UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES CARRERA DE DERECHO


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1 UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES CARRERA DE DERECHO Ineficacia de la aplicación del artículo 18, numeral 35 de la Ley Notarial en el proceso de sustanciación del trámite del Desahucio en Materia de Inquilinato Proyecto de investigación previo a la obtención del Título de: ABOGADA Autor: Toaquiza Gutiérrez Blanca Anabel Tutor: Dr. Fredy Ismael León Torres Quito, marzo 2017

2 DERECHOS DE AUTOR Yo, Blanca Anabel Toaquiza Gutiérrez, en calidad de autora del trabajo de Investigación: Ineficacia de la aplicación del artículo 18, numeral 35 de la Ley Notarial en el proceso de sustanciación del trámite del Desahucio en Materia de Inquilinato, autorizo a la Universidad Central del Ecuador a hacer uso del contenido total o parcial que me pertenece, con fines estrictamente académicos o de investigación. Los derechos que como autora me corresponden, con excepción de la presente autorización, seguirán vigentes a mi favor, de conformidad con lo establecido en los artículos 5, 6, 8, 19 y demás pertinentes de la Ley de Propiedad Intelectual y su Reglamento. También, autorizo a la Universidad Central del Ecuador a la Universidad Central del Ecuador realizar la digitación y publicación de este trabajo de investigación en el repositorio virtual, de conformidad a lo dispuesto virtual, de conformidad a lo dispuesto en el Art. 144 de la Ley Orgánica de Educación Superior. Blanca Anabel Toaquiza Gutierrez C.C.: ii

3 APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN iii

4 DEDICATORIA A quien cada noche me espero con su cabecita apoyada en sus brazos en el comedor mientras yo construía este sueño, a quien cada mañana me daba la bendición y dejaba su sueño de lado para acompañarme a mi recorrido, quien ha luchado en silencio conmigo porque por tu sonrisa vale y valdrá el esfuerzo que sea necesario este título es tuyo MAMITA TE AMO BLANQUITA. A la niña de mis ojos, luz de mi vida y motivo de mi lucha, me has enseñado a ser mejor hija, profesional y ser humano, a ti mi compañera, confidente, mi chiquita por sacrificar días de paseo por inclusive dar tu vida por mí, prometí que mientras tu luchabas contra tu enfermedad yo lucharía para darte este regalo y ahora está plasmado aquí porque eres lo mejor de mi vida Keysha Damaris junto a tus primitos Nicolay, Evito Ernesto y Tobías Alejandro. A mis hermanos Enrique, Fanny, Marcelo y Pablo por ser con mi Madre mis pilares, mi ejemplo a seguir los amos con todo mí ser, este logro no es solo mío es de ustedes porque cada uno me ha dado la fuerza que necesito para nunca pensar en rendirme. A mis sobrinos para quienes quiero lo mejor de este mundo luchen por sus sueños vean que nada es imposible yo estaré siempre para ustedes. A quienes inspiraron el ámbito de este proyecto extraordinarios profesionales, excelentes seres humanos a quienes admiro y deseo seguirme formando para ser como ellos porque confiaron en mí y sin egoísmo compartieron sus conocimientos conmigo Dr. Jaime Rafael Espinosa y Dr. Santiago Burbano Rueda, no solo fueron mis jefes son mis mentores. A todos esos angelitos de cuatro patas que he tenido la oportunidad de darles una nueva vida y todos los que faltan por ayudar. Blanca Anabel Toaquiza Gutiérrez iv

5 AGRADECIMIENTO A ti mi Churona que me has bendecido cada día en cada paso y en cada lugar me diste la vida, la fuerza y el coraje para enfrentar todos los retos que se me ha presentado hasta ahora, mi Niñito Divino porque me diste todo lo que te pedí en el momento indicado, a mis amigas quienes son parte de este sueño porque cada consejo me ha servido para no decaer jamás. A mis Docentes en especial al Doctor Rubén Castro Orbe porque me enseñó a no ser mediocre y a que las cosas se hacen bien sino no se las hace a no conformarse con ser bueno y buscar ser excelente. A mujeres extraordinarias Phd. Ana Abril y Dra. Martha Valencia seres humanos maravillosos y extraordinarios que compartieron sus valiosos conocimientos en las aulas de mi Querida Universidad Central a quien le debo tantos buenos momentos, tantos recuerdos y tantas experiencias a la que le debo hoy mi Titulo de Abogada; a ti mi Ángel del cielo por cuidarme en cada paso porque quiero que ahora que estas junto a las estrellas te sientas orgulloso de tu niña mi Pedrito. Blanca Anabel Toaquiza Gutierrez v

6 ÍNDICE DE CONTENIDOS. DERECHOS DE AUTOR... ii APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN... iii DEDICATORIA... iv AGRADECIMIENTO... v ÍNDICE DE CONTENIDOS... vi LISTA DE TABLAS... x LISTA DE GRÁFICOS... xi LISTA DE ANEXOS... xii RESUMEN... xiii ABSTRACT... xiv INTRODUCCIÓN... 1 CAPÍTULO I... 3 EL PROBLEMA Planteamiento del problema Ubicación del problema Formulación del problema Preguntas directrices Objetivos Objetivo General Objetivos Específicos Justificación... 7 CAPÍTULO II... 8 MARCO TEÓRICO Marco Referencial Marco Histórico El contrato de arrendamiento Origen de las Notarías vi

7 2.2.3 Historia del Notario Ley Notarial del Ecuador Marco Legal Constitución de la República del Ecuador Derecho Comparado Marco conceptual Contrato de Arrendamiento Requisitos del Contrato de Arrendamiento Características del Contrato de Arrendamiento urbano Formas de terminación del contrato El Desahucio Concepto y definición El desahucio en Ecuador Elementos del desahucio Trámite de solemnizacion del desahucio Concepto Notario Orígenes Definiciones de Notario El Notariado Concepto de Derecho Notarial Las notarías como órganos auxiliares de la Función Judicial Nuevas atribuciones exclusivas de las y los notarios El notario Latino Fe pública Trabajos previos Definición de Términos Básicos Diagnóstico Realidad Contextual Estado de la situación actual del problema CAPÍTULO III METODOLOGÍA Determinación de niveles de investigación Exploratorio vii

8 3.1.2 Explicativo Descriptivo Métodos de investigación Técnicas e instrumentos de la investigación Técnicas Documentales: Fichaje y Lectura Científica Técnicas instrumentales: Encuesta y Entrevista Variables Variable Independientes Variable dependiente Población y muestra Población Muestra poblacional Cronograma Recursos disponibles Responsables Materiales institucionales Presupuesto CAPÍTULO IV ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS Tabulación y Graficación de la recolección de datos Respuestas de los entrevistados Entrevista al Dr. Henry Oswaldo Estrada Martínez Entrevista al Dr. Santiago Burbano Rueda CAPÍTULO V CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES CAPÍTULO VI PROPUESTA Justificación Antecedentes Objetivos Objetivo General Objetivos Específicos viii

9 6.4 Localización Notaria 52 DMQ Desarrollo de la propuesta Fases de presentación del proyecto Beneficiarios Directos: Indirectos: REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ix

10 LISTA DE TABLAS Tabla 1: Población para el cálculo de la muestra Tabla 2: Cronograma de actividades Tabla 3: Presupuesto Tabla 4: Atribuciones de las Notarías Tabla 5: Casos en que se solicita el desahucio Tabla 6: Documentos habilitantes para el desahucio Tabla 7: Tiempo para notificar el desahucio Tabla 8: Término prudente para anunciar el desahucio Tabla 9: Calificación de la asignación del desahucio a los y las notarios Tabla 10: Fases para el proyecto de reforma x

11 LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1: Requisitos del Contrato de arrendamiento Gráfico 2: Elementos del Desahucio Gráfico 3: Atribuciones de las Notarías Gráfico 4: Casos en que se solicita el desahucio Gráfico 5: Documentos habilitantes para el desahucio Gráfico 6: Tiempo para notificar el desahucio Gráfico 7: Término prudente para anunciar el desahucio Gráfico 8: Calificación de la asignación del desahucio a los y las notarias Gráfico 9: Ubicación Notaria 52 DMQ Gráfico 10: Imagen Notaria 52 DMQ Gráfico 11: Ubicación Notaria 8va DMQ Gráfico 12: Imagen Notaria 8va DMQ Gráfico 13: Ubicación Notaria 84, Av. Vicente Maldonado y Las Palmas Gráfico 14: Ubicación Notaria Gráfico 15: Imagen Notaria 72 DMQ Gráfico 16: Ubicación Notaria 86, Antonio Iglesias y Gonzales Suarez xi

12 LISTA DE ANEXOS Anexo A: Formulario para la encuesta Anexo B: Formulario de la Entrevista Anexo C: Contrato de Arrendamiento Anexo D: Datos Electrónicos Anexo E: Solicitud de Inscripción de predios en Arrendamiento Anexo F: Factura / Extracto Anexo G: Solicitud de Desahucio Anexo H: Notificación al Desahuciado Anexo I: Solemnización de Desahucio Anexo J: Diligencia Notarial xii

13 TEMA: Ineficacia de la aplicación del artículo 18, numeral 35 de la Ley Notarial en el proceso de sustanciación del trámite del Desahucio en Materia de Inquilinato Autor: Blanca Anabel Toaquiza Gutiérrez Tutor: Dr. Fredy Ismael León Torres RESUMEN La temática central de la investigación trata sobre la ausencia de la normativa procedimental para sustanciar el trámite del desahucio en materia de inquilinato, que en la actualidad es atribución de las y los Notarios; resultando imperativo una reforma al artículo 18 de la Ley Notarial, a fin de que conste específicamente cual es el trámite que debe darse a la solicitud de desahucio, en cuanto al término para que se emita la correspondiente acta de diligencia notarial de notificación a la parte desahuciada por parte de las y los Notarios. Se evidencia una falta de homogeneidad en el procedimiento utilizado y los requisitos solicitados por las y los Notarios para el trámite de las solicitudes de desahucio, al momento no existe una regulación por parte del Consejo de la Judicatura o el Colegio de Notarios que indique cual es el procedimiento que debe seguirse en cada uno de los supuestos en los que procedería el desahucio y de los cuales tienen competencia los Notarios, al momento, lo único que se ha logrado unificar son las tasas notariales y el uso del sistema informático notarial que entro en vigencia el 9 de febrero del PALABRAS CLAVE: DESAHUCIO / NOTARIO / INEFICACIA / APLICACIÓN / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO /DILIGENCIA NOTARIAL. xiii

14 TITLE: "Ineffectiveness of the application of article 18, number 35 of the Notarial Law in the process of substantiation of the procedure of Eviction in the Matter of Tenancy" Author: Blanca Anabel Toaquiza Gutiérrez Tutor: Dr. Fredy Ismael León Torres ABSTRACT The central theme of the investigation is the absence of procedural regulations to substantiate the process of eviction in the matter of tenancy, which is currently attributed to the Notaries; A reform of article 18 of the Notarial Law is imperative, so that it is specifically stated what the procedure that must be given to the request for eviction, as to the term for issuing the corresponding act of notarial notification to the party Evicted by the Notaries. There is evidence of a lack of homogeneity in the procedure used and the requirements requested by the Notaries for the processing of applications for eviction, at the moment there is not a regulation by the Judicature Council or Notaries Association to indicate which is the Procedure to be followed in each of the cases in which the eviction would occur and of which the notaries have jurisdiction, at the moment, the only thing that has been achieved to unify are notarial fees and the use of the notarial computer system that came into force On February 9, KEYWORDS: DESAHUCIO / NOTARY / INEFFICIENCY / APPLICATION / LEASE CONTRACT/ NOTARY DILIGENCE. xiv

15 INTRODUCCIÓN Al hablar sobre el trámite del desahucio en materia de inquilinato que es un tema de interés en la actualidad; se han realizado algunas reformas a esta ley, pero ésta muestra un vacío legal, al no clarificar, cual es el trámite que se debe aplicar a la solicitud del desahucio en el término para la emisión del acta de diligencia notarial de notificación a la parte desahuciada por parte de las y los notarios. La investigación contiene seis capítulos estructurados de la siguiente manera: En el Capítulo I se da a conocer el Problema que es la falta de un término razonable para la notificación del desahuciado por parte de las y los notarios, el planteamiento, objetivo general y objetivos específicos, preguntas directrices, concluyendo con la justificación. El Capítulo II contiene el Marco Teórico, donde se ha recopilado información del tema en libros, en trabajos previos, leyes nacionales, etc., además se ha establecido términos básicos. Se desarrolla en el Capítulo III Metodología, se establecieron los métodos y técnicas, la población, la muestra de la investigación, se da a conocer el tamaño de la población y muestra. En el Capítulo IV Análisis e Interpretación de Resultados, la investigación de campo muestra mediante cuadros estadísticos y gráficos los resultados obtenidos de las preguntas empleadas en las encuestas; del mismo modo encontramos las opiniones proporcionadas por los entrevistados. En el Capítulo V, podemos encontrar las conclusiones y recomendaciones aplicables al presente proyecto de investigación las mismas que se han podido obtener después del estudio realizado. 1

16 Para finalizar el Capítulo VI, se concluye el trabajo de investigación dando una solución al problema planteado la misma que cuenta con justificación, ubicación del problema, objetivos y con la propuesta de tipo legal, para sugerir una solución al problema del término estipulado para el desahucio en el Ecuador. 2

17 CAPÍTULO I EL PROBLEMA Ineficacia de la aplicación del Artículo 18, Numeral 35 de la Ley Notarial en el Proceso de Sustanciación del Trámite del Desahucio en Materia de Inquilinato 1.1 Planteamiento del problema A lo largo de los años desde la creación de la Ley Notarial y su ejercicio por quienes están encargados de dar Fe pública, es decir las y los Notarios cuya función se establece en el Código Orgánico de la Función Judicial en su artículo 296, no ha existido un criterio unánime en cuanto al procedimiento para realizar los diferentes actos para los cuales están facultados. Este panorama no ha cambiado con notoriedad en la actualidad, actualmente sigue sin existir esa homogeneidad que se busca para el perfeccionamiento de los actos notariales, tanto en lo que tiene relación al accionar de las y los notarios como en los requisitos, es decir, existe divergencia entre el procedimiento de fondo y de forma. Sin embargo, en lo que se centra la presente investigación se refiere al trámite del Desahucio en materia de Inquilinato, competencia otorgada a las y los Notarios en la disposición reformatoria décima quinta del Código Orgánico General de Procesos. En la ciudad de Quito hasta diciembre del 2013 existían solo 40 Notarías en la zona urbana, mientras que con las parroquias rurales sumaban 45 Notarías, que se ocupaban de toda la población de la ciudad, es decir, de habitantes (INEC). Este panorama cambió radicalmente con los hechos suscitados entre diciembre del 2013 y mayo del 2015 como describo a continuación en la Resoluciones del Consejo de la Judicatura al designar nuevos Notarios y Notarias. A los 27 días del mes de diciembre del año dos mil trece mediante resolución se resuelve crear 25 nuevas notarias en Pichincha. 3

18 A los 21 días del mes de abril del dos mil quince mediante resolución el Pleno del Consejo de la Judicatura Resuelve la creación de 11 nuevas Notarías. A los 18 días de mayo del 2015 mediante la resolución del Consejo de la Judicatura se nombra a los notarios elegibles para posesionarse entre ellos 10 para Pichincha. Actualmente la ciudad de Quito cuenta con 86 notarías quienes prestan sus servicios en diferentes sectores de la misma cubriendo todas las zonas sur, centro, norte, valles, esto sin contar el resto de cantones que pertenecen a la provincia de Pichincha es decir en la provincia existen 101 notarías. Sin duda la cobertura de prestación de servicios es más amplia y se intentó optimizarla al regular y establecer las tasas notariales funciones que le corresponden al Pleno del Consejo de la Judicatura, en cumplimiento con el literal a, numeral 9, del artículo 264 y el artículo 303 del Código Orgánico de la Función Judicial y al implementar el Sistema Informático Notarial como lo establece la Disposición Transitoria Séptima del cuerpo legal antes mencionado. Pero qué sucede cuando un usuario se acerca a una notaría ubicada en cualquier punto de la ciudad de Quito y se encuentra con la realidad que para realizar determinado acto notarial le solicitan un número determinado de requisitos y al acercarse a otra notaría ubicada dentro del mismo perímetro le solicitan requisitos adicionales y muchas de las veces distintos, lo mismo ocurre con el tema de la facturación por documentos denominados habilitantes como la copia de la cédula de la persona compareciente a la realización de una declaración juramentada se debe realizar el cobro o esta puede ir en copia simple una interrogante diaria para quienes hacen uso de este servicio. De igual manera, con el problema en que se encuentran los usuarios que han acudido con sus solicitudes en los últimos ocho meses tiempo que se encuentran vigente las nuevas competencias de los y las Notarios es el vacío legal que existe en cuanto a la determinación del término que tiene el/la notario/a para dar trámite a la solemnización del desahucio mediante la notificación al desahuciado. 4

19 Así mismo, de la mano se conjugan tres nuevas interrogantes que versan sobre el mismo tema estas son: qué sucede sí la persona que va a ser desahuciada no se encuentra en el lugar indicado por el peticionario. Acaso se cumpliría con lo que establece el Código Orgánico General de Procesos en sus artículos 53,54,55 y 56 al ser una norma supletoria de la Ley Notarial y, cuáles son los documentos que se deben entregar al desahuciado, ésta va ligada con la duda final que es, el acto de notificación de desahucio se la debe realizar por escritura pública o por acta notarial, debe incorporarse en el libro de protocolos o en el de arrendamientos al versar sobre materia de inquilinato. Determinando este particular se podría establecer sí de las dos copias que se entregan, una debería quedársela la persona desahuciada y la otra el peticionario. Esto es lo que la presente investigación pretende despejar y poner en evidencia, la importancia primero de implementar un nuevo inciso dentro del articulo 18 numeral 35 de la Ley Notarial que establezca de manera clara y precisa el término en el que se debe realizar la notificación de desahucio, una vez recibida la solicitud por las y los notarios. Complementando lo anterior, al mismo tiempo obtener una resolución por parte del órgano regulador, en este caso del Consejo de la Judicatura, en el que se establezcan los elementos para este acto notarial, constando dentro del Sistema Notarial Informático, en el libro de Protocolo. Se debe tener en cuenta que, para varios actos notariales, como el reconocimiento de firma de vehículos, la Dirección Nacional de Innovación, Desarrollo y Mejora Continua del Servicio Judicial Subdirección Nacional de Gestión Notarial ha desarrollado un manual, el cual se pone en conocimiento mediante comunicados enviados a las y los notarios, inclusive se han emitido directrices para el cumplimiento del servicio notarial. 1.2 Ubicación del problema La investigación se realizó en la provincia de Pichincha, Cantón Quito, Notaria 52, ubicada en Avenida Luis Vaccari 174 y Pasaje J Carapungo; Notaria 8va ubicada en la Avenida Amazonas 239 y Jorge Washington edificio Álvarez Burbano oficina 110; Notaria 84, ubicada en la Avenida Maldonado y Las Palmas; Notaria 73 Nanegalito 5

20 Calle Antonio José de Sucre S/N y Vía A Quito y la Notaria 86 ubicada en Antonio Iglesias N1-26 y González Suárez Amaguaña. En estos lugares se obtuvo información precisa y veraz, sirviendo como aporte documental y de observación en el presente trabajo de investigación. 1.3 Formulación del problema Cómo incide la falta de un término para la notificación al desahuciado en el proceso de sustanciación del trámite de desahucio, en materia de inquilinato establecido en el artículo 18 numeral 35 de la Ley Notarial? 1.4 Preguntas directrices a) Qué es el desahucio? b) Qué normativa regula el trámite de solemnización del desahucio en materia de inquilinato? c) Qué beneficio generaría el establecer un término para la notificación al desahuciado en el trámite de desahucio en materia de inquilinato realizado por las y los notarios? 1.5 Objetivos Objetivo General Establecer un término razonable en el numeral 35, artículo 18 de la Ley Notarial en relación a la notificación al desahuciado en el trámite del desahucio en materia de inquilinato Objetivos Específicos a) Fundamentar teóricamente la esencia del desahucio. b) Identificar la normativa que regula el trámite de desahucio en materia de inquilinato. 6

21 c) Explicar los beneficios que generarían el contemplar un término para la notificación al desahuciado en el trámite de desahucio en materia de inquilinato. 1.6 Justificación La Ley Notarial ha sido objeto de varias trasformaciones desde su creación el 26 de octubre de 1996, y publicada en el Registro Oficial No. 158 de 11 de noviembre del mismo año; el aporte más importante que se ha hecho a esta Ley en virtud de dar un instrumento de apoyo a quienes hacen ejercicio diario de la misma, es decir, las y los Notarios, es así que el 9 de febrero del 2015 se implementó el sistema informático notarial y se unifico las tasas notariales, dentro de este proceso de trasformación también se dispuso la creación de 48 nuevas Notarias en el lapso de enero del 2014 a julio del Además de este cambio en el manejo de herramientas informáticas y el aumento de personal calificado para realizar la función del Órgano Auxiliar Notarial se incrementa otro cambio constante en el Código General del Procesos, mismo que se instauró de manera parcial, con este nuevo Código se le sumaron competencias a las y los Notarios que antes no las tenían, dando así un realce a la labor que realizan los órganos auxiliares; es decir desde el 22 de mayo del 2015 las y los Notarios tiene 31 nuevas atribuciones, entre ellas unas dentro de la cual versa el presente trabajo de investigación es la del desahucio en materia de Inquilinato. El desahucio es un aspecto muy importante en el devenir comercial y mercantil y por ende de un gran trasfondo social y que, como establece la Constitución del 2008 en los artículos 30, 66, 340,375, 376 en los cual establece que las personas tienen derecho a una vivienda digna misma que será garantizada por el Estado y este derecho es una de las bases del Plan del Buen Vivir. 7

22 CAPÍTULO II MARCO TEÓRICO 2.1 Marco Referencial Tomar el aporte de dos obras del Dr. José García Falconí, relacionadas con el tema de investigación, permite dar una idea muy valiosa para comenzar el desarrollo de esta investigación. La primera corresponde a: El contrato de arrendamiento en el sector urbano y sus causales de terminación, en la cual señala: Nos introduce en el mundo de los contratos de arrendamiento dando una explicación profunda y práctica de la naturaleza de los mismos, sus requisitos, elementos esenciales, formas, contenidos, definiciones, tipos, así como de la parte procesal que regía a cada uno de ellos, evidencia además el gran problema de cobertura limitada de la necesidad básica de todo ser humano como es el de vivienda. (1995, pág. 98). Y la segunda es la denominada: Las diversas clases de desahucios en materia de inquilinato, expresa: Esta publicación, el Doctor García la realiza desde la perspectiva y experiencia vivida como empleado del juzgado tal como él lo menciona, con el objetivo de despejar dudas en cuanto a la terminación de los contratos de arrendamiento, tratando de manera objetiva las causales para las cuales en la actualidad las y los Notarios son competentes ya que no todas las causales del artículo 30 de la Ley de Inquilinato pueden ser tramitadas ante los y las notarios, sin embargo esta precisión no se la realizo al momento de la promulgación de la Ley. (2004, pág. 77). Estos dos trabajos del mencionado autor resultan de vital importancia en la presente investigación, aquí se puede observar de manera práctica como se realizaban estos procesos anteriormente, además su naturaleza y los requisitos exigibles para el mismo. Juan Larrea Holguín, en su obra: Manual de Derecho Civil del Ecuador, agrega al respecto: 8

23 Se puede evidenciar los principios rectores del Derecho Civil aplicable al caso del desahucio en materia de inquilinato, como norma supletoria, pues recordemos que pese a las competencias adquiridas por las y los notarios en la actualidad hay casos en materia de inquilinato que las resuelven exclusivamente las y los Jueces de inquilinato. (2001, pág. 97). Sin duda quienes han dedicado tiempo para leer e investigar sobre los actos notariales y las facultades que tienen las y los notarios se encontrarán con los vacíos y muchas veces las trabas que se presentan a diario cuando se realizan actos notariales de cualquier índole. Jorge Andrade Martínez en su obra: Apuntes del Derecho Notarial, indica la serie de requisitos son distintos y muy diversos. En este tratado aborda varios temas como la naturaleza del derecho notarial, el origen de las notarías pues es una de las profesiones que tienen antecedentes históricos muy antiguos desde los escribanos en Roma hasta uno de los temas muy controvertidos y que muchos de los usuarios no entenderán como es la fijación de las tasas notariales. (2013, pág. 45) Sin duda la función que delega el Estado a las y los notarios de Dar Fe Pública en los actos notariales es de relevante importancia en el diario vivir de una sociedad en virtud de estos el autor nos da una amplia explicación de las clases de fe pública que existen y que a lo largo de los años se han evidenciado, es muy importante conocer acerca de las clases de fe pública para poder aplicarla así en el caso apropiado. El autor Jorge Ríos en su obra: La Práctica del Derecho Notarial aborda temas interesantes en lo principal relacionado al tema de mi proyecto, respecto a la duda que surgía, sí era un acta o escritura pública, pues él autor nos explica una amplia diversidad de actas notariales que realizan las y los notarios. (2012, pág. 79) 2.2 Marco Histórico El contrato de arrendamiento En la presente investigación es menester realizar una reseña histórica de una figura o institución jurídica como lo es el contrato de arrendamiento, en el antiguo imperio 9

24 Romano gracias a la expansión territorial, a las guerras, al comercio entre otros factores, que permitieron la creación del contrato que era de dos clases, así lo manifiesta Eugenio Petit: a) El arrendamiento de cosas, es la aplicación más importante de este contrato, a propósito de la cual vamos a exponer las reglas generales; y, b) El arrendamiento de servicios. En fin, en el Bajo Imperio el arriendo de cosas tomó en ciertos casos un carácter especial y se convirtió en un contrato que tenía sus reglas propias: el contrato de eufitesis. El arrendamiento entre los romanos era un contrato del cual nacen obligaciones; el contrato aparece en el siglo II A.C. con respecto al arrendamiento de casas y tierras Origen de las Notarías El origen de las Notarías y de los Notarios se remonta a muchos siglos atrás. En el Código de la Siete Partidas, dictado por Don Alfonso El Sabio, Rey de la Partida de Asturias, León y Castilla, en la segunda mitad del siglo XIII, en la Partida Tercera, Título XIX, se encuentran dieciséis disposiciones denominadas Leyes, que regulan las clases de escribanos del reino, las cualidades o méritos que estos debían reunir para merecer y ejercer dicho oficio, los procedimientos que debían observar y los libros o registros en los que debían guardar las cartas y privilegios del Rey, las cartas o querellas de los hombres de las ciudades y villas. En aquel entonces, estos funcionarios se denominaban escribanos, es en las Leyes de Indias que se menciona a los Notarios Apostólicos, Eclesiásticos y los de Cruzada, que se ocupaban exclusivamente de los negocios eclesiásticos. En la primitiva Iglesia se denominaba notario al ministro encargado de conservar por medio de notas las actas de los mártires. En España, desde la expedición de Ley Orgánica de 1862 que separó la fe pública judicial de la extrajudicial, se encomendó la primera a los escribanos y la segunda a los notarios, y fueron estos elevados a la categoría de funcionarios públicos. 10

25 En el Diccionario Enciclopédico de la Lengua, encontramos que la palabra escribano, deriva del latín seribanus, de seriba. El que por oficio está autorizado para dar fe de las escrituras y demás actos que pasan ante él. El Escriba, era el Doctor de la Ley entre los hebreos. Formaban tres categorías: Escribas de la Ley, cuyas decisiones obtenía el mayor respeto y sumisión; del pueblo que eran los magistrados del mismo, y comunes, que desempeñaban las funciones de notarios públicos o de secretarios del Sanedrín. La ciencia de los Escribas en tiempos de Jesucristo consistía principalmente en el empleo de tradiciones farisaicas en la interpretación de las escrituras. Por extensión, llamase también Escribas a los Notarios y escribanos públicos de ciertos países de la antigüedad Historia del Notario Si nos remitimos a la historia, veremos que antes de la invención de la escritura, ya se realizaban negociaciones, dejando constancia de tales hechos a través de la intervención de testigos, pues estas transacciones se las hacían en presencia de muchas personas en lugares públicos, siendo fundamental y única la prueba testimonial para la justificación de las obligaciones reciprocas. Muchos consideran que los Fenicios fueron los inventores del alfabeto, pese a que sus signos eran rudimentarios, Con la invención de la escritura, las convenciones se realizaban en forma más adecuada, reemplazando a los testigos por in personaje llamado escriba, el mismo que dio origen al funcionario investido de fe pública que hoy lo conocemos como Notario. En Roma existieron cuatro funcionarios que se los pueden considerar como antecesores del Notario; as, el Escriba, el Notarii, el Tabularii y el Tabelión, cada uno de ellos con funciones específicas y que contribuían con sus conocimientos para la organización política y social del Estado. 11

26 El Escriba tenía funciones de depositario de documentos, y redactaba decretos y mandatos de Pretor. El Notarii, era quien le trasladaba a la escritura las intervenciones orales de un tercero y debía hacerlo con exactitud y celeridad. El Tabularii, era un funcionario encardado de realizar las listas de los romanos sujetos al pago de impuestos. El Tabelión, redactaba las actas jurídicas y las contravenciones entre particulares. En la época del renacimiento, cuando Cristóbal Colón descubrió américa, para que atestigüe su hazaña, llevo consigo a un notario que en esa época se llama Escribano de nombre Rodrigo Escobedo, quien dio fe de los hechos ocurridos en su presencia, y que constan por escrito, huella imborrable y elocuente del notariado. Con el pasar del tiempo el notario, también conocido como escribano, fedatario y otros nombres, se ha caracterizado por su versación jurídica, honorabilidad, verticalidad, ecuanimidad e imparcialidad. Estas virtudes han dado lugar a que los usuarios y abogados, depositen su confianza en el notario que elijan para realizar los actos jurídicos que requiere de su intervención Ley Notarial del Ecuador La Ley Notarial del Ecuador, en vigencia, fue expedida por el señor Clemente Yerovi Indaburo, Presidente Interino de la República, el 26 de octubre de 1966, y publicada en el Registro Oficial No. 158 de 11 de noviembre del mismo año. Es la primera, que se publicó con el nombre de Ley Notarial. Antes de la vigencia de esta Ley, los Notarios se regían por las disposiciones de la Ley Orgánica de la Función Judicial, las del Código de Procedimiento Civil y las del Código Civil, principalmente. Las reformas más importantes que se han introducido en esta Ley, son las que se hallan publicadas en el Registro Oficial Suplemento 64 de 8 de noviembre de 1996, las que se hallan publicadas en el Registro Oficial No. 406 de 28 de noviembre del 2006 y 12

27 de manera especial, las reformas constantes en el Código Orgánico de la Función Judicial, publicado en el Registro Oficial No. 544 del 9 de marzo del 2009, expedido por la autodenominada Comisión Legislativa y de Fiscalización que continuó expidiendo, leyes luego de disuelta la Asamblea Constituyente que expidió la nueva Constitución de la República en Montecristi y refrenada por el pueblo Ecuatoriano. Con anterioridad a la vigencia de estas leyes, el derecho vigente en el Ecuador al emanciparse de España, según el Dr. Benjamín Cevallos Arizaga, comprendía: 1.- Las pragmáticas cédulas, decretos y ordenanzas del Rey comunicadas a las Indias por intermedio de su Consejo desde 1680 hasta La Recopilación de Indias, formada en La Novísima Recopilación de las Leyes de España, en El Fuero Real, promulgado en El Fuero Juzgo, en la primera mitad del siglo VII. 6.- Las Partidas, en 1263 ó (1963, pág. 323) Estos códigos constituían, por tanto, dice el Dr. Cevallos Arizaga, la legislación privada de la América Española, la que se completaba con el derecho común y general de España, al cual se refería expresamente la Recopilación de Indias. Derecho Intermediario. Forman este derecho las leyes patrias, como hemos señalado, dictadas desde 1810 hasta la promulgación del Código Civil. Desde el momento en que los pueblos formaron la Gran Colombia y después se dividieron en tres Estados Independientes, Venezuela, Colombia y el Ecuador, desconocieron la autoridad de la metrópoli, surgió entre gobernantes y gobernados el anhelo común de la legislación propia, última y verdadera afirmación de independencia y soberanía: El cambio de gobierno y de instituciones políticas dejó subsistente, sin embargo, la legislación que no podía ser reemplazada en un día y el legislador, aunque conociendo la necesidad de unificar una legislación que no guardaba armonía con el nuevo orden de cosas y con las exigencias de una civilización cada día más adelantada, hubo de declarar vigentes, en lo que no se opusieran a la Constitución y a las leyes nacionales, las leyes sustantivas y adjetivas que hasta entonces habían regido. Constitución Gran colombiana de Art Se declaran en su fuerza y vigor las leyes que hasta aquí han regido en todas las materias y puntos, que directa o indirectamente no se oponga a esta Constitución, ni a los decretos ni leyes que expidiere el Congreso.- Constitución del Estado del Ecuador, aprobada por el Congreso Constituyente en Riobamba el 11 de septiembre de 13

28 Art Se conservarán en su fuerza y vigor las leyes civiles y orgánicas que rigen al presente en la parte que no se opongan a los principios aquí sancionados y en cuanto contribuyan a facilitar el cumplimiento de esta Constitución: Derecho Nuevo. Por orden cronológico y por su contenido normativo, el Código Civil de 1860 es la piedra angular del derecho nuevo que comienza el 1 de enero de 1861, en que dicho código entro en vigor. Vienen en pos de él, el Código de Procedimiento Civil, el primero expedido con este nombre, que empezó a regir el 10 de agosto de 1871; en 1878 otro, elaborado por Corte Suprema, sobre la base del anterior, y con diversas modificaciones y agregaciones tomadas de algunos códigos extranjeros (el Peruano de 1851, la Ley de Enjuiciamiento Española de 1855, etc.). Es en este Código en el Capítulo Primero, Título Segundo, Sección 16 que aparecen por primera vez las normas relativas a los Escribanos, varias de las cuáles se mantienen en la vigente ley. Precisa una aclaración a este último acápite. El primer código adjetivo, fue expedido por la Convención Nacional reunida en Quito en 1869 con el nombre de Código de Enjuiciamiento en materia civil, promulgado por el Presidente Gabriel García Moreno el 27 de mayo de 1871, con el mandato que entrará en vigencia el 10 de agosto del mismo año. Pero este código, según la Sección VII- De los Escribanos, no contiene más disposiciones sobre esta materia que las siguientes: Art Los Escribanos tendrán los requisitos que exigen la ley orgánica del Poder Judicial; y serán nombrados en la forma que ella prescribe. Art Corresponden a los escribanos los deberes que les impone la ley orgánica del Poder Judicial, y los que establece este Código respecto de los secretarios relatores. Art Cualquier escribano puede reemplazar a otro por ausencia o impedimento; y en el lugar en el que no los hubiere o todos estuvieren impedidos, el juez de la causa nombrará dos testigos de actuación que hagan veces de escribano. Art Para ser testigo de actuación se necesita ser ciudadano en ejercicio y de honradez conocida, y estarán sujetos a los mismos deberes que la ley impone a los escribanos. (1963, págs ) 2.3 Marco Legal Constitución de la República del Ecuador Nuestra Constitución del 2008 nos dio un camino abierto hacia la exigencia de nuestros derechos de forma más amplia y eficaz en razón de esto se nos ha otorgado el derecho al acceso de la justicia cumpliendo con el principio de celeridad entre otros. 14

29 De este modo se ha establecido en la carta magna que el Estado garantizará el derecho a la vivienda mencionando en sus articulados la suscripción de contratos de arrendamientos justos y equitativos. El reciente Código Orgánico General de Procesos estableció una reforma a la Ley Notarial específicamente al artículo 18 numeral 35 en el cual se les concede la atribución exclusiva a las y los Notarios de realizar el trámite de solemnización del desahucio en materia de inquilinato, en este artículo podemos encontrar todas las atribuciones ahora llamadas o denominadas exclusivas las cuales sin embargo no constan en su totalidad pues con la aplicación el sistema notarial es más extenso. El Código Orgánico de la Función Judicial establece cual es la función del organismo auxiliar que son las Notarías. Las Naciones Unidas en su folleto informativo numero 21 nos indican algunos datos importantes sobre El derecho a una vivienda digna la cual tiene amplia relación con el espíritu del buen vivir dentro del cual fue promulgada la carta magna en vigencia Derecho Comparado En cuanto al Derecho comparado se toma como referencia diferentes legislaciones como la de Chile en la cual es la Ley Nº la que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos dentro de la cual en el proceso de desahucio y restitución se encuentra establecida una atribución a las y los notarios de nuestro País. En Costa Rica se establece un procedimiento estipulado en el Código Procesal Civil en la cual nos indica las causales de desalojamiento el cual nos deriva a su vez a la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos para encontrar en esta el procedimiento de desahucio el cual nos indica más específicamente que la notificación se la realizará mediante acta notarial conjuntamente con los demás documentos habilitantes con relación al proceso. 15

30 2.4 Marco conceptual Contrato de Arrendamiento Para llegar a determinar el concepto del contrato de arrendamiento es menester tener en cuenta que es el contrato mismo que proviene del vocablo latino contractus donde las partes aceptan y se obligan en una materia determinada además se establecen condiciones para el efectivo cumplimiento de este. Es así que en el Código Civil en el Art Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas. Cuando el acuerdo se da entre dos o más partes se genera la obligación; como se lo establece en el Código Civil en el Art Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia. De acuerdo al Código Civil se establece dos clases de contratos Unilateral cuando una de las partes se obliga con otra que no contrae oblación alguna y Bilaterales, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente. Podemos decir que todo contrato da lugar a efectos jurídicos que son las obligaciones ya que este es un acto solemne donde las partes establecen condiciones clausulas para acceder a un bien o una cosa, por un valor determinado y poder cumplirlo sin afectar de ninguna manera a quienes han establecido este acuerdo. En el Derecho romano al contrato de arrendamiento se lo define como locatio contuctio, donde una persona llamada locator se obligaba a dar temporalmente a otro conductor, el disfrute de una cosa caporal o incorpora, mueble o inmueble, a cambio de una retribución que el derecho llamaba merces. 16

31 Es notorio que en la antigüedad se fue dando pautas de lo que hoy en día es un contrato de arrendamiento de una cosa determinada por lo cual las partes de una u otra manera se obligan a cumplir el acuerdo establecido. En el Título XXV del Contrato de Arrendamiento Art Del Código Civil manifiesta que: Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras especiales Requisitos del Contrato de Arrendamiento El contrato de arrendamiento para que sea válido es necesario que tenga tres requisitos: Gráfico 1: Requisitos del Contrato de arrendamiento REQUISITOS PARA QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SEA VALIDO OBJETO CAUSA CONCENTIMIENTO Goce y uso del bien establecido por un costo y tiempo determinado Cumplimiento de las partes Capacidad de los contratantes Elaborado por: Blanca A. Toaquiza G. Es importante recordar que en el contrato se debe hacer constar el estado del inmueble ya que el arrendatario debe devolver en un buen estado tal y como se le fue entregado es decir sin afectar por ningun motivo su estructura y para cualquier modificación debe contar con la aprobacion del dueño del inmueble. 17

32 Características del Contrato de Arrendamiento urbano a) Bilateral, ambas partes se obligan de forma recíproca. b) Oneroso, ambas partes tienen utilidad y beneficio c) De ejecución sucesiva, Durante dure la obligación ambas partes deben cumplirla d) Administrativo, es un acto dispositivo solo es arriendo e) Principal, subsiste por sí mismo y produce obligaciones principales. f) Nominado o Típico, está sujeto al Código Civil y la Ley de Inquilinato g) Individual h) Libre discusión, las partes establecen las condiciones del contrato, además están sujetas a las limitaciones de la ley. i) Personal, las partes interesadas hacen el contrato de arrendamiento pues la ley prohíbe el subarriendo. j) Temporal, es una característica principal del contrato de arrendamiento urbano. k) Consensual, se perfecciona con el consentimiento de cada parte Formas de terminación del contrato Según se ha establecido en la Ley de Inquilinato dispone que las causales para dar por terminado un contrato de arrendamiento son: Artículo 30. Causales de terminación. El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, solo por una de las siguientes causas: a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubiere mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino; b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparación; c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino; d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido; e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7; f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello; 18

33 g) Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador; h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra. El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6; e, i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar. (20 de octubre de 2008, pág. 3). Se puede establecer que el contrato de arrendamiento, puede efectuarse por medio de una demanda judicial, la misma que debe sustentarse en una de las causales establecidas en el artículo mencionado de la Ley de Inquilinato El Desahucio El desahucio se lo ha podido establecer como un término que esta entrelazado con la economía, pero visto en el arrendamiento. El desahucio consiste en desalojar a un inquilino de un lugar determinado que haya estado en alquiler por incumplimiento al dueño. Además, el desahucio es una de las formas de terminar el contrato de arrendamiento por lo cual debe ser conceptualizado y definido para su correcto estudio Concepto y definición Desahucio proviene del latín des que significa negación y ahucio sustantivo de ahuciar contratación de afiduciar, que, a su vez de fiducia, confianza que es perdida de la confianza. Para Guillermo Cabanellas el desahucio es: el acto de despedir el dueño de una casa o el propietario de una heredad a un inquilino o arrendatario, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato. (2006, pág. 124) 19

34 Joaquin Escriche, define al desahucio como: El acto de despedir el dueño de una casa o heredad al inquilino o arrendatario y también el de despedirse el inquilino o arrendatario del dueño, por no querer continuar el arrendamiento, cumplido que sea el tiempo señalado en el contrato, es por tal un aviso o noticia que una parte da a la otra relativa a su intención de terminar la relación arrendaticia y que opera una vez transcurridos ciertos plazos. Se entiende por desahucio al aviso con el que una de las partes, por lo general el propietario del bien inmueble, hace conocer a la otra su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento que han suscrito, con el objetivo de que el inquilino desocupe el inmueble. Juan Larrea Holguín se pronuncia con respecto al desahucio: Varios artículos del Código Civil y de la Ley de Inquilinato mencionan el desahucio como un procedimiento relacionado con la terminación del contrato de arrendamiento. La doctrina y la jurisprudencia han precisado que no es una causa de terminación del arriendo, sino un trámite, una notificación a una de las partes, que se precisa para que actúe determinadas causas de terminación. (2007, pág. 125) El desahucio en Ecuador El desahucio es una acción por la cual el propietario o quien tenga el derecho sobre algún inmueble material que este en alquiler, podrá dar por terminado el arrendamiento con el objetivo, de que el inquilino desocupe el inmueble y se aplicará lo que establece la ley de Inquilinato en el Art. 33. El desahucio es un aviso donde una de las partes hace saber a la otra que su voluntad es dar por terminado el contrato de arrendamiento; tiene este una gran importancia ya que esta es una garantía para la parte notificada y no le sorprenda la extinción adelantada del contrato. Podemos señalar que el desahucio tiene como característica principal que es convencional; pues cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato en cualquier momento, posterior al cumplimiento del término legal, es decir tres meses en caso del arrendador y de un mes en caso del arrendatario. 20

35 En el desahucio el arrendador tiene el derecho a exigir la restitución de la cosa arrendada si ha terminado el plazo de arrendamiento y este no se ha revocado aquí el propietario entra en pleno dominio de la cosa comprada, hay que tener en cuenta que el contrato no puede terminar de forma violenta e intempestiva. Para la obtención del desahucio el arrendador debe realizar una solicitud por escrito ante el juez de Inquilinato competente, la cual contará con los requisitos establecidos y serán analizados en la parte práctica de cada clase de desahucio. Según el tratadista Caravantes el objetivo del desahucio es que el arrendatario desocupe el inmueble para que el propietario pueda hacer uso de su bien Elementos del desahucio Gráfico 2: Elementos del Desahucio a) UNILATERAL ELEMENTOS DEL DESAHUCIO c) REVOCABLE b) ANTICIPADO Elaborado por: Blanca A. Toaquiza G. a) Unilateral. No se requiere el asentamiento expreso ni tácito basta que una sola parte lo presente y se lo realizaba de forma expresa ante el Juez de Inquilinato y en la actualidad se la realiza ante las y los notarios. b) Revocable. pues quien haya manifestado la terminación del arrendamiento puede retraerse de éste. 21

36 c) Anticipado. la noticia del desahucio debe darse de forma anticipada tres meses entre la fecha de desahucio y la de término del contrato y por excepción un mes cuando el que presenta la solicitud es el arrendatario Trámite de solemnizacion del desahucio a) Procedencia En el desahucio esta facultad se plasma cuando existe un contrato de arrendamiento. De acuerdo a lo prescrito en la Ley de Inquilinato, el desahucio procede en determinados casos los que se encuentran establecidos en el artículo 30 literal h) en caso de demolición, artículo 31 en caso de transferencia de dominio, y artículo 33 en caso de cumplimiento del plazo (anticipación del arrendador). b) Desahucio por demolición El Art. 30 de la Ley de Inquilinato da a conocer las causales de terminación del contrato de arrendamiento: literal h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra. (20 de octubre de 2008). c) Desahucio por transferencia de dominio Art. 31 Ley de Inquilinato. Caso de traspaso de dominio. La transferencia de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación. Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de transferencia de dominio, subsistirá en contrato. Este plazo debe contarse desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al inquilino. 22

37 Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública, inscrita en el Registro de la Propiedad del respectivo cantón. (20 de octubre de 2008) d) Desahucio por cumplimiento del plazo Se refiere a la anticipación del arrendador en notificar la fecha de vencimiento del contrato. Así de esta manera el art. 33 Ley de Inquilinato dispone: El arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante el desahucio respectivo. Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días. Si no lo hiciere, y el subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará con una cantidad igual a la pensión de tres meses. (20 de octubre de 2008) En el caso de desahucio previsto en el Código Civil, Art. 1927, se detalla: 1. Procede cuando no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo según, lo regula el art del Código Civil. 2. El desahucio deberá notificarse de acuerdo al período de tiempo de pago de las pensiones de arrendamiento (art inc. 3 Código Civil). 3. En el caso de casas, almacenes o edificios se aplicará el art del Código Civil. 4. En el caso de predios rústicos el desahucio deberá darse con anticipación de un año. (Federación de Notarios del Ecuador y Colegio de Notarios de Pichincha, 2015) e) Requisitos En el caso de desahucio por demolición se requiere: 1. Solicitud dirigida al notario (petitorio). 2. Adjuntar los planos aprobados de la nueva edificación. 3. El certificado del permiso de la municipalidad para iniciar la construcción. 23

38 En caso de desahucio por transferencia de dominio se requiere: 1. Solicitud dirigida al notario (petitorio). 2. Contrato de arrendamiento debidamente inscrito. 3. Copia de la escritura con la inscripción en el Registro de la Propiedad del respectivo cantón, con el que justifica el derecho de dominio del inmueble. Para el caso de desahucio por el cumplimiento del plazo del contrato es necesario: 1. Solicitud dirigida al notario (petitorio). 2. La notificación con noventa días de anticipación que el arrendador debe hacer al arrendatario, con la que da a conocer que el contrato suscrito se da por terminado. f) Procedimiento Ley Notarial Art Son atribuciones exclusivas de los notarios, además de las que constan en otras leyes: ( ) 35.- Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a la o al desahuciado. 1. Posterior de ser presentada la solicitud ante la notaria o el notario más todos aquellos documentos que justifique su pretensión, el notario levantará un acta en la que califique de procedente el desahucio que se notificará a través del propio notario mediante oficio de notificación. Este oficio deberá contener el lugar, fecha y nombre de la persona a la que va dirigido, el petitorio del arrendador y la calificación de la procedencia del desahucio acompañado de la notificación con noventa días de anticipación que el arrendador debe hacer al arrendatario, por último, la firma de la notaria o del notario. 24

39 2. La forma de notificación en el desahucio la debe realizar el propio notario. 3. Después de dicha notificación se levantará el acta de solemnización del desahucio que contenga el lugar, fecha, hora y nombre del notario, la mención del petitorio, el motivo de haberse movilizado al lugar donde se realizará el desahucio, la notificación al desahuciado, declaración de solemnización, la disposición de la protocolización con la que se cierra el acta y finalmente la firma de la notaria o del notario. g) Derivación de conflictos al juzgado Los artículos 242 y 243 del Código Orgánico de la Función Judicial fija la competencia, atribuciones y deberes de las juezas y jueces de inquilinato. El Consejo de la Judicatura determinará el número de jueces que deberá haber en cada distrito. Art Atribuciones y Deberes.- Corresponde a la jueza o juez de inquilinato y relaciones vecinales conocer y resolver de las demandas, reclamaciones y actos pre procesales derivados de relaciones del arrendamiento, subarrendamiento y comodato de toda clase de inmuebles en los perímetros urbanos y de locales para la vivienda, vivienda y taller y vivienda y comercio en los perímetros rurales, del anticresis de locales para vivienda, vivienda y comercio y vivienda y taller, así como de las controversias derivadas de la relación de vecindad exclusivamente en inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, y las demás demandas y reclamaciones sometidas a su competencia de acuerdo con la ley. (2009, pág. 76). Como lo establece la Ley Notarial reformada por el Código Orgánico General de Procesos cuando existan controversias y conflictos las y los notarios deben remitir todo lo actuado es decir todos los documentos que contiene el protocolo que reposa en su archivo mediante copias certificadas a la sala de sorteo para que tome competencia un juez de inquilinato, lo cual en la práctica no se realiza pues no existen conflicto ya que las y los usuarios desconocen de los nuevos procedimientos e inclusive a profesionales del Derecho que no lo sabe. 25

40 2.4.3 Concepto Notario Orígenes Guillermo Cabanellas comenta del vocablo notario: Precede, como la mayoría de los jurídicos, del latín, de nota con el significado de título, escritura o cifra; y esto porque se estilaba en lo antiguo escribir valiéndose de abreviaciones los contratos y demás actos pasados entre ellos; o bien porque los instrumentos en los que intervenían los notarios los autorizaban con cifra, signo o sellos, como en la actualidad. (2010, pág. 552). Para el tratadista Varangot: La palabra notario se deriva de la palabra latina nota de noscere, conocer, porque en la civilización romana devino el oficio de notarius, pues era el secretario que asistía al senado y anotaba o escribía lo que decían los senadores o abogados a una gran velocidad, era el hombre que escribía las notas, notae, los contratos actos que le dictaban los contratantes. Luego el notarius pasó a ser el secretario del consejo público que se formaba cada vez que era necesario hacerse asesorar por los juris consultos mediante pruebas documentales escritas. Posteriormente el notarius fue reemplazado por el escriba romano. El escriba romano no fue un heredero del escriba egipcio; a diferencia de éste y del hebreo, actuó en funciones de elevado rango y en un símil con el logógrafo griego, hizo de calígrafo y copista, tanto en el orden judicial como extrajudicial y sus anotaciones merecían fe. (Varangot, pág. 51). Cabe resaltar que desde su origen el Notario ha sido considerado como una persona versada, transparente, asesora, confiable, respetable, que ha contribuido con sus conocimientos para el perfeccionamiento de las relaciones jurídicas. El notario no es únicamente el funcionario público que autoriza a requerimiento de parte los actos y contratos determinados en la Ley, o realizan constataciones, además es el asesor imparcial de quienes requieren de su ministerio, leal y erudito en la materia, depositario de la confianza del pueblo, que da como resultado la seguridad jurídica. Algunos tratadistas sostienen que el Notario es el ministro de la fe, de la paz, tomando en consideración que los usuarios bajo el principio de rogación, acuden voluntariamente a realizar el acto jurídico, con la particularidad de que éste funcionario 26

41 por su versación jurídico, imparcialidad, honorabilidad, verticalidad, concilia a las partes para la eficacia del negocio jurídico, inclusive se lo ha elevado al rango de Magistrado de la Jurisdicción Voluntaria Definiciones de Notario El Doctor Wladimiro Villaba Vega, en su libro Fundamentos de Práctica Forense, hace la siguiente reflexión Desde el punto de vista del Derecho Administrativo se discute si realmente el Notario es funcionario público. Más bien se lo considera como un profesional del Derecho que ejerce una función pública. (1987, pág. 284). Cabanellas da un concepto legal de Notario, así: Funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes de los contratos y demás actos extrajudiciales (Art, 1 de la Ley esp. Del Notariado). Entre estos últimos deben destacarse los testamentos, para el otorgamiento de los cuales son requeridos los Notario. Aun cuando la definición legal sea exacta en líneas generales, debe advertirse que no son fedatarios exclusivos en materia extrajudicial, ya que otros varios funcionarios o autoridades poseen similar competencia, aunque en negocios concretos. (2010, pág. 551). Particularmente se considera que el notario es el profesional del derecho que se halla investido de la fe pública para autorizar a rogación de parte, los actos, contratos y demás atribuciones previstas en la Ley. El notario está autorizado legalmente para dar fe pública conforme a la ley, basado en principios de rogación, imparcialidad, igualdad, legalidad, Entre otros., que da como consecuencia la seguridad jurídica como aspiración de estado de derecho, propio de una sociedad civilizada. Giménez Arnau en su obra Introducción al Derecho Notarial, considera: Notario es el profesional del Derecho que ejerce una función pública para robustecer con una presunción de verdad, los actos en que interviene, para colaborar en la formación correcta del negocio jurídico y para solemnizar y dar forma legal a los negocios jurídicos privados, y de cuya competencia, sólo por razones históricas, están sustraídos los actos de la llamada jurisdicción voluntaria. (1980, pág. 38) 27

42 I Neri, en su obra Tratado Teórico Práctico de Derecho Notarial, define al notario como: Un ente de derecho de rasgos realmente singulares: se concibe en función pública, con jurisdicción absolutamente voluntaria y específica, como funcionario documentor de hecho y derechos acaecidos en la normalidad, aprendidos por virtud de su poder sensorial aceptados erga omnes con carácter de ciertos permanentes. (2009, pág. 204) El Notariado Concepto de Derecho Notarial Luego de analizar en las leyes, las funciones de los notarios, la importancia que su intervención tiene para la validez de determinados actos jurídicos, considero que el Derecho Notarial: es el conjunto de normas legales que regulan las funciones de los notarios y establece los procedimientos y requisitos que deben reunir para su validez, ciertos actos y contratos que ante ellos se celebran Las notarías como órganos auxiliares de la Función Judicial La organización del poder del Estado ecuatoriano está dividida en cinco poderes estatales que son la Función Ejecutiva, Función Legislativa, Función Judicial y Justicia Indígena, Función de Transparencia y Control Social, y Función Electoral. Dentro de estos cinco poderes la que se encarga de la administración de la justicia dentro de los límites establecidos en la carta magna y la ley, es la Función Judicial, esta potestad de administrar justicia se ejerce a través de los órganos que componen esta función. La Constitución del Ecuador establece en su Art. 177: La Función Judicial se compone de órganos jurisdiccionales, órganos administrativos, órganos auxiliares y órganos autónomos. (20 de octubre de 2008, pág. 96). 28

43 En este sentido la Constitución a través del Art. 178 en concordancia con el Art. 38 del Código Orgánico de la Función Judicial, describen cuales son las entidades que integran cada órgano de la cual se compone la Función Judicial, estos son: a) Órganos Jurisdiccionales. Corte Nacional de Justicia, Cortes Provinciales de Justicia, Tribunales y Juzgados que establezca la ley, Juzgados de Paz. b) Órgano Administrativo. Consejo de la Judicatura. c) Órganos Auxiliares. Servicio notarial, martilladores judiciales, depositarios judiciales y los demás que determine la ley. d) Órganos Autónomos. Defensoría Pública, Fiscalía General del Estado. El nuevo esquema constitucional que presenta la Constitución del año 2008, incluye al servicio notarial como órgano auxiliar de la Función Judicial, pues como órgano auxiliar a través de sus atribuciones legales tiene la función de cooperar con la administración de justicia. El notariado según el Art. 296 del Código Orgánico de la Función (última modificación 22-may-2015), manifiesta: Notariado es un órgano auxiliar de la Función Judicial y el servicio notarial consiste en el desempeño de una función pública que la realizan las notarias y los notarios, quienes son funcionarios investidos de fe pública para autorizar, a requerimiento de parte, los actos, contratos y documentos determinados en las leyes y dar fe de la existencia de los hechos que ocurran en su presencia. Así como intervenir en ejercicio de la fe pública de la que se encuentran investidos, en los asuntos no contenciosos determinados en la Ley, para autorizar, conceder, aprobar, declarar, extinguir, cancelar y solemnizar situaciones jurídicas respecto de las que se encuentren expresamente facultados en el Código Orgánico General de Procesos, la Ley Notarial y otros cuerpos legales. (2009, pág. 93). Desde el año 2008 en que entró en vigencia la Constitución promulgada en el Registro Oficial 449 del 20 de octubre de 2008, se han presentado cambios en la organización y funcionamiento de la Función Judicial del Estado, uno de estos cambios se presenta en las notarías, entidades legales consideradas como órganos auxiliares de dicha función, y su representación se ejerce a través de un Notario. El servicio notarial que brindan constituye un servicio público encargado por el Estado a las notarias y los 29

44 notarios, por lo tanto, este servicio público es controlado y vigilado por el Consejo de la Judicatura. Santiago Andrade y Luís Fernando Ávila, comentar con relación a la función notarial lo siguiente: La función notarial debe salvaguardar el interés social; por ello, es necesario restituir la confianza en esta institución, promoviendo la existencia de reglas claras de selección, calificación de servicios, organización, responsabilidad en el ejercicio de su actuación, imparcialidad e independencia, para lograr un servicio verdaderamente ajustado con los valores constitucionales, legales y éticos. (2009, pág. 36) Nuevas atribuciones exclusivas de las y los notarios La Ley Notarial anterior con fecha última de modificación 20 de mayo de 2014, disponía veintiocho atribuciones exclusivas para los notarios, pero de conformidad con la Disposición Reformatoria Décimo Quinta del Código Orgánico General de Procesos publicada en el Suplemento del Registro Oficial No. 506 de 22 de mayo de 2015, dispone una reforma en el artículo 18 de la Ley Notarial en relación a las atribuciones de las notarias y los notarios. Esta reforma al entrar en vigencia el Código Orgánico General de Procesos (COGEP), establece treinta y siete atribuciones exclusivas a tramitarse en las notarías, es decir que de las veintiocho facultades establecidas anteriormente se suman nueve atribuciones más conferidas para las notarias y los notarios. El objetivo de facultar nuevas atribuciones a los notarios es principalmente cambiar el procedimiento y facilitar los trámites de los ciudadanos que se gestionaban en los juzgados, especialmente en lo Civil y de Inquilinato, con el fin de descongestionar el trabajo de estos jueces. El Art. 18 de la Ley Notarial reformado por la Disposición Reformatoria Décimo Quinta del Código Orgánico General de Procesos establece lo siguiente: Son atribuciones exclusivas de los notarios, además de las que constan en otras leyes: 30

45 1.- Autorizar los actos y contratos a que fueren llamados y redactar las correspondientes escrituras, salvo que tuvieren razón o excusa legítima para no hacerlo; 2.- Protocolizar instrumentos públicos o privados por orden judicial o a solicitud de parte interesada patrocinada por abogado, salvo prohibición legal; 3.- Autenticar las firmas puestas ante él en documentos que sean escrituras públicas; 4.- Dar fe la supervivencia de las personas naturales; 5.- Dar fe de la exactitud, conformidad y corrección de fotocopias y de otras copias producidas por procedimientos o sistemas técnico-mecánicos, de documentos que se les hubieren exhibido, conservando una de ellas con la nota respectiva en el Libro de Diligencias que llevarán al efecto; 6.- Levantar protestos por falta de aceptación o de pago de letras de cambio o pagarés a la orden particularizando el acto pertinente conforme a las disposiciones legales aplicables, actuación que no causará impuesto alguno; 7.- Intervenir en remates y sorteos a petición de parte e incorporar al Libro de Diligencias las actas correspondientes, así como las de aquellos actos en los que hubieren intervenido a rogación de parte y que no requieran de las solemnidades de la escritura pública; 8.- Conferir extractos en los casos previstos en la Ley; y, 9.- Practicar reconocimiento de firmas; 10.- Receptar la declaración juramentada del titular del dominio, con la intervención de dos testigos idóneos que acrediten la necesidad de extinguir o subrogar, de acuerdo a las causales y según el procedimiento previsto por la Ley, el patrimonio familiar constituido sobre sus bienes raíces, en base a lo cual el Notario elaborará el acta que lo declarará extinguido o subrogado y dispondrá su anotación al margen de la inscripción respectiva en el Registro de la Propiedad correspondiente. En los casos en que el patrimonio familiar se constituye como mandato de la Ley, deberá adicionalmente contarse con la aceptación de las instituciones involucradas; 11.- Receptar la declaración juramentada del titular de dominio con la intervención de dos testigos idóneos que acrediten que la persona que va a donar un bien, tenga bienes suficientes adicionales que garanticen su subsistencia, lo cual constara en acta notarial, la que constituirá suficiente documento habilitante para realizar tal donación; 12.- Receptar la declaración juramentada de quienes se creyeren con derecho a la sucesión de una persona difunta, presentando la partida de defunción del de cujus y las de nacimiento u otros documentos para quienes acrediten ser sus herederos, así como la de matrimonio o sentencia de reconocimiento de la unión de hecho del cónyuge sobreviviente si lo hubiera. Tal declaración con los referidos instrumentos, serán suficientes documentos habilitantes para que el Notario conceda la posesión efectiva de los bienes proindiviso del causante a favor de los peticionarios, sin perjuicio de los derechos de terceros. Dicha declaración constará en acta notarial y su copia será inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente; 13.- Tramitar la solicitud de disolución y liquidación de la sociedad conyugal o de la sociedad de bienes por mutuo acuerdo previo reconocimiento de las firmas de los solicitantes ante el Notario, acompañando la partida de matrimonio o sentencia de reconocimiento de la unión de hecho. Transcurridos 31

46 diez días de tal reconocimiento el Notario convocará a audiencia de conciliación en la cual los cónyuges, personalmente o por medio de apoderados ratificarán su voluntad de declarar disuelta la sociedad de gananciales formada por el matrimonio o unión de hecho. El acta respectiva se protocolizará en la Notaría y su copia se subinscribirá en el Registro Civil correspondiente, particular del cual se tomará nota al margen del acta protocolizada; 14.- Autorizar la venta en remate voluntario de bienes raíces de personas menores que tengan la libre administración de sus bienes cumpliendo las disposiciones pertinentes del Código Orgánico General de Procesos. Igual procedimiento se seguirá para los remates voluntarios de quienes tienen la libre administración de sus bienes; 15.- Receptar informaciones sumarias y de nudo hecho; 16.- Sentar razón probatoria de la negativa de recepción de documentos o de pago de tributos por parte de los funcionarios públicos o agentes de recepción; 17.- Protocolizar las capitulaciones matrimoniales, inventarios solemnes, poderes especiales, revocatorias de poder que los comerciantes otorgan a sus factores y dependientes para administrar negocios; 18.- Practicar mediante diligencia notarial, requerimientos para el cumplimiento de la promesa de contrato para la entrega de cosa debida y de la ejecución de obligaciones; 19.- Proceder a la apertura y publicación de testamentos cerrados. Para el efecto, el que tenga o crea tener interés en la sucesión de una persona, puede solicitar al notario, ante quien el causante otorgó el testamento y lo haya conservado en su poder, proceda a exhibirlo para su posterior apertura y publicación en la fecha y hora que para tal propósito señale. En su petición el interesado indicará adicionalmente, el nombre y dirección de otros herederos o interesados que conozca, y que se disponga de una publicación, en un medio de prensa escrito de amplia circulación local o nacional, para los presuntos beneficiarios. Transcurridos no menos de treinta días, en la fecha y hora señalados, previa notificación a los testigos instrumentales, el notario levantará un acta notarial en la que dejará constancia del hecho de haberlo exhibido a los peticionarios la cubierta de testamento, declarando si así corresponde, adicionalmente junto con los comparecientes, que en su concepto la cerradura, sellos, lacras o marcas no presten alteración alguna. En la diligencia notarial, a la que se permitirá el acceso a todo interesado que justifique un presunto interés en el contenido del testamento, de presentarse oposición a la práctica de esta diligencia, el notario oirá la oposición. En este evento, elaborará un acta con los fundamentos de la oposición y la enviará a conocimiento de juez competente, cumpliendo el procedimiento de ley, ante quien se deberá llevar a efecto el juicio de apertura y publicación de testamento cerrado de conformidad con las normas previstas en los Códigos Civil y Orgánico General de Procesos. De no presentarse oposición, el notario procederá a efectuar el reconocimiento de firmas y rúbricas de los testigos instrumentales, así como de que la cubierta y el sobre que contiene el testamento cerrado del testador, es el mismo que se presentó para su otorgamiento al notario. De no presentarse todos los testigos instrumentales, el notario abonará las firmas de los testigos faltantes con una confrontación entre las que aparecen en la carátula con las que constan en la 32

47 copia de la misma que debe reposar en los protocolos de la notaría, según lo dispone el artículo 25 de la Ley Notarial. El notario actuante confrontará la firma del notario que ejercía el cargo al momento de su otorgamiento con su firma constante en otros instrumentos notariales incorporados en el protocolo. En el caso de que la cubierta del testamento presentare notorias alteraciones que haga presumir haberse abierto, el notario luego de proceder a la apertura y publicación del testamento, levantará el acta pertinente haciendo constar estos particulares y remitirá todo lo actuado al juez competente. En estos casos el testamento únicamente se ejecutará en virtud de sentencia ejecutoriada que así lo disponga. La diligencia concluye con la suscripción del acta de apertura y lectura del testamento, al cabo de lo cual todo lo actuado se incorporará al protocolo del notario, a fin de que otorgue las copias respectivas; 20.- Será facultad del notario proceder al registro de firmas de funcionarios y representantes de personas jurídicas, siempre y cuando haya petición de parte y el notario tenga conocimiento pleno de quien registra su firma. El documento que contenga la certificación de firma en virtud de este procedimiento de registro, gozará de autenticidad, pero no tendrá los efectos probatorios de instrumento público, para cuyo efecto se procederá de conformidad con lo previsto en las disposiciones del Código Orgánico General de Procesos; 21.- Autorizar los actos de amojonamiento y deslinde sectores rurales, que, a petición de las partes, siempre que exista acuerdo, tenga por objeto el restablecimiento de los linderos que se hubieren oscurecido, desaparecido o experimentado cualquier cambio o alteración, o en que se deban fijar por primera vez la línea de separación entre dos o más inmuebles, con señalamiento de linderos. Al efecto, se señalará fecha y hora para la diligencia, a la que concurrirán las partes, que podrán designar perito o peritos, quienes presentarán sus títulos de propiedad y procederán a señalar e identificar lugares, establecer linderos y dar cualquier noticia para esclarecer los hechos; De esta manera se levantará un acta, siempre y cuando conformidad de todas las partes, la que se agregará al protocolo del notario y de la cual se entregará copias certificadas a las misas (sic) para su catastro municipal e inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente; De presentarse oposición, el notario procederá a protocolizar todo lo actuado y entregará copias a los interesados, para que éstos, de considerarlo procedente, comparezcan a demandar sus pretensiones de derecho ante los jueces competentes; 22.- Tramitar divorcios por mutuo consentimiento, únicamente en los casos en que los cónyuges no tengan hijos menores de edad o bajo su dependencia. Para el efecto, los cónyuges expresarán en el petitorio, bajo juramento, lo antes mencionado y su voluntad definitiva de disolver el vínculo matrimonial, mismo que deberá ser patrocinado por un abogado en libre ejercicio, cumpliendo adicionalmente en la petición, lo previsto en el artículo 107 del Código Civil. El notario mandará que los comparecientes reconozcan sus respectivas firmas y rúbricas y fijará fecha y hora para que tenga lugar la audiencia, dentro de un plazo no menor a sesenta días, en el cual los cónyuges deberán ratificar de consuno y de viva voz su voluntad de divorciarse. El notario levantará un acta de la diligencia en la que declarará disuelto el vínculo matrimonial, de la que 33

48 debidamente protocolizada, se entregará copias certificadas a las partes y se oficiará al Registro Civil para su marginación respectiva; el Registro Civil a su vez, deberá sentar la razón correspondiente de la marginación en una copia certificada de la diligencia, que deberá ser devuelta al notario e incorporada en el protocolo respectivo. El sistema de correo electrónico podrá utilizarse para el trámite de marginación señalada en esta disposición. Los cónyuges podrán comparecer directamente o a través de procuradores especiales. De no realizarse la audiencia en la fecha designada por el notario, los cónyuges podrán solicitar nueva fecha y hora para que tenga lugar la misma, debiendo cumplirse dentro del término de 10 días posteriores a la fecha en la cual debió celebrase originalmente. De no darse la audiencia, el notario archivará la petición; 23.- Proceder a la liquidación de sociedad de bienes o de la sociedad conyugal, para este efecto, sin perjuicio de la facultad jurisdiccional de los jueces de lo civil, los cónyuges o ex cónyuges, o los convivientes vinculados bajo el régimen de la unión de hecho, según el caso, podrán convenir mediante escritura pública, una vez disuelta la sociedad conyugal o la sociedad de bienes que se hayan formado como consecuencia de la unión de hecho, la liquidación de la sociedad de bienes. Este convenio se inscribirá en el Registro de la Propiedad correspondiente cuando la liquidación comprenda bienes inmuebles, y en el Registro Mercantil cuando existieren bienes sujetos a este Registro. Previamente a la inscripción, el otario mediante aviso que se publicará por una sola vez en uno de los periódicos de circulación nacional en la forma prevista en el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, hará conocer la liquidación de la sociedad conyugal o de la sociedad de bienes de la unión de hecho, para los efectos legales consiguientes. Transcurrido el término de veinte días desde la publicación y de no existir oposición, el notario sentará la respectiva razón notarial y dispondrá su inscripción en el registro o registros correspondiente de los lugares en que se hallaren los inmuebles y bienes objeto de esta liquidación. De presentarse oposición, el notario procederá a protocolizar todo lo actuado y entregará copias a los interesados, para que éstos, de considerarlo procedente, comparezcan a demandar sus pretensiones de derecho ante los jueces competentes; 24.- Autorizar la emancipación voluntaria del hijo adulto, conforme lo previsto en el artículo 309 del Código Civil. Para este efecto, los padres comparecerán ante el notario a dar fin a la patria potestad, mediante declaración de voluntad que manifieste esta decisión, la que constará en escritura pública, donde además se sentará la aceptación y consentimiento expreso del hijo a emanciparse. A esta escritura pública se agregará como habilitantes los documentos de filiación e identidad respectivos, y las declaraciones juramentadas de dos testigos conformes y sin tacha, que abonen sobre la conveniencia o utilidad que percibiría el menor adulto con esta emancipación. El notario dispondrá la publicación de la autorización, por una sola vez en la prensa, cuya constancia de haberse publicado se incorporará en el protocolo, con lo cual entregará las copias respectivas para su inscripción en los Registro de la Propiedad y Mercantil del cantón en el que se hubiere hecho la emancipación; 25.- Tramitar la petición de declaratoria de interdicción para administrar los bienes de una persona declarada reo por sentencia ejecutoriada penal; para el 34

49 efecto se adjuntará la sentencia ejecutoriada. En el acta que establezca la interdicción, se designará un curador; 26.- Solemnizar la declaración de los convivientes sobre la existencia de la unión de hecho, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 222 del Código Civil. El notario levantará el acta respectiva de la que debidamente protocolizada, se conferirá copia certificada a las partes; 27.- Declarar la extinción de usufructo, previa la justificación instrumental correspondiente y de acuerdo con las reglas del Código Civil, a petición del nudo propietario en los casos siguientes: a) Por muerte del usufructuario; b) Por llegada del día o cumplimiento de la condición prefijados para su terminación; y, c) Por renuncia del usufructuario Practicar mediante diligencia notarial, notificaciones de traspaso o cesiones de derechos o créditos personales, la cual se hará en persona o por tres boletas en el domicilio del deudor, a quien se entregará una boleta en que conste la nota de traspaso y se determinen el origen, la cantidad y la fecha del crédito. Si el título fuere una escritura pública, se indicará, además, el protocolo en que se haya otorgado, y se anotará el traspaso al margen de la matriz, para que éste sea válido Aprobar la constitución o reforma de sociedades civiles y mercantiles y demás actos atinentes con la vida de estas, y oficiar al Registrador Mercantil para su inscripción, cuando no corresponda a la Superintendencia de Compañías y Valores; 30.- Autorizar la inscripción de matrículas de comercio en el registro pertinente; 31.- Requerir a la persona deudora para constituirla en mora, de conformidad con el artículo 1567 del Código Civil; 32.- Receptar la declaración juramentada sobre estado civil de las personas cuando estas lo requieran, con el objetivo de tramitar la posesión notoria del estado civil; 33.- Tramitar la caución e inventario en el usufructo, para determinar que esta sea suficiente para la conservación y restitución del bien que se trate y para el inventario solemne. Para el efecto, se acompañará a la solicitud, el documento que acredite el avalúo pericial o el inventario, dependiendo del caso, realizado por uno de los peritos acreditados por el Consejo de la Judicatura Solemnizar la designación de administrador común, mediante la declaración de las partes, lo que se legalizará con la correspondiente petición y reconocimiento de la firma de los solicitantes; 35.- Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a la o al desahuciado Inscribir contratos de arrendamiento, cuyo canon exceda de un salario básico unificado del trabajador en general, para lo cual cada notaría llevará un archivo numerado y cronológico; 37.- Solemnizar la partición de bienes hereditarios mediante la declaración de las partes, lo que se legalizará con la correspondiente petición, reconocimiento 35

50 de la firma de los solicitantes y los documentos que acrediten la propiedad del causante sobre los bienes. De existir controversia en los casos previstos con competencia exclusiva para notarios, la o el notario deberá enviar copia auténtica de todo lo actuado a la oficina de sorteos del cantón de su ejercicio dentro del término de tres días contados a partir de recibida la oposición, con el objetivo de que luego del respectivo sorteo se radique la competencia en uno de los jueces de lo civil del cantón quien procederá mediante proceso sumario. (Ley Notarial, 11 de noviembre de Ultima modificación: 20-may.-2014) Con la entrada en vigencia del Código Orgánico General de Procesos los notarios asumieron competencias que anteriormente se efectuaban en los juzgados, dicho cambio facilita los trámites de los ciudadanos y descongestiona el sistema de justicia, pues estas competencias que se tramitan en las notarías se refieren a los actos de jurisdicción voluntaria. Miguel Jiménez, del Diario el Comercio, con relación a las nuevas competencias asignadas a los notarios, manifiesta: La facultad del notario está en dar fe de los trámites que se solicita a la administración de justicia que son meramente voluntarios, pero tienen la misma naturaleza, lo que cambia con las reformas es el ente resolutor por celeridad para evitar la acumulación en los juzgados porque no son cuestiones controvertidas, sino de voluntad de las partes. (2015) El notario Latino El notario latino es el profesional del derecho encargado de una función pública, consiente en decir, interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes, redactando los instrumentos adecuados a ese fin y confiriéndoles autenticidad, conservar los originales de esto y expedir copias que den fe de su contenido. Esta definición tiene relación íntima con el literal a) del artículo 19 de la Ley Notarial, que determina como uno de los deberes del Notario Receptar personalmente, interpretar y dar forma legal a la exteriorización de voluntad de quienes requieran su ministerio 36

51 El notariado latino considera al notario como un simple certificador, más bien es el profesional activo, asesor, conciliador, mediador, imparcial que da forma legal e interpreta la voluntad de las partes al redactar y autorizar el documento de quienes acuden a su despacho, conservando en su protocolo los originales de los documentos para constancia de su actuación. En los eventos y Congresos Internacionales se han vertido propuestas de definiciones de notario, así: a) I Congreso de Buenos Aires. 1948: El Notario es el profesional de Derecho encargado de una función pública, consistente en recibir, interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes, redactando los instrumentos adecuados a ese fin confiriéndoles autenticidad, conservar los originales de éstos y expedir copias que den fe de su contenido. En su función está comprendida la autenticidad de hechos. b) III Congreso de Perú. 1954: Los notarios son profesionales del Derecho más próximos a la vida por su situación en el punto de confluencia de las leyes de los hombres. Esta situación les impone ser un elemento vivificante en la sociedad; en sus relaciones con quienes depositan en ellos su confianza, deben humanizar las normas jurídicas y adoptar la contratación a las necesidades de los particulares c) Congreso de Brasil 1956: El notario latino por el hecho de estar encargado de aplicar la ley en los contratos que autoriza, actúa como un asesor de las partes en cuanto a ella; además, ante su oscuridad sin contradicciones y sin omisiones, él está llamado a aclarar e interpretarla. El notario latino da vida a la ley y esta vida es la expresión tanto de la voluntad del legislador como de las partes. Debe saber adaptarse tanto a los casos particulares como a las situaciones creadas por la evolución económica y social del país que actúa. d) VII Congreso de México. 1965: Como profesional del Derecho la función asesora del Notario abarca todos los aspectos relacionados con el negocio que las partes le someten. El asesoramiento en materia fiscal incluye ilustra acerca de las diversas formas jurídicas que puedan resultar más adecuadas para el logro de los fines lícitos que se proponen alcanzar conciliando los intereses de las partes en el reparto equitativo de la carga fiscal; el probable alcance del impuesto, los riesgos y dificultades, que puedan resultar de una calificación diversa y las 37

52 consecuencias tributarias futuras derivadas del negocio. Su actividad asesora no tiene más límites que lo lidio. e) X Congreso de Montevideo. 1969: El notariado debe realizarse con espíritu de reafirmación en sus líneas institucionales: 1) de profesionales del Derecho que ejerzan una función pública en su triple labor asesora, configuradora y autenticadora; 2) con la convicción de que la permanencia de esas líneas institucionales constituye la cumplida garantía que lo habilita del modo más idóneo para realizar la seguridad y certeza que estado y la sociedad le tienen confiados. f) XI Congreso de Atenas. 1971: reitera la necesidad de que el notariado preste atención a las modificaciones vertiginosas que se operan en el mundo y a los adelantos de la técnica en cuanto puedan influir sobre su quehacer, a fin de adaptarse, en lo necesario, para prestar su función de servicio g) XII Congreso de Buenos Aires, 1973: la necesidad de la intervención de una persona invertida de la función pública, competente imparcial en todo tipo de contratación aún sobre todo cuando una de las partes sea una persona u organismo público. Que la única persona idónea para cumplir esta función en una forma adecuada es el notario, dado que él es garantía de imparcialidad y competencia científica. h) XIV Congreso de Guatemala, 1977: la importancia primordial del documento notarial de cuya formación el notario es protagonista en cuanto se refiere a su estructuración formal y a su contenido jurídico en cuya elección a los fines de la consecución de los resultados queridos por las partes, el notario concurre, cumpliendo así su propio deber de libre profesional altamente calificado como gula jurídica e informador de las partes sobre los aspectos y las consecuencias del negocio jurídico que van a realizar Fe pública La palabra Fe es sinónimo de confianza, certidumbre, credulidad, convicción, etc. Equivale decir que los actos, contratos o negocios jurídicos que han sido soleminzados con la intervención de un notario son dignos de credulidad, como las escrituras públicas 38

53 y los testamentos, Es presunción legal de veracidad del hecho que el notario atestigua que se han desarrollado en su presencia. Es por eso que el artículo 208 de Código Orgánico General de Procesos, prescribe que: El instrumento público hace fe, aun contra terceros, de su otorgamiento, fecha y declaraciones que en ellos haga la o el servidor público que los autoriza, pero no en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho las o los interesados. En esta parte no hace fe sino contra las o los declarantes. Las obligaciones y descargos contenidos en el instrumento hacen prueba con respecto a las o los otorgantes y de las personas a quienes se transfieren dichas obligaciones y descargos, a título universal o singular. Fe viene del latín fides y el griego peitheo, que quiere decir persuado. Fe significa: crecer, crédito, certeza en lo que me dicen, porque yo no lo he percibido, creo que es cierto, doy confianza a lo que otra persona me dice, la palabra escritura y algún medio de expresión me dice. Por otro lado, la palabra pública etimológicamente viene de policum, que quiere decir, pueblo, la misma que detona que es manifiesta, que la saben todos que es notoria ante los demás, que no es secreta, no es privada. 2.5 Trabajos previos López Mora, JP. (2016), en su tesis Análisis de las principales facultades del notario según la Ley Notarial y revisión de algunas reformas del COGEP. Universidad Católica de Santiago de Guayaquil, establece que: De lo que podemos destacar que, para terminar el contrato de arrendamiento de los inmuebles existentes dentro del perímetro urbano, se haya o no pactado un plazo, será necesario el desahucio, en concordancia con lo que estipula el Art del Código Civil Vigente. Por otra parte, se ha facultado al notario de funciones inherentes al tema de inquilinato. (pág. 26). 39

54 Las Ley notarial ya se encuentra en plena aplicación, desde su expedición a partir de mayo del 2016, aumentando las atribuciones a los y las notarios, con el fin de alivianar la carga procesal de juzgados y tribunales, los cuales bien podrían recaer en conocimiento y resolución de una institución auxiliar, pero existe un gran vacío en cuanto al tiempo que podría disponer el notario para notificar al desahuciado. Astudillo Rojas, M.I. (2010), en la tesis: Necesidad de incorporar en la Ley de Inquilinato un término de prueba en los trámites de desahucio para legitimar su procedimiento. Universidad Nacional de Loja, Área Jurídica, Social y Administrativa, Carrera de Derecho, enmarca dentro del problema en cuanto a las relaciones de inquilinato y el mecanismo para resolver conflictos internos y agrega: Proponer una reforma a la Ley de inquilinato, de tal manera que permita garantizar los derechos fundamentales de los arrendadores, teniendo que continuamente se causa daño al momento de demandar a las personas que hacen efectivo el desahucio, vulnerándose el derecho a la legitima defensa. (pág. 11). El desahucio es considerado como garantía para que los propietarios recuperen sus bienes inmuebles cedidos en arrendamiento, claro está que de antemano se le da un plazo considerable al arrendador para la desocupación y pueda buscar otro lugar para trasladarse. Flores Esparza, I.M. (2013) en su tesis: Análisis Jurídico de las causas de terminación del contrato de arrendamiento, previo a establecer la vulneración de derechos del inquilino por parte del arrendador. Universidad de Loja, Carrera de Derecho, considera al desahucio como: El aviso que debe darse a otro contratante con la debida anticipación por la parte que desee poner término al contrato de arrendamiento ya sea porque la ley o el contrato lo exija. Azofeifa Vindas, GM. & Bolaños Aguiar, AM., (2016), en la tesis: Análisis jurídico del desahucio en los arrendamientos civiles y comerciales a la luz de la Ley 40

55 9160: Monitorio arrendaticio. Universidad de Costa Rica, Facultad de Derecho, con relación a los arrendamientos, manifiestan: En Costa Rica se promulgó la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos en 1995, con el propósito de poner en equilibrio los derechos de propiedad, tutelados como un derecho fundamental a nivel constitucional y el desarrollo económico. A esta Ley se le consideró como un importante avance, pero de ninguna manera introdujo nada nuevo con respecto a los desahucios, por lo que mantuvo la misma estructura procesal. (pág. 16). La estructura procesal del desahucio en Costa Rica es considerada como demasiado lento y burocrático, con un mismo sistema jurídico introducido por muchos años, no sumando nada novedoso en la nueva Ley, se mantiene un procedimiento escrito, basándose por dos causas, una por falta de pago y otra por las causales restantes establecidas en la Ley. Por otro lado, la Ley de Monitorio Arrendatario, promulgada en el 2013, ofrece diversas garantías al arrendatario, señalando el proceso para llevar a cabo la acción del desahucio por parte del arrendador. 2.6 Definición de Términos Básicos ACTO NOTARIAL. El objeto de las actas notariales es la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica. La declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz, por sí sola, e inscribible donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación posterior. (Consejo General del Notariado, 2017) ARRENDAMIENTO. Se llama arrendamiento a la cesión, adquisición del uso o aprovechamiento temporal, ya sea de cosas, obras, servicios, a cambio de un valor. (Código Civil Chileno, 1970, pág. 1). ARRENDADOR. Es quien da u ofrece algo en arrendamiento. El verbo arrendar, por su parte, hace referencia a conceder o adquirir el aprovechamiento temporal de una cosa a partir de un pago. 41

56 ARRENDATARIO. Se cataloga como arrendatario a aquel individuo que toma una determinada cosa o servicio en arrendamiento. Arrendar, por otra parte, significa ceder, hacer una transferencia o asumir el aprovechamiento temporario de algo a cambio del abono de una determinada tarifa. Esto significa, por lo tanto, que arrendar funciona como sinónimo de alquilar, por lo que el arrendatario es el sujeto que toma algo en arrendamiento. COMPETENCIA. La medida dentro de la cual la jurisdicción, esto es, el poder de administrar justicia, está distribuida entre los diversos tribunales y juzgados, por razón del territorio, de las cosas, de las personas y de los grados. Controversia que se suscita entre dos o más autoridades judiciales acerca de la cual le corresponde conocer y resolver sobre una materia. Idoneidad, aptitud, habilidad para realizar algo. COMPETENCIA. En sentido jurídico competencia denota un poder legal atribuido a un órgano del Estado o de otra institución por él reconocida, para actuar, decidir o ejecutar en un poder (constitucional) u órgano, sea jurisdiccional o no. La palabra competencia suele usarse como sinónimo de "jurisdicción", y eso es erróneo. ( ) La "competencia" es atribución limitada por el lugar, la materia, la instancia o grado, dentro de una jurisdicción. COMPETENCIA NEGATIVA. Conflicto judicial surgido cuando un juez o tribunal a quien se sometiere una causa, por haberse declarado otro incompetente, resolviere, asimismo, no se el asunto de su competencia, sino de la del primero. COMPETENCIA POSITIVA. Disputa entre dos o más jueces o tribunales cuando cada uno cree corresponderle el conocimiento de una cosa. DESAHUCIO. Aviso con el que una de las partes hace saber a la otra que su voluntad es la de dar por terminado el contrato existente. INEFICACIA. Puede ser: estructural o de origen y funcional o posterior, que ésta última puede ser legal o voluntaria. En la primera el acto no surte sus efectos por su misma estructura, no objeto o no hay consentimiento, porque encuentra vicios en la 42

57 estructura del acto que no permite que surta efectos ejemplo: la compraventa de un bien propiedad de un menor. La ineficacia funcional, puede ser: por falta de legitimación, por incumplimiento del plazo, y por la condición de origen. La ineficacia funcional voluntaria, es como en la renuncia de derechos reales y personales, es decir, tiene su origen en la voluntad sea por: revocación, renuncia, condición, resolución y plazo. En el caso de la ineficacia funcional no detiene el acto en sí, es decir, cuando las partes frente a un acto que surte sus efectos deciden que éste no surta efectos, modifican o extinguen los efectos de un acto jurídico o lo extinguen. En el caso de condición suspensiva, mientras la condición aún no se cumpla o estuviere en suspenso, el acto será ineficaz. En el caso de la revocación, el acto no produce sus efectos o deja de surtir, debido a que así lo decidió una de las partes. Ejemplo revocar un poder o un testamento. En el caso de la renuncia, sólo procederá en actos jurídicos unilaterales, sin embargo, la ley permite que también se de en actos bilaterales refiriéndose siempre a derechos reales o de crédito. Por lo que toca a la ineficacia por plazo, debemos distinguir dos tipos de plazo: el suspensivo y el extintivo. La condición suspensiva ataca los efectos del contrato y el término suspensivo, ataca los efectos de la obligación. Cabe decir que todas las obligaciones tienen plazo. INQUILINATO. La palabra inquilinato tiene diversas acepciones. Puede referirse a arriendo de una casa o parte de ella. Al derecho que el inquilino adquiere en la casa arrendada. Alquileres que devenga el dueño de una habitación ocupada por un inquilino. Contribución o tributo de cuantía relacionada con la de los alquileres. NOTARIO. "Genéricamente fedatario público. Notario sin otra adición, se le ha llamado también al que daba fe en los asuntos eclesiásticos. En lo antiguo era así mismo el que escribía abreviadamente, como predecesor de los modernos taquígrafos. La voz 43

58 equivale también a amanuense; pero su uso en esta acepción tiende a excluirse por ser justamente los amanuenses los empleados del notario, del fedatario." NOTIFICACIÓN. Es la acción y efecto de notificar (un verbo que procede del latín y que significa comunicar formalmente una resolución o dar una noticia con propósito cierto). PLAZO. Cuando se dice que un acto debe ejecutarse en o dentro de cierto plazo, se entenderá que vale si se ejecuta antes de la media noche en que termina el último día del plazo; y cuando se exige que haya transcurrido un espacio de tiempo para que nazcan o expiren ciertos derechos, se entenderá que estos derechos no nacen o expiran sino después de la media noche en que termina el último día de dicho espacio de tiempo. PROCEDIMIENTO. Es un término que hace referencia a la acción que consiste en proceder, que significa actuar de una forma determinada. El concepto, por otra parte, está vinculado a un método o una manera de ejecutar algo. RESOLUCIÓN. Se conoce como resolución al fallo, la decisión o el decreto que es emitido por una autoridad. SOLEMNIZAR. Resaltar la importancia de un hecho o manera solemne un suceso. TERMINO. Modalidad de un acto jurídico que hace depender la ejecución o la extinción de un derecho de un acontecimiento futuro cuya realización es segura. Se denomina término o plazo a la determinación del momento en que el negocio jurídico debe comenzar a producir o dejar de producir sus efectos. TÉRMINOS DE GRACIA. "Conocidos también como términos de cortesía, son los plazos tácitos o términos presuntos que difieren la exigibilidad de las obligaciones civiles, y que están proscritos en las obligaciones mercantiles, salvo expresa previsión legal o de los interesados. De ahí que las obligaciones puras sean exigibles al día inmediato siguiente a su constitución, si llevan aparejada ejecución; de no llevarla, son exigibles a los diez días de su constitución. Otra manifestación del mismo principio de inmediata exigibilidad es el de que, para constituir en mora al deudor, no es preciso, en 44

59 las obligaciones mercantiles, la intimación del acreedor: basta la llegada del día del vencimiento, que por sí mismo intima al deudor (diez interpellat pro homine)." TÉRMINOS JUDICIALES. "Son las delimitaciones temporales que marcan el fin del período dentro del cual deben realizarse las actividades correspondientes del órgano jurisdiccional. Como desarrollo secuencial y encadenado de actos, el proceso tiene pautada temporalmente su actividad. El período o lapso de tiempo previsto para ésta es el plazo procesal. El final del mismo se denomina término. Pero en la práctica, y en los textos legales, ambas palabras se usan indistintamente. Se habla de plazos impropios para referirse a los que afectan a la actuación jurisdiccional en sentido estricto (plazo para dictar resoluciones, por ejemplo); plazos propios son los que regulan la actividad de las partes en el proceso. El día inicial del plazo es el dies a quo; el último, dies ad quem. Si la ley no señala plazo, se entiende que el acto ha de tener lugar inmediatamente." 2.7 Diagnóstico Realidad Contextual La investigación del desahucio se ha realizado en el D.M.Q., ubicándose en las notarías 52, 8, 73, 84 y 86, de llegarse a modificar la Ley Notarial por la Asamblea Nacional, la reforma estaría aplicándose a nivel nacional, impactando a todos los arrendadores y arrendatarios a nivel nacional. Además, todos los notarios estarían en la obligación de cumplir con el tiempo estimado para notificar el desahucio. Además, después de establecida la norma, ésta deberá ser evaluada periódicamente para revisar su cumplimiento y también evaluar los resultados obtenidos, en cuanto a los factores positivos y negativos que se han obtenido después de aplicada la reforma legal a nivel nacional, regional y local Estado de la situación actual del problema Al promulgarse en el Ecuador el Código Orgánico General de Procesos (COGEP), el desahucio se puede interponer por intermedio de una solicitud dirigida ante un notario 45

60 de la cabecera cantonal en donde se encuentra ubicado el bien inmueble, esto con el fin de dar mayor celeridad al proceso. El problema actual es que la Legislación no estipula un término para que el notario notifique el desahucio al arrendatario o arrendador, considerándose en que debe ser estrecho para que se logre mayor rapidez en el trámite. La notificación por parte del notario ha de ser oportuna, para que la acción se produzca con mayor agilidad en atención a la voluntad por parte del propietario. Por lo tanto, actualmente no se tiene señalado un término de notificación oportuno, lo cual puede estar vulnerando los derechos del arrendador, quien ha decidido que el inmueble vuelva a su derecho de dominio, que en la mayoría de ocasiones no recibe debidamente los pagos por concepto de arrendamiento o desea recuperar el bien de su propiedad. 46

61 CAPÍTULO III METODOLOGÍA 3.1 Determinación de niveles de investigación Exploratorio El nivel de investigación del presente perfil de proyecto es exploratorio pues a la atribución concedida a las y los notarios es nueva pues apenas cumplirá un año el 23 de mayo de 2016 y los usuarios y ciudadanía en general tienen poco conocimiento que en la actualidad el desahucio en materia de inquilinato se lo realiza en una notaría motivo por el cual siguen acudiendo a los juzgados de inquilinato Explicativo Es explicativo pues responde a la causa social que encierra la materia de inquilinato, se explicará el motivo del fenómeno que lleva a la ineficacia de la aplicación del artículo 18 numeral 35 de la Ley Notarial Vigente Descriptivo Para el desarrollo de la investigación se contó con el diseño descriptivo porque se detalló las causas del problema para determinar la propuesta. 3.2 Métodos de investigación En relación a los métodos empíricos será aplicado, el método de la observación con el objetivo de encontrar las consecuencias de la problemática planteada, que se produce al no contemplar un término legal para la notificación al desahuciado dentro del trámite de desahucio en materia de inquilinato. Se utilizará el método matemático para procesar los resultados que se obtenga de las encuestas. 47

62 El método de recolección de información, será utilizado a través de técnicas de técnicas de entrevista y encuesta. Se recurrirá al método Histórico Lógico pues será necesario conocer los antecedentes del trámite que recibía el desahucio en materia de inquilinato. Dentro de la presente investigación se usará el método Inductivo-Deductivo ya que se partirá de la falta de homogeneidad en el procedimiento de fondo y forma en los actos notariales, para después entrar en el trámite del desahucio en materia de inquilinato. Durante la investigación se usará el método exegético en razón al análisis que se realizará de las disposiciones legales. 3.3 Técnicas e instrumentos de la investigación Técnicas Documentales: Fichaje y Lectura Científica Las técnicas documentales a utilizar son el fichaje con el que se tendrá la idea precisa de las fuentes bibliográficas que serán consultadas. La lectura científica nos ayudará a comprender de mejor manera los textos y documentos de consulta Técnicas instrumentales: Encuesta y Entrevista Se utilizó la entrevista y la encuesta, técnicas que nos aportarán la información y datos acertados de las personas involucradas en la población para el desarrollo de la investigación. Encuesta. Aplicada a los sujetos de estudio, identificados de acuerdo a la muestra poblacional. (Ver Tabla 1). Entrevista. Esta técnica ha sido muy importante ya que por medio de esta se logró obtener contacto con los actores que manejan el tema y de esta manera sistematizar la información. 48

63 Observación. Mediante la observación, se evidenció en las notarías indicadas, el procedimiento para llevar a cabo el desahucio. 3.4 Variables Variable Independiente Estipulación de un término para la notificación al desahuciado en el trámite de desahucio en materia de inquilinato Variable dependiente Optimización de la notificación al desahuciado dentro del trámite de desahucio en materia de inquilinato. Evitar la vulneración de los derechos constitucionales 3.5 Población y muestra La población estudiada se la realizó en la ciudad de Quito estudiantes del séptimo semestre paralelo D de la Carrera de Derecho, Facultad de Jurisprudencia, Ciencias Políticas y Sociales Población Tabla 1: Población para el cálculo de la muestra CANTIDAD/ POBLACIÓN INTEGRANTES Notarios Notarias 86 Usuarios 200 Abogados en Libre Ejercicio 50 Estudiantes de la Carrera de Derecho 100 Público en general 100 Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. TOTAL

64 3.5.2 Muestra poblacional Cálculo de la muestra n = tamaño de la muestra por calcular N = tamaño de la población (536 personas de acuerdo a la tabla poblacional) E = error máximo admisible en cálculo muestral (8%) ( ) ( ) ( ) ( ) Teniendo en cuenta el cálculo de la muestra, el número de encuestas a realizar es de 134 personas, de un universo o población equivalente a 536 personas. 50

65 3.6 Cronograma Ord 1 2 ACTIVIDAD Elaboración y validación de la propuesta del Proyecto Correcciones de la propuesta y aprobación Tabla 2: Cronograma de actividades MESES 2016 / 2017 Noviembre Diciembre Enero Resolución de aprobación Elaboración del proyecto de investigación Corrección y elaboración del proyecto de investigación Presentación del proyecto de Investigación Revisión de lectores y emisión informe Elaboración del informe final del proyecto de presentación 9 Titulación Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. 3.7 Recursos disponibles Responsables Estudiante: Profesora Guía: Tutor: Toaquiza Gutiérrez Blanca Anabel Dr. Renán Aníbal Tinajero Valencia Dr. Freddy León Torres 51

66 3.7.2 Materiales institucionales Bibliotecas: Corte Constitucional, Universidad Central del Ecuador, Universidad Andina Simón Bolívar, Universidad Católica, Consejo de la Judicatura, Notarias del D.M.Q. en estudio. 3.8 Presupuesto Tabla 3: Presupuesto RECURSOS CANTIDAD VALOR Alimentación 120 desayunos $ Almuerzos $ Transporte y movilización 120 pasajes ida * 0.25 $ pasajes regreso * 0.25 $ Transmisión de Datos 4 meses servicio Movil /cel $ meses servicio internet $ grapadora $ resmas de papel 75 $14.00 Papelería y suministros de oficina 4Tonner Impresora $ carpetas $ esferos $6.00 Imprevistos 10% TOTAL 1, Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. 52

67 CAPÍTULO IV ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS 4.1 Tabulación y Graficación de la recolección de datos P1. Conoce Usted cuales son las nuevas atribuciones otorgadas a las y los notarios? Tabla 4: Atribuciones de las Notarías Respuesta Frecuencia Porcentaje Si 27 20% No % Totales % Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Gráfico 3: Atribuciones de las Notarías Conoce Usted cuales son las nuevas atribuciones otorgadas a las y los notarios? 20% Si No 80% Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Análisis e Interpretación. En el gráfico se muestra que el 20% de los encuestados conoce de las nuevas atribuciones otorgadas a los notarios en el Código Orgánico General de Procesos; mientras que el 80% desconoce del tema, es decir que la mayoría de encuestados no tiene conocimientos de las reformas implantadas en el referido cuerpo legal 53

68 P.2 Conoce en qué casos se puede solicitar el desahucio ante las y los notarios? Tabla 5: Casos en que se solicita el desahucio Respuesta Frecuencia Porcentaje Si 22 16% No % Totales % Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Gráfico 4: Casos en que se solicita el desahucio Conoce en qué casos se puede solicitar el desahucio ante las y los notarios? 16% Si No 84% Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Análisis e Interpretación. Del total de los encuestados el 84% no tiene conocimiento de los casos en los cuales, la ley prevé la posibilidad de presentar un desahucio ante las y los notarios, frente al 16 % quienes expresaron conocer sobre el tema. 54

69 P3. Conoce que documentos habilitantes debe incluir en la petición de desahucio? Tabla 6: Documentos habilitantes para el desahucio Respuesta Frecuencia Porcentaje Si 22 16% No % Total % Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Gráfico 5: Documentos habilitantes para el desahucio Conoce que documentos habilitantes debe incluir en la petición de desahucio? 16% Si No 84% Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Análisis e Interpretación. Como se observa en el gráfico, el 16% de los encuestados respondió que conocen los documentos habilitantes, a fin de solicitar el desahucio; mientras que el 84% desconoce de estos requisitos. 55

70 P4. Conoce cuánto tiempo tienen las y los notarios para la notificación al desahuciado? Tabla 7: Tiempo para notificar el desahucio Respuesta Frecuencia Porcentaje Si 14 10% No % Total % Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Gráfico 6: Tiempo para notificar el desahucio Conoce cuánto tiempo tienen las y los notarios para la notificación al desahuciado? 10% Si No 90% Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Análisis e Interpretación. El 90% de los encuestados respondieron que desconocen el término que tienen las y los notarios para notificar el desahucio; por otra parte, el 10% afirmó que si conocían el tiempo para efectuar la notificación. 56

71 P5. Cuál crees usted que sería un término prudente para la notificación al desahuciado? Tabla 8: Término prudente para anunciar el desahucio Respuesta Frecuencia Porcentaje 3 días 32 24% 4 días 22 16% 5 días 82 60% Total % Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Gráfico 7: Término prudente para anunciar el desahucio Cuál crees usted que sería un término prudente para la notificación al desahuciado? 24% 16% 60% 3 días 4 días 5 días Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Análisis e interpretación. Del gráfico se puede apreciar que el 60% de encuestados consideran que la notificación del desahucio debería efectuarse en un término de 3 días; por otra parte, el 24% de los encuestados prefieren que la referida diligencia se efectúe en 4 días; y, finalmente el 16% respondió que 5 días es un término adecuado para la notificación del desahucio. 57

72 6.- Califique otorgamiento de esta nueva competencia a las y los notarios Tabla 9: Calificación de la asignación del desahucio a los y las notarios Respuesta Frecuencia Porcentaje Bueno 23 17% No muy bueno 34 25% Malo 31 23% No se debió otorgar la competencia 48 35% Total % Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Gráfico 8: Calificación de la asignación del desahucio a los y las notarias Califique otorgamiento de esta nueva competencia a las y los notarios 35% 17% Bueno No muy bueno 25% Malo 23% No se debió otorgar la competencia Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. Fuente: Aplicación de la encuesta (2016) Análisis e interpretación. Para el 35% de la población encuestada, no se debió otorgar competencia a las y los notarios respecto al desahucio; el 25% considera que no es muy bueno el hecho de haber otorgado nuevas competencias a los funcionarios referidos; el 23% de los encuestados afirma que es bueno el hecho de que las y los notarios tengan competencia para tramitar el desahucio; y, el 17% de los encuestados considera que es una mala decisión de haber otorgado nuevas competencias a las y los notarios. 58

73 4.2 Respuestas de los entrevistados Entrevista al Dr. Henry Oswaldo Estrada Martínez P.1 Cree usted que las nuevas atribuciones otorgadas por el COGEP y que reforman la Ley Notarial han descongestionado la función judicial? R./ Creo que no ha dado el resultado que se esperaba porque los usuarios no sienten el beneficio aún, sin embargo, la iniciativa es rescatable el congestionamiento en la función judicial es tema de varios años no es un problema reciente. P2. En qué casos se puede tramitar el desahucio? R./ Se pueden tramitar por demolición, por culminación del contrato para cuyo efecto se deberá notificar con 90 días de anticipación y por transferencia de dominio del bien inmueble. P3. Cuáles son los requisitos que solicita Usted para iniciar con el desahucio? R./ La petición del abogado realizada por la parte interesada El contrato de arrendamiento legalmente inscrito Copias de cédula y papeleta de votación del arrendador y arrendatario P.4 Cuándo no es procedente el desahucio? R./ No es procedente el desahucio cuando no este enmarcado dentro de lo expresado en los articulo 30,31 y 33. P.5 Cuántos tramites de desahucio aproximadamente ha realizado desde la entrada en vigencia de las nuevas reformas a la Ley Notarial hasta la fecha actual? R./ En la notaría a mi cargo he realizado un aproximado de 10 desahucios. 59

74 P6. Ha recibido por parte del Colegio de Notarios, Federación de Notarios y/o Consejo de la Judicatura alguna directriz, capacitación, charla o conversatorio sobre la aplicación, procedimiento y gestión de las nuevas atribuciones específicamente sobre el desahucio? R./ En lo personal no he recibido información específica del tema cuando se socializo la reforma fue tratada de forma general. P7. Están las y los notarios preparados para asumir las nuevas atribuciones otorgadas por el COGEP? R./ Es una apreciación un poco complicada ya que depende de la preparación de cada funcionario las y los notarios debemos prepararnos día a día para desempeñar nuestras funciones con estricto apego a la normativa. 60

75 4.2.2 Entrevista al Dr. Santiago Burbano Rueda P1. Cree usted que las nuevas atribuciones otorgadas por el Cogep y que reforman la Ley Notarial han descongestionado la función judicial? R./ Sin duda esa fue la intención de quienes elaboraron el Código Orgánico General de Procesos, aunque en el proceso de transición de aplicación de la totalidad de este nuevo Código los encargados de sustanciar estas causas los han rechazado debido a la falta de preparación de los primeros y a los vacíos legales que han aparecido en la Ley. P2. En qué casos se puede tramitar el desahucio? R./ La ley es clara y especifica se puede solicitar el desahucio en tres casos como lo establece la Ley de Inquilinato en sus artículos 30,31 y 33 únicamente en estos casos procede el desahucio. P3. Cuáles son los requisitos que solicita Usted para iniciar con el desahucio? R./ Los que indica la Ley, como son: La petición del arrendador o arrendatario según sea el caso la misma que deberá estar firmada por un abogado en libre ejercicio El contrato de arrendamiento legalizado (inscrito) o la declaración juramentada. Copias de cédula y papeleta de votación P4 Cuándo no es procedente el desahucio? R./ Cuando la ley lo prohíbe expresamente P5. Cuántos tramites de desahucio aproximadamente ha realizado desde la entrada en vigencia de las nuevas reformas a la Ley Notarial hasta la fecha actual? R./ Realmente son pocos unos 5 aproximadamente P6. Ha recibido por parte del Colegio de Notarios, Federación de Notarios y/o Consejo de la Judicatura alguna directriz, capacitación, charla o conversatorio 61

76 sobre la aplicación, procedimiento y gestión de las nuevas atribuciones específicamente sobre el desahucio? R./ Hemos tenido conversaciones frente a la posible reforma, pero no se ha realizado con profundidad sobre este tema específico. P7. Están las y los notarios preparados para asumir las nuevas atribuciones otorgadas por el COGEP? R./ Considero que el estudio y actualización constante de la Ley es fundamental para el ejercicio de nuestras funciones, es un nuevo reto que debemos enfrentar con el mayo profesionalismo. 62

77 CAPÍTULO V CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Conclusiones El objetivo de brindar celeridad al sistema de justicia al otorgarles a las y los notarios las nuevas atribuciones exclusivas no se ha cumplido en su totalidad pues existen notarias que hasta la presente fecha no han dado tramite a una sola solicitud de desahucio por la falta de sociabilización por parte del Consejo de la Judicatura. Es necesidad primordial establecer el término para la notificación del desahucio para que de este modo las y los usuarios tengan la posibilidad de exigir se cumpla con el mismo, pues mientras no esté establecido en la ley dependen únicamente de la voluntad y el tiempo de los funcionarios envestidos de fe pública o sus delegados. La preparación y actualización de conocimientos de las y los notarios es fundamental porque son ellos quienes deben revisar que se cumpla con todos los requisitos esenciales de ley de los actos y contratos a realizarse por los usuarios. 63

78 Recomendaciones Se recomienda que se reforme el artículo 18 numeral 35 de la Ley Notarial en el cual se establezca el término prudente y legal en el que debe notificarse a la parte desahuciada para que esta pueda tener la oportunidad de ejercer el derecho a la defensa mediante su oposición al desahucio de forma oportuna. El Consejo de la Judicatura como órgano único de gobierno, administración, vigilancia y disciplina de la Función Judicial a través de la Subdirección Nacional de Gestión del Sistema Notarial conforme lo establece el Estatuto Integral de Gestión Organizacional por Procesos, dispone dentro de sus atribuciones el diseñar, proponer, implementar y coordinar un sistema de seguimiento, control y evaluación de la gestión notarial por lo que debe ser este órgano quien como ha venido realizando debe expedir un instructivo de directrices sobre el cumplimiento de las nuevas atribuciones regulando por lo tanto las inconsistencias que existen Se recomienda que el Consejo de la Judicatura considere que la unificación del sistema informático notarial y las tasas notariales no son los únicos componentes que deben tener homogeneidad pues se debe brindar un acceso total y sin restricciones a los usuarios y para ello se debe unificar los documentos solicitados como requisitos para los trámites notariales. 64

79 CAPÍTULO VI PROPUESTA 6.1 Justificación Este proyecto de investigación tiene como propósito clarificar el trámite del desahucio en materia de Inquilinato, pues esta tras la reforma de la Ley Notarial se ha evidenciado vacíos legales que ocasionan que la aplicación de las nuevas atribuciones resulten ser ineficaces e ineficientes afectando evidentemente a la persona que recibe el servicio, sin duda alguna se le olvidó al legislador quienes eran los beneficiarios de los servicios que prestan ahora las y los notarios con las nuevas atribuciones que el Código Orgánico General del Procesos le otorgaba y esto es sencillo de comprobar con la sola consulta al usuario que ingresa a las notarías a realizar la inscripción de un contrato de arrendamiento que antes no tenía ningún costo y ahora el costo depende del número de firmas o del canon de arrendamiento, y en el caso del tema de este proyecto de investigación antes el peticionario del desahucio conocía el término exacto dentro del cual se le debía notificar al desahuciado haciendo posible exigir que se cumpla con los principios de celeridad procesal y otorgando el derecho a la defensa ahora se debe esperar al buen criterio y disposición de las y los notarios para que lo realicen y se cumpla con el objetivo de descongestionar las unidades judiciales. 6.2 Antecedentes La propuesta de la presente investigación consiste en reformar el numeral 35 del artículo 18 de la Ley Notarial, para establecer un término legal, oportuno, y razonable para la notificación al desahuciado dentro de la soleminzación del desahucio en materia de inquilinato. Con ello obtendríamos un procedimiento mejor regulado más ordenado y específico en los trámites de soleminzación de desahucio a la vez que el daríamos a los usuarios el instrumento para poder exigir y ejercer el derecho a un acceso a la justicia eficiente eficaz y cumpliendo el principio de celeridad, además que se cumpliría con la esencia 65

80 para la cual fue otorgada esta atribución que es el descongestionamiento y liberación de carga procesal en los juzgados de inquilinato, pues anteriormente el desahucio se lo tramitaba en estos juzgados y no tenían ningún costo para el peticionario o accionante factor que ha influido de forma importante en el uso del servicio por parte de los usuarios. 6.3 Objetivos Objetivo General Establecer un término razonable en el numeral 35, artículo 18 de la Ley Notarial en relación a la notificación al desahuciado en el trámite del desahucio en materia de inquilinato Objetivos Específicos a) Fundamentar teóricamente la esencia del desahucio. b) Describir la normativa que regula el trámite de desahucio en materia de inquilinato. c) Explicar los beneficios que generarían el contemplar un término para la notificación al desahuciado en el trámite de desahucio en materia de inquilinato. 66

81 6.4 Localización Notaria 52 DMQ Gráfico 9: Ubicación Notaria 52 DMQ Fuente: (Google.es/maps, 2016) Gráfico 10: Imagen Notaria 52 DMQ Fuente: (Google.es/maps, 2016) 67

82 Gráfico 11: Ubicación Notaria 8va DMQ Fuente: (google.es/maps, 2016) Gráfico 12: Imagen Notaria 8va DMQ Fuente: (google.es/maps, 2016) 68

83 Gráfico 13: Ubicación Notaria 84, Av. Vicente Maldonado y Las Palmas Fuente: (Google.es/maps, 2016) Gráfico 14: Ubicación Notaria 73 Fuente: (Google.es/maps, 2016) 69

84 Gráfico 15: Imagen Notaria 73 DMQ Fuente: (Google.es/maps, 2016) Gráfico 16: Ubicación Notaria 86, Antonio Iglesias y Gonzales Suarez Fuente: (Google.es/maps, 2016) 70

85 6.5 Desarrollo de la propuesta PROPUESTA DE REFORMA A LA LEY NOTARIAL EL PLENO DE LA ASAMBLEA NACIONAL DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR CONSIDERANDO Que, el artículo 120, numeral 6 de la Constitución de la República del Ecuador determina entre las atribuciones de la Asamblea Nacional: ''Expedir, codificar, reformar y derogar las leyes, e interpretarlas con carácter generalmente obligatorio. Que, el artículo 169 de la Constitución señala que el sistema procesal es un medio para la realización de la justicia. Las normas procesales consagrarán los principios de simplificación, uniformidad, eficacia, inmediación, celeridad y economía procesal y harán efectivas las garantías del debido proceso, no se sacrificará la justicia por la sola omisión de formalidades; Que, el artículo 18 del Código Orgánico de la Función Judicial dice que el sistema procesal es un medio para la realización de la justicia, las normas procesales consagrarán los principios de simplificación, uniformidad, eficacia, inmediación, oralidad, dispositivo, celeridad y economía procesal y harán efectivas las garantías del debido proceso; no se sacrificará la justicia por la sola omisión de formalidades; Que, el artículo 296 del Código Orgánico de la Función Judicial determina que el notariado es un órgano auxiliar de la Función Judicial y el servicio notarial consiste en el desempeño de una función pública que la realizan las y los notarios, quienes son funcionarios investidos de fe pública para autorizar, a requerimiento de parte, los actos, 71

86 contratos y documentos determinados en las leyes y dar fe de la existencia de los hechos que ocurran en su presencia; Que, el artículo 1 de la Ley Notarial señala que la función notarial se rige por esta Ley y por las disposiciones de otras leyes que expresamente se refieran a ella; Que, la necesidad de las y los usuarios de tener determinado un tiempo específico para la notificación del desahucio es una privación que surge de la negativa de algunos notarios y notarias de realizar este acto con celeridad; y, En uso de sus atribuciones legales y constitucionales expide la siguiente REFORMA DE LEY: Reformase el artículo 18 de la siguiente manera: Agréguese dentro del numeral 35 la siguiente frase: en el término de tres días Quedando de la siguiente forma Solemnizar el desahucio, de acuerdo con lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario notificará en el término de tres días a la o al desahuciado de conformidad con las reglas para la citación personal o por boletas previstas en el Código Orgánico General de Procesos. DISPOSICIÓN FINAL Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia a partir de su publicación en el Registro oficial. Dado y suscrito en la Sede de la Asamblea Nacional, ubicada en el Distrito Metropolitano de Quito, a los del mes de del 20 f) GABRIELA RIVADENEIRA BURBANO f) DRA. LIBIA RIVAS ORDOÑEZ Presidenta Secretaria 72

87 6.5.1 Fases de presentación del proyecto Tabla 10: Fases para el proyecto de reforma FASE TÉRMINO Proyecto Calificación del Proyecto Informe para el primer debate Primer debate Informe para el segundo debate Segundo debate Votación del proyecto Colegislación con el ejecutivo Análisis y resolución del veto Publicación después de la aprobación Difusión Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A. 30 días 8 días 65 días 3 días 45 días 8 días 3 días 30 días 30 días 6.6 Beneficiarios Directos: Notarios, arrendatarios y arrendadores Indirectos: El Estado y la ciudadanía en general 73

88 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Libros: Andrade Martínez, J. (2013). Apuntes del Derecho Notarial. Quito. Corporación de Estudios y Publicaciones. Andrade Ubidia, S., & Ávila Lizán, F. (2009). La transformación de la Justicia. Quito. Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. Artudillo Rojas, M. I. (2010). Necesidad de incorporar en la Ley de Inquilinato un término de prueba en los trámites de desahucio para legitimar su procedimiento. Loja. Universidad Nacional de Loja. Cabanellas, G. (2006). Diccionario Jurídico Elemental. Buenos Aires. Heliasta SRL. Cabanellas, G. (2010). Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Buenos Aires. Heliasta SRL. Cevallos Arizaga, B. (1963). Historia del Derecho Civil Ecuatoriano. Quito. Talleres Gráficos Nacionales. Diaz, D. (2013). Manual de práctica material. Quito. Corporación de Estudios y Publicacionees. Flores Esparza, I. M. (2013). Análisis Jurídico de las causas de terminación del contrato de arrendamiento, previo a establecer la vulneración de derechos del inquilino por parte del arrendador. Loja. Universidad Nacional de Loja. García Falconi, J. (1995). El contrato de arrendamiento en el sector urbano y sus causales de terminación. Quito. Corporación de Estudios y Publicaciones. García Falconí, J. (2004). Las diversas clases de desahucios en materia de inquilinato. Quito. Corporación de Estudios y Publicaciones. Gattari, C. (1997). Manual de Derecho Notarial. Buenos Aires.(s.e.) 74

89 Giménez Arnau, E. (1980). Introducción al Derecho Notarial. Madrid. Revista de Derecho Privado. Edición Primera. Larrea Holguin, J. (2001). Manual de Derecho Civil del Ecuador. Quito. El Fórum. Larrea Holguín, J. (2007). Manual Elemental de Derecho Civil del Ecuador. Quito. Corporación de Estudios y Publicaciones. Logro, P. (2003). Apuntes de Derecho Notarial. Riobamba. (s.e.) López Mora, J. P. (2016). Análisis de las principales facultades del notario según la Ley Notarial y revisión de algunas reformas del COGEP. Quito. Universidad Católica de Santiago de Guayaquil. Neri, I. (2009). Tratado Teórico Práctico de Derecho Notarial. Tomo I. Pérez, B. (1997). Derecho Registral. Mexico D.F. Porrúa. Ríos, J. (2012). La Práctica del Derecho Notarial. México D.F. Mcgraw-Hill. Internamericana Editores S.A. Sánchez, M. (2011). Obligaciones y Contratos. Quito. Editoriales Jurídicas del Ecuador. Varangot. (2001). Tratado Teórico Práctico de Derecho Notarial, Volumen 3. Villalba V., W. (1987). Fundamentos de Práctica Forense. Quito. Editorial Jurídica Alameda 75

90 Cuerpos Legales: Análisis jurídico del desahucio en los arrendamientos civiles y comerciales a la luz de la Ley 9160: Monitorio arrendaticio. (2016). Quito. Ciudad Universitaria Rodrigo Facio. Universidad de Costa Rica. Código Civil Chileno. (1970). Contrato de Arrendamiento - Apuntes de derecho Chileno. Santiago de Chile. Código Civil Ecuatoriano. (24-jun-2005). Quito. Registro Oficial Suplemento 46. Código de Procedimiento Civil. (12-jul Última modificación: 24-nov-2011). Quito. Registro Oficial Suplemento 58. Código Orgánico de la Función Judicial. (9 de marzo de 2009). Quito. Registro Oficial Suplemento No Código Orgánico General de Procesos- COGEP. (22 de septiembre de 2015). Quito. Registro Oficial Suplemento No Consejo de la Judicatura. (2013). Resolución 211. Quito. 27 de diciembre del Consejo de la Judicatura. (2015). Resolución 078. Quito. 21 de abril del 2015 Consejo de la Judicatura. (2015). Resolución 112. Quito. 18 de mayo del 2015 Consejo de la Judicatura. (2015). Resolución 179. Quito. 22 de junio del 2015 Constitución de la República del Ecuador. (20 de octubre de 2008). Quito. Registro Oficial No Ley de Inquilinato. (20 de octubre de 2008). Quito. Registro Oficial No Ley Notarial. (11 de noviembre de Ultima modificación: 20-may.-2014). Quito. Registro Oficial No

91 Linkografía: Diccionario Jurídico Mexicano. Disponible en la URL. Consultado el 03 de diciembre de 2016 Material Didáctico. Derecho Notarial. Disponible en la URL. Consultado el 07 de diciembre de 2016 Actas Notariales. Disponible en la URL. Consultado el 09 de diciembre de 2016 Contrato de arrendamiento. Disponible en la URL /03/13/contrato-de-arrendamiento. Consultado el 12 de diciembre de 2016 Derecho Notarial Ecuatoriano. Disponible en la URL. co/2013/02/20/derecho-notarial-ecuatoriano. Consultado el 15 de diciembre de 2016 Guía práctica de las diligencias notariales incorporadas en el Art. 18 de la Ley Notarial por el Código Orgánico General de Procesos. Disponible en la URL. unicados/2015/comunicado_04_2015.pdf. Consultado el 18 de diciembre de 2016 Normas vigentes. Disponible en la URL. Consultado el 21 de diciembre de 2016 Ubicación Notaria 52. Disponible en la URL. 77

92 ,16z/data=!4m5!3m4!1s0x91d58f6cb88a6e47:0xe77cbaf330ee227c! 8m2!3d !4d Consultado el 27 de diciembre de 2016 Ubicación Notaria 73 Quito. Disponible en la URL ,17z/data=!3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x8e3f9b9bb26265ef:0xcdbb472f 6abddae2!8m2!3d !4d Consultado el 30 de diciembre de 2016 Ubicación Notaria 84. Disponible en la URL ,17z/data=!3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x91d598f123d4c7d1:0x2cad5ee0 0014dd5c!8m2!3d !4d Consultado el 05 de enero de 2016 Ubicación Notaria 86 Quito. Antonio Iglesias y Gonzales Suares. Disponible en la URL , ,17z/data=!3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x91d5a49a7b3438ef:0xf515ac c06c!8m2!3d !4d Consultado el 10 de enero de 2016 Ubicación Notaria 8va. Disponible en la URL ,17z/data=!3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x91d59a15df5713c3:0x239e0965 b3b0353b!8m2!3d !4d Consultado el 15 de enero de 2016 INEC. Disponible en la URL. Consultado el 20 de enero de

93 Los notarios tendrán 31 nuevas competencias exclusivas. Obtenido de Judicatura prepara nueva Ley: Disponible en la URL. nuevas-competencias-exclusivas. Consultado el 25 de enero de

94 ANEXOS Anexo A: Formulario para la encuesta UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES CARRERA DE DERECHO Encuesta a realizar dentro del ámbito del procedimiento del desahucio en Ecuador. Datos Informativos: Género: F M Profesión: Especialización o ámbito(s) de ejercicio: Fecha: Instrucciones: Las siguientes preguntas deberán ser resueltas de acuerdo a su conocimiento. Leer el cuestionario detenidamente y como respuesta a cada una de las preguntas escoger una opción, marcando con X su elección. 1. Conoce Usted cuales son las nuevas atribuciones otorgadas a las y los notarios? Sí ( ) No ( ) 2. Conoce en qué casos se puede solicitar el desahucio ante las y los notarios? Sí ( ) No ( ) 3. Conoce que documentos habilitantes debe incluir en la petición de desahucio Sí ( ) No ( ) 4.- Conoce cuánto tiempo tienen las y los notarios para la notificación al desahuciado? Sí ( ) No ( ) 80

95 5.- Cuál crees usted que sería un término prudente para la notificación al desahuciado? 3 días ( ) 4 días ( ) 5 días ( ) 6.- Califique otorgamiento de esta nueva competencia a las y los notarios Bueno ( ) No muy bueno ( ) Malo ( ) No se debió otorgar la competencia ( ) GRACIAS POR SU COLABORACIÓN 81

96 Anexo B: Formulario de la Entrevista UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES CARRERA DE DERECHO Entrevista dirigida a Notarios del Distrito Metropolitano de Quito. 1. Cree usted que las nuevas atribuciones otorgadas por el Cogep y que reforman la Ley Notarial han descongestionado la función judicial? 2. En qué casos se puede tramitar el desahucio? 3. Cuáles son los requisitos que solicita Usted para iniciar con el desahucio? 4. Cuándo no es procedente el desahucio? 82

97 5. Cuántos trámites de desahucio aproximadamente ha realizado desde la entrada en vigencia de las nuevas reformas a la Ley Notarial hasta la fecha actual? 6. Ha recibido por parte del Colegio de Notarios, Federación de Notarios y/o Consejo de la Judicatura alguna directriz, capacitación, charla o conversatorio sobre la aplicación, procedimiento y gestión de las nuevas atribuciones específicamente sobre el desahucio? 7. Están las y los notarios preparados para asumir las nuevas atribuciones otorgadas por el COGEP? 83

98 Anexo C: Contrato de Arrendamiento 84

99 85

100 86

101 Anexo D: Datos Electrónicos 87

102 88

103 Anexo E: Solicitud de Inscripción de predios en Arrendamiento 89

104 Anexo F: Factura / Extracto 90

105 Anexo G: Solicitud de Desahucio 91

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