradicionals de l est, 5. Eix est de l eixample, 6. Eix oest de l eixample. 54

55 Mapa 8: Zoonificació de Palma en funció del preu i l estat de l habitatge i de les característiques socioeconòmiques dels residents, Font: Elaboració pròpia El casc històric de la ciutat ve definit pels elevats preus de l habitatge. De les deu zones més cares de Palma, quatre es troben al casc antic: Sa Calatrava, Jaume III, Es Jonquet, i Monti-sion, sent el punt més àlgid La Calatrava, on s estan duent a terme intensos processos d especulació urbanística amb preus que superen 6000 /m2-. Els elevats preus són un factor explicatiu d escassa presència de joves a la zona. En canvi, de les persones majors de 65 anys de Palma, la majoria es localitzen al centre; i d aquesta manera, com que aquest sector d edat ja no té fills, la presència de nins de 0 a 19 anys al centre de la ciutat és molt insignificant. Aquesta zona és la que prefereixen els professionals liberals i treballadors de l administració pública per a residir. D altra banda, el casc històric de Palma és l indret on hi ha més habitatges en règim de lloguer (INE, 2001), mentre que la presència d habitatges hipotecats és molt reduïda (potser perquè als preus que estan no es poden adquirir ni hipotecant-se). Sembla lògic també, que la zona tengui un gran nombre dels habitatges adquirits per herència, en ser la zona més antiga de la ciutat. Malgrat ser la zona amb els preus de l habitatge més elevats, també és un dels llocs que presenta un major nombre d edificis en estat deficient. Aquests edificis en estat molt degradat han servit d excusa per dur a terme processos de gentrificació. Per exemple a la zona de la Gerreria de Palma, on s han esbucat els edificis en lloc de rehabilitar-los per tal de treure la població que habitava aquesta zona, tot convertir-la en una zona d alt standing. A més, el centre històric és una de les zones on més habitatges buits i segones residències es localitzen de Palma. 55

Sitemap